Avertissements généraux relatifs aux risques

Avertissements généraux relatifs aux risques

Le présent site internet contient des déclarations concernant des développements et des résultats financiers et opérationnels futurs, ainsi que d’autres pronostics. Ils sont tous prévisionnels ou contiennent des évaluations subjectives. Toutes ces déclarations sont faites sur la base d’évaluations, d’hypothèses et de suppositions qui paraissent raisonnables à l’entreprise à l’heure actuelle. Avant de vous décider à investir dans un bien immobilier sur la base des documents disponibles, nous vous recommandons de vous informer sur les risques d’un investissement dans l’immobilier.

Les investissements immobiliers sont des placements orientés à long terme. Le succès du placement dépend de plusieurs facteurs économiques, juridiques et fiscaux qui peuvent changer durant la période d’investissement. Malgré des calculs conservateurs, les pronostics sur les évolutions futures de la valeur peuvent ne pas prendre en compte toutes les évolutions économiques, fiscales et juridiques.

Comme tous les autres placements, les biens immobiliers peuvent être soumis à des fluctuations de valeur significatives et comporter des risques imprévisibles. Une perte totale ne peut pas être exclue dans des cas extrêmes.

Le placement immobilier devrait toujours être considéré comme faisant partie intégrante d’une stratégie de placement globale qui tient compte de façon complète et équilibrée des objectifs individuels généraux des placements tels que la prévoyance retraite, le développement des actifs à long terme, la réalisation de revenus réguliers ainsi que la sécurité, la liquidité et le rendement, et qui ne peut être optimisé que grâce à une combinaison avec d’autres formes de placement (diversification).

Le cas échéant, demandez conseil au spécialiste financier ou juridique de votre choix.

 

Les facteurs de risque suivants doivent notamment être bien pris en compte:

a. Dépendance vis-à-vis des évolutions de la conjoncture

L’investissement dans les biens immobiliers, peu importe sa forme, est comme tous les autres investissements sujet aux conditions cadres économiques générales comme par exemple la croissance économique, l’inflation, les variations des taux d’intérêt et l’attractivité de l’emplacement en comparaison nationale et internationale. La détérioration des conditions cadres économiques peut à tout moment entraîner le recul de la demande en logements et surfaces louées. Les revenus locatifs et le produit des ventes pourraient ainsi diminuer.

b. Risque d’évaluation

L’évaluation des biens immobiliers se fait à date de valeur et est liée au risque que les valeurs déterminées ne puissent pas être réalisées lors d’une vente. L’évolution future des facteurs de pondération pertinents est soumise à des incertitudes. Bien que l’évaluation suive des directives professionnelles, elle comporte le risque que les valeurs déterminées ne puissent pas être réalisées lors d’une vente car le prix dépend des conditions du marché au moment de la réalisation. Ce dernier est tributaire de la conjoncture, des taux d’intérêt, des taux de vacance au moment de la réalisation et tout simplement de l’offre et de la demande. De plus, les éventuelles conséquences fiscales d’une vente future du bien ne sont pas prises en compte dans l’évaluation. Les impôts exigibles à la vente peuvent toutefois diminuer le revenu de la vente du bien. On ne peut en outre pas non plus exclure qu’une évaluation future indique une valeur inférieure à celle déterminée au préalable.

c. Modifications du marché suisse de l’immobilier

Le marché de l’immobilier est parfois soumis à des fluctuations cycliques de l’offre et de la demande. Par exemple, la réalisation de nouveaux projets de construction peut faire augmenter fortement l’offre en surfaces louées à certains endroits et entraîner une offre excédentaire en surfaces louées ou en biens immobiliers échangeables. Des offres excédentaires en immeubles d’habitation et commerciaux peuvent faire diminuer les revenus locatifs et les prix ou les évaluations de l’immobilier et faire augmenter le taux de vacance. Si l’ensemble du marché immobilier chute et entraîne une dépréciation des biens immobiliers possédés, les investisseurs pourraient se trouver dans la situation de devoir injecter immédiatement des capitaux propres supplémentaires. Un bien immobilier à fort financement externe pourrait être menacé plus fortement qu’un bien immobilier avec une plus grande part de capitaux propres.

d. Risques du marché relatifs aux revenus locatifs

Les revenus récurrents sont en majeure partie composés des revenus locatifs des biens immobiliers en question. Il se peut que les revenus locatifs ne puissent pas ou pas entièrement être adaptés au niveau des taux d’intérêt. Cela peut avoir un effet négatif sur la liquidité d’un investissement immobilier. Il existe également le risque que le taux de vacance augmente et que les revenus locatifs en cas de changement de locataire ne puissent pas continuer aux mêmes conditions que précédemment. Les revenus locatifs peuvent en outre diminuer suite à un changement de solvabilité des locataires. Les distributions des rendements risquent ainsi d’être inférieures à ce qui était prévu. Lors du choix des investissements immobiliers, crowdhouse s’efforce toutefois de sélectionner des biens proposant de bonnes possibilités de location et des loyers attractifs. Cependant, il n’est pas possible de garantir que les revenus locatifs d’un bien immobilier quelconque se comporteront et évolueront conformément à un modèle spécifique. Les revenus locatifs sont directement tributaires des changements du marché suisse de l’immobilier.

e. Force majeure

L’action d’éléments de force majeure (par exemple des catastrophes naturelles telles que des tremblements de terre ou des tempêtes, des faits de guerre ou de terrorisme, des actes de sabotage, etc.) peut avoir un effet négatif sur la valeur de l’investissement immobilier malgré les polices d’assurance correspondantes, et donc sur sa situation commerciale, financière et de ses revenus.

f. Sites contaminés

Les emplacements contaminés au sens de la législation sur la protection de l’environnement peuvent avoir une influence négative sur la réalisation d’un projet de construction ainsi que sur les bâtiments existants, sur les plans technique, financier et de l’exploitation. On ne peut jamais exclure l’apparition ultérieure de contaminations inconnues au moment de l’achat et de l’évaluation. On ne peut donc pas exclure le fait que des réhabilitations deviennent nécessaires et que, pour ce faire, de nouveaux fonds propres doivent éventuellement être apportés.

g. Risques fiscaux

Si à l’avenir la législation fiscale, la jurisprudence, la pratique des autorités fiscales, les accords avec les autorités fiscales (rescrits fiscaux) venaient à changer ou à contredire la pratique en vigueur, cela pourrait avoir des conséquences négatives sur la situation commerciale, financière et des revenus de l’investissement immobilier en question. Les exercices comptables passés pas encore taxés définitivement peuvent aussi être concernés par cela.

h. Facteurs influents liés à l’emplacement

Le marché de l’immobilier dépend de facteurs influents liés à l’emplacement, si bien que l’évolution de la valeur des biens immobiliers peut fortement différer d’un endroit à l’autre. Les facteurs liés à l’emplacement d’une région peuvent se dégrader considérablement au fil du temps à cause par exemple d’une crise dans un secteur fortement représenté dans la région en question, et avoir une influence négative sur l’évolution de la valeur d’un bien immobilier.

i. Financement et évolution des taux d’intérêt

L’achat de biens immobiliers par crowdhouse est dans certains cas tributaire d’un très fort niveau de financement extérieur en comparaison aux autres secteurs afin d’optimiser le rendement des fonds propres. Les coûts de financement des différents investissements immobiliers dépendent donc en partie des conditions des taux d’intérêts. On ne peut pas exclure que les instituts financiers modifient leur politique de crédit, ce qui pourrait avoir un impact négatif sur le refinancement. Les variations de taux, en particulier du taux d’intérêt hypothécaire, peuvent avoir des effets négatifs sur la structure des coûts ainsi que sur la situation financière et des revenus. Une hausse instable du taux d’intérêt hypothécaire peut dégrader considérablement la situation des revenus d’un bien immobilier. Il se peut que les revenus locatifs ne suffisent plus à couvrir tous les frais et qu’il faille injecter des fonds propres supplémentaires. Si une telle augmentation ou levée de capital n’a pas lieu à cause d’une crise immobilière ou d’autres facteurs, ou qu’elle soit rendue fortement difficile, les investisseurs risquent de tout perdre. Les biens immobiliers affichés sur crowdhouse sont en règle générale financés par des hypothèques à durée fixe d’au moins cinq ans avec un taux d’intérêt fixe sur toute la période ou des hypothèques monétaires avec garantie à long terme du risque de taux. Cela doit permettre de minimiser au maximum le risque de taux. Une hausse du taux d’intérêt hypothécaire peut augmenter les coûts d’un immeuble de rendement, ce qui peut entraîner une modification du rendement brut. Toutefois, d’après le droit de bail actuel, les loyers sont indexés à l’évolution de l’hypothèque ou du taux de référence. Une hausse du taux d’intérêt hypothécaire ou du taux de référence entraîne en principe la possibilité d’augmenter le loyer (pour les logements). Une modification du niveau des taux d’intérêt peut toutefois avoir un effet négatif sur la demande en immeubles de rendement. Dans le pire des cas, on peut perdre ses droits de propriété (vente aux enchères de l’immeuble ou intervention de la banque assurant le financement).

j. Création, mise en service et entretien des biens immobiliers

Malgré un examen préliminaire détaillé, des frais d’entretien et de rénovation imprévus peuvent apparaître. La mise en service et l’entretien des biens immobiliers existants peut demander des investissements importants générant des revenus seulement au bout d’un certain temps, voire pas du tout, et nécessitant le cas échéant des fonds propres supplémentaires. En cas de rénovation ou de réparation, il existe un risque en cas extrême de ne pas pouvoir distribuer de revenus. Si les coûts sont élevés, il se peut que durant toute la période d’investissement aucun revenu ne puisse être distribué et qu’il faille même injecter des fonds propres supplémentaires.

k. Dévaluation économique

Les facteurs environnementaux et d’infrastructures ainsi que réglementaires à proximité immédiate ou éloignée du bien d’investissement – tels que des mesures urbaines ou de construction de routes ou la détermination de routes aériennes – peuvent avoir pour effet que les revenus de ces immeubles diminuent parce que ces derniers ne peuvent plus être loués, ou pas aux mêmes conditions, ou qu’il faille investir beaucoup pour garantir la location.

l. Risques sur les biens

En fonction de l’âge du bien immobilier, de la qualité de construction et du type d’utilisation, il existe un risque de sources de danger liées au bâtiment et pouvant causer des dommages personnels et matériels. Bien que ce type de risque soit en général couvert par les assurances correspondantes, on ne peut pas exclure le fait que certains dommages aient toutefois des conséquences financières pour les investisseurs.

m. Risque de concentration

L’investissement dans des immeubles individuels crée un risque de concentration lors de l’apparition d’un ou de plusieurs des risques décrits pouvant avoir un effet négatif sur la situation financière et des revenus des biens immobiliers en question et rendre nécessaire l’injection de fonds propres supplémentaires, ainsi que diminuer la distribution de revenus, voire la rendre impossible. Il est donc recommandé de répartir si possible les investissements sur plusieurs biens afin de limiter au maximum ce risque.

n. Marché immobilier aux liquidités réduites

Que ce soit pour l’acquisition ou la vente de biens immobiliers ou de parts d’immeubles, le marché suisse de l’immobilier est caractérisé par une liquidité limitée, en particulier pour les biens situés dans certaines régions. Cela peut avoir un effet négatif sur les prix de l’immobilier. L’achat ou la vente à court terme de biens immobiliers ou de parts d’immeubles peuvent être rendus impossibles, ou possibles uniquement en faisant de grandes concessions sur les prix, ce qui peut, dans un cas extrême, entraîner une perte totale pour les investisseurs.

o. Dépendance vis-à-vis des évolutions de la législation

Les modifications futures des lois communales, cantonales, nationales et internationales ainsi que d’autres dispositions peuvent avoir une incidence sur les prix de l’immobilier, sur les coûts et les revenus, et donc sur le résultat commercial et la valeur du bien immobilier en question. En Suisse, les investissements immobiliers sont particulièrement tributaires des règlementations fédérales, cantonales et communales dans les lois et les ordonnances des domaines du droit fiscal, locatif, d’aménagement du territoire, de la construction et environnemental, ainsi que de la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger. On ne peut pas exclure que des modifications du cadre réglementaire puissent avoir un effet négatif sur l’évolution d’un investissement immobilier. Il existe le risque que les investisseurs n’obtiennent pas d’autorisation pour acquérir le bien concerné ou que la procédure d’autorisation prenne plus de temps que prévu. Cela peut être le cas notamment lorsqu’on ne peut pas apporter suffisamment d’informations détaillées sur le fait qu’aucune personne vivant à l’étranger ne participe à l’investissement au sens de la Loi fédérale LFAIE, RS 211.412.41 et de l’ordonnance OAIE, RS 211.412.411. Bien que crowdhouse s’efforce de fournir aux autorités compétentes tous les documents nécessaires à l’acquisition du bien, le bon déroulement de la demande et/ou l’octroi de l’autorisation ne peuvent être garantis. Dans ce cas, l’achat du bien immobilier ne pourrait pas être réalisé et les investisseurs se verraient rembourser entièrement le capital déposé par eux sur le compte bloqué (escrow).

Cette liste n’est pas exhaustive.