Silver Society | Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Haben Sie schon einmal von der «Silver Society» gehört? Dieser Begriff beschreibt einen globalen Megatrend: Er beschreibt einen grundlegenden Wandel in der Altersstruktur unserer Gesellschaft. Und das wirkt sich nicht zuletzt auf das Wohnen aus.

Der «Demographische Wandel» ist Ihnen als Schlagwort sicher ein Begriff. Die Demographie ist die Bevölkerungswissenschaft und dabei ist insbesondere eine Entwicklung allgegenwärtig. Die weltweite Bevölkerung wird durchschnittlich immer älter. Insbesondere auch in der Schweiz.

Eindrückliche Statistiken als Beleg

Es gibt Statistiken, die das eindrücklich belegen und prognostizieren können. Wahrscheinlich haben Sie schon das eine oder andere Mal eine sogenannte Alterspyramide gesehen. Diese statistische Darstellung zeigt die Anzahl Personen pro Alterskategorie an.

Wir erkennen. Im Jahr 1960 war der Begriff der Alterspyramide durchaus gerechtfertigt. Wenn wir uns die Entwicklung dieser Alterspyramide anschauen stellen wir allerdings fest: Seit den 70er-Jahren wurde die Pyramide vielmehr zu einer Pfeilspitze. Und wenn wir uns die Prognose bis 2050 anschauen, dann entwickelt sich diese Alterspyramide zusehends zu einer Glühbirne.

Das sind eindrückliche Entwicklungen, die sich auch mit anderen Zahlen belegen lassen. Eine Frau die im Jahr 1981 geboren wurde, hatte bei der Geburt eine durchschnittliche Lebenserwartung von 79,2 Jahren. Bei einer Geburt im Jahr 2016 lag diese Erwartung bei 85,3 Jahren. Bei Männern lag Sie 1981 bei 72,4 Jahren – 2016 bei 81,5 Jahren. Heute leben gegen 1,6 Millionen Menschen in der Schweiz, die 65-jährig und älter sind. Bis 2045 wird diese Zahl laut Bundesamt für Statistik auf 2,7 Millionen anwachsen.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Dieser Megatrend hat vielseitige Auswirkungen, beispielsweise auf die Altersvorsorge oder unser Gesundheitssystem – aber insbesondere auch auf das Wohnen. Warum ist das so? In erster Linie aufgrund eines ganz simplen Fakts: Wer länger lebt, ist länger auf eine Wohnung angewiesen. Und wenn immer mehr Menschen länger auf eine Wohnung angewiesen sind, hat das offensichtlich Auswirkung auf die Nachfrage nach Wohnraum.

Das ist allerdings nicht der einzige Aspekt, den es dabei zu berücksichtigen gilt. Eine ganz entscheidende Rolle spielt die sogenannte Belegungsdichte. Als Indikator gibt die Belegungsdichte die Anzahl Personen pro Haushalt an. Und dabei ist eines völlig klar: Je kleiner die Belegungsdichte, desto grösser der Bedarf an Wohnungen. Stellen Sie sich eine Gruppe von 9 Personen vor. Wenn die durchschnittliche Belegungsdichte 3 beträgt, benötigen diese 9 Personen zusammen 3 Wohnungen. Beträgt die Belegungsdichte im Durchschnitt 1.5, benötigen diese 9 Personen zusammen 6 Wohnungen.

Wichtige Entwicklungen

Wie hat sich diese Belegungsdichte in jüngster Vergangenheit entwickelt?

Wenn wir uns die Entwicklung seit 1970 anschauen stellen wir fest: Die Belegungsdichte hat bei allen Wohnungsgrössen seit 1970 drastisch abgenommen. Gesamtschweizerisch über alle Wohnungsgrössen betrachtet betrug Sie im Jahr 1970 2,9 Personen pro Haushalt. 50 Jahre später liegt der Wert bei 2,2.

Die Belegungsdichte ist also seit längerem rückläufig. Was hat die Entwicklung der Belegungsdichte mit der Alterung der Bevölkerung zu tun? Ziemlich viel:

Betrachtet man die Belegungsdichte pro Alterskategorie stellt man Fest. Ab einem Alter von 55 jahren nimmt die Belegungsdichte in einem Mieterhaushalt stark ab. Das ist einfach zu erklären, denn das ist in etwa die Lebensphase, in der viele Kinder ausziehen und einen eigenen Haushalt gründen. Insbesondere bei Personen ab 75 Jahren ist der Anteil an Einpersonenhaushalten stark überdurchschnittlich.

Eine andere Betrachtungsweise liefert der Blick auf den Quadratmeterverbrauch pro Person. Kleinere Haushaltsgrössen bedeuten im Umkehrschluss, dass die Anzahl Quadratmeter pro Person steigt. Das können wir ganz einfach mit einem Beispiel veranschaulichen: Stellen Sie sich ein Haus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche vor. Im Haus leben zwei Erwachsene und zwei Kinder. Pro Person ergibt das 30 Quadratmeter. Wenn die Kinder ausziehen steigt die Quadratmeteranzahl pro Person auf 60. Bei den Altersgruppen ab 55 Jahren lässt sich deshalb nicht nur eine Verkleinerung der Haushalte, sondern auch eine Vergrösserung der Quadratmeter pro Person beobachten.

Fazit

Wir wissen also auf der einen Seite, dass ältere Personen durchschnittlich in kleineren Haushalten leben und mehr Quadratmeter zur Verfügung haben und wir wissen auf der anderen Seite, dass die Anzahl an älteren Personen kontinuierlich und deutlich zunimmt. Kombiniert man diese Entwicklungen, sind die Auswirkungen relativ einfach abzuschätzen: Je älter die Bevölkerung, desto mehr Wohnungen werden benötigt. Neben dem Bevölkerungswachstum wird dieser Trend massgeblich dafür verantwortlich sein, wie sich die Nachfrage nach Wohnraum in der Schweiz entwickeln wird. Wenn wir über Rendite-Immobilien sprechen, sprechen wir immer über langfristige Anlagehorizonte. Wenn es darum geht, beurteilen zu können, wie viel und welche Form von Wohnraum wir in Zukunft benötigen, muss die Entwicklung dieses Megatrends unbedingt miteinbezogen werden.