Verkauf trotz Leerstand | Diese Faktoren müssen Verkäufer beachten

Eine Rendite-Immobilie zu verkaufen, ist insbesondere dann eine Herausforderung, wenn diese nicht vermietet ist. Wir schauen uns in dieser Folge von How To Real Estate an, was genau die Herausforderungen sind und welche Möglichkeiten Ihnen als Verkäufer zur Verfügung stehen.

Dass es bei Rendite-Immobilien in den allermeisten Fällen schlecht ist, wenn diese leer stehen, ist logisch. Dabei gibt es aber qualitative Unterschiede – bei Erst- oder Wiedervermietungen nach Neu- oder Umbauten bedeutet Leerstand etwas anderes, als bei einer Bestandesliegenschaft, die leer steht, weil die angesetzten Mieten im kompetitiven Umfeld chancenlos sind. Generell gilt: Leerstand ist bei jedem Verkauf einer Rendite-Immobilie eine Herausforderung – und das in mehrfacher Hinsicht.

Faktor 1: Ausbleibende Mieterträge

Käufer erwerben Rendite-Immobilie, um regelmässige Mieterträge zu erzielen. Hier liegt das Leerstands-Problem auf der Hand. Ohne Mieter keine Mieteinnahmen – ohne Mieteinnahmen keine Rendite. Gleichzeitig schaut es auf der Kostenseite anders aus. Wenn ein Käufer eine leerstehendes Objekt erwirbt, hat er von Beginn an gewisse Fixkosten und das, ganz unabhängig vom Vermietungsstand. Die Aussicht auf eine Liegenschaft, die nach Übernahme ausschliesslich Kosten aber keine Einnahmen generiert, ist wenig verkaufsfördernd.

Faktor 2: Aufwand bei der Vermietung

Um, das zu ändern, müssen bei einem leerstehenden Objekt die zu erwartenden Mieterträge realisiert, die Wohnungen also vermietet werden. Das bringt uns direkt zum zweiten Problem: Das Vermieten von Wohneinheiten bedeutet viel Aufwand.D as Erstellen von Präsentationsmaterial, das Durchführen von Besichtigungen, das Prüfen von Bewerbern und das Ausstellen von Verträgen und die Übergabe von Wohnungen –all das kostet entweder viel Zeit, wenn man es selber macht, oder viel Geld, wenn man eine Drittpartei damit beauftragt. Beide Vorstellungen wirken abschreckend auf potentielle Kaufinteressenten.

Faktor 3: Auswirkungen auf die Bewertung

Im Verlauf eines Verkaufverfahrens ist es durchaus üblich, eine Liegenschaft mit einem professionellen Verfahren zu bewerten. Das bringt uns zum dritten Faktor: Leerstand kann sich auf diese Bewertung auswirken. Eine vollvermietet Liegenschaft wird mitunter deutlich höher bewertet, als eine leerstehende. Die meisten Rendite-Immobilien werden mit der Discounted Cash Flow Methode bewertet. Dabei werden die zu erwartenden Mieteinnahmen auf eine Zeitachse gelegt und abgezinst. Die Berechnung dieser Abzinsungen ist kompliziert und hängt von vielen Faktoren ab, vereinfacht lässt sich aber sagen: Die Abzinsung auf zukünftig zu erwartenden Mieterträge ist deutlich geringer, wenn die dafür relevanten Mieterträge beim Bewertungsstichtag bereit tatsächlich realisiert werden.

Faktor 4: Unsicherheiten bezüglich der Marktmieten

Mehrfamilienhäuser sind langfristige Geldanlagen und bei dieser Langfristigkeit spielt der Faktor Sicherheit eine grosse Rolle. Eine Frage, welche sich potentielle Käufer dabei gerne stellen: Wie wahrscheinlich ist es, dass die projizierten Mieten in Zukunft auch tatsächlich realisiert werden können?

Diese Frage kann bei einer Bestandesliegenschaft, bei welcher die angesetzten Mieten seit mehreren Jahren konstant und zuverlässig bezahlt werden wesentlich sicherer beantwortet werden, als bei einer Neubauliegenschaft, welche noch nie vermietet wurde. Bei einem Neubau fehlen hier schlussendlich die Erfahrungswerte und dieser Unsicherheitsfaktor spielt bei einem Verkauf eine Rolle.

Die 4 Faktoren im Überblick

Fassen wir zusammen:

• Ausbleibende Mieterträge
• Vermietungsaufwände
• Tiefere Bewertungen
• Unsicherheiten bei den Mietzinsen

All dies sind Faktoren, welche potentielle Käufer verunsichern. Heisst das, dass es unmöglich ist, solche Liegenschaften zu verkaufen? Ganz im Gegenteil! Als Verkäufer haben Sie verschiedene Möglichkeiten, um diesen Unsicherheiten professionell zu begegnen.

Tipp 1: Offene und ehrliche Kommunikation

Das wichtigste Vorweg: Auch wenn der Leerstand Ihrer Liegenschaft ein Schwachpunkt ist – kommunizieren Sie offen und ausführlich. Potentielle Kaufinteressenten werden den tatsächlichen Vermietungsstand Ihrer Liegenschaft früher oder später in Erfahrung bringen – und sich entweder damit arrangieren oder nicht. Wenn Sie versuchen, potentiellen Leerstand in Ihrer Liegenschaft beim Verkauf zu Beginn zu verschweigen, um Interessenten möglichst lange bei der Stange zu halten, verlieren Sie zwei Dinge: Wertvolle Zeit und noch viel wertvolleres Vertrauen.

Je besser Sie erklären können, wieso Ihre Liegenschaft leer steht, auf welcher Basis sie die entsprechenden Mietzinseinnahmen angesetzt haben und was die ideale Strategie für eine möglichst schnelle Vollvermietung ist, desto höher sind Ihre Verkaufschancen.

Tipp 2: Verkaufszeitpunkt überdenken

Sind sie wirklich auf einen sofortigen Verkauf angewiesen? Die effektivste Methode, dem Leerstandsproblem aus dem Weg zu gehen, ist es, es einfach aus der Welt zu schaffen. Anstatt einen sofortigen Kauf einer leerstehenden Immobilie zu forcieren, kann es sich mitunter lohnen, sich um eine schnelle Vollvermietung zu kümmern. Dabei gibt es viele Hebel, die sie in Bewegung setzen können: Sorgen Sie für bestmögliches Dokumentationsmaterial. Lassen Sie die angesetzten Mietpreise von einem Profi beurteilen. Und eventuell lohnt es sich, die Erstvermietung in die Hände einer professionellen Verwaltung zu übergeben. Das kostet zwar im ersten Moment Geld, wirkt sich aber später positiv auf den erzielbaren Verkaufswert aus. Jede Wohneinheit, die nicht nur theoretisch sondern auch in Realität Mieterträge abwirft, wird Ihnen beim Verkauf Ihrer Liegenschaft helfen – gleichzeitig fliessen die bereits erwirtschafteten Mieterträge bis zum Verkaufszeitpunkt in Ihre eigene Tasche.

Tipp 3: Mietzinsgarantie

Eine weitere Option ist das Austellen einer sogenannten Mietzinsgarantie. Als Verkäufer sind Sie in der Regel von der Realisierbarkeit der angesetzten Mieten überzeugt. Indem Sie die projiziierten Mieteinnahmen in Form einer Gewährleistung für einen bestimmten Zeitraum zusichern, können Sie das Vertrauen bei einem potentiellen Kaufinteressenten enorm stärken. Mietzinsgarantien sind ein beliebtes und bewährtes Mittel, um leerstehende Neu- oder Umbauten zu verkaufen.

Mietzinsgarantien | Werkzeug beim Verkauf von leeren Objekten

How to Real Estate Podcast #18

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Eine leerstehende Rendite-Immobilie stellt Sie als Verkäufer zweifelsohne vor Herausforderungen. Sich diesen Herausforderungen bewusst zu sein, ist der wichtigste Schritt auf dem Weg zu einer erfolgreichen Transaktion.