Mietzinsgarantien | Werkzeug beim Verkauf von leerstehenden Objekten
How to Real Estate #30
Sie haben eine neu- oder umgebaute Rendite-Immobilie, die weitgehend leer steht und ziehen trotzdem einen schnellen Verkauf in Betracht? In einem solchen Fall kann eine Mietzinsgarantie eine mögliche Lösung sein, um die Verkaufschancen für Ihr Objekt deutlich zu erhöhen.
Wenn Sie den Begriff «Mietzinsgarantie» in eine Suchmaschine eingeben, erhalten Sie eine Vielzahl an Resultaten. Die meisten beziehen sich auf Mietzinsgarantien im Sinne einer klassischen Mietkaution – also denjenigen Betrag, welcher ein Mieter als Depot auf ein Sperrkonto zahlen muss, falls er eine neue Wohnung mieten möchte. Darüber sprechen wir hier explizit nicht. Wir widmen uns einer anderen Form von Mietzinsgarantie, die als Werkzeug hin und wieder beim Verkauf von Rendite-Immobilien zum Einsatz kommt.
Mietzinsgarantien werden in der Regel dann in Betracht gezogen, wenn eine zu verkaufende Rendite-Immobilie kaum oder mitunter noch gar nicht vermietet ist. Wir haben in einem anderen Video ausführlich erklärt, wieso eine solche Ausgangslage für Verkäufer besonders herausfordernd ist.
Verkauf trotz Leerstand | Diese Faktoren müssen Verkäufer beachten
How to Real Estate #29
Das Austellen einer Mietzinsgarantie kann hier mitunter ein gutes Mittel sein, um den Verkauf trotzdem schnell, effizient und lukrativ abzuwickeln.
Grundsätzliche Erklärung und Beispiel
Was genau ist eine MIetzinsgarantie? Einfach gesagt: Es ist eine Gewährleistung – eine finanzielle Zusicherung von Ihnen als Verkäufer an den Käufer der Liegenschaft. Bei einer Mietzinsgarantie sichern Sie als Verkäufer der neuen Kaufpartei zu, dass diese für einen abgemachten Zeitraum Mieteinnahmen in einer bestimmten Höhe erhält.
Schauen wir uns eine Mietzinsgarantie an einem Beispiel an. Nehmen wir an, Sie sind Verkäufer einer Liegenschaft, welche vor kurzem fertiggestellt wurde und aktuell noch unvermietet ist. Als Verkäufer sind sie davon überzeugt, dass die Liegenschaft mit den von Ihnen festgelegten Mietpreisen in kurzer Zeit vermietet werden kann. Die Mietzinsgarantie in unserem Beispiel gestaltet sich so: Als Sicherheit für den neuen Käufer gewähren Sie für 6-Monate eine Garantie in der Höhe der auf diesen Zeitraum projiziierten Mieteinnahmen. In der Praxis bedeutet das: Nach dem Verkauf beginnt die Vermietung und in den ersten 6 Monaten schulden Sie dem Verkäufer eine allfällige Differenz zwischen projiziierten und effektiv erzielten Mieteinnahmen.
Unterschiedliche Bedingungen einer Mietzinsgarantie
Einfach gesagt bedeutet das für unser Beispiel: Jede Monatsmiete, welche innerhalb dieser ersten 6 Monate nicht durch einen effektiven Mieter bezahlt wird, bezahlen Sie als Verkäuferschaft an den neuen Käufer. Die Bedingungen für eine solche Mietzinsgarantie können Sie selber definieren. In unserem Beispiel waren es 100% aller Mieteinnahmen auf 6 Monate. Grundsätzlich können Sie die Dauer individuell festlegen, beispielsweise auf 3, 12 oder 24 Monate. Und auch bei der Höhe der Gewährleistung sind andere Modelle denkbar – beispielsweise eine Garantie in Höhe von 75% der projiziierten Mieteinnahmen oder einem definierten Maximalbetrag. Oder Sie beschränken eine Mietzinsgarantie für ganz spezifische Einheiten der Liegenschaften, beispielsweise ausschlieslich für den Gewerbeteil einer Liegenschaft mit genutzter Mischung. Die sinnvolle Struktur einer Mietzinsgarantie ist immer abhängig von Ihrem Objekt und der jeweiligen Verkaufssituation.
Finanzielles Risiko
Eine Mietzinsgarantie bedeutet für Sie als Verkäufer natürlich ein gewisses finanzielles Risiko und Sie fragen sich vielleicht, wieso sie dieses Risiko eingehen sollten. Dabei müssen Sie folgendes beachten: Ohne Mietzinsgarantie verkaufen Sie ein leerstehendes Objekt und dieser Umstand würde sich zweifelsohne im Verkaufspreis auswirken. Wenn Sie eine Mietzinsgarantie gewähren, gibt das einer Verkaufspartei Sicherheit und dadurch haben Sie gute Chancen, einen höheren Verkaufspreis auszuhandeln. Gleichzeitig ist die Wahrscheinlichkeit gross, dass sie nicht für den vollen Umfang der gewährleisteten Garantie aufkommen müssen. Mit jeder Wohnung, die vermietet wird, verringern sich Ihre Kosten im Rahmen der Mietzinsgarantie. Diese Rechnung kann für Sie als Verkäufer unter dem Strich durchaus aufgehen.
Das schöne bei solchen Mietzinsgarantien ist, dass Sie als Verkäufer grundsätzlich das gleiche Ziel verfolgen, wie der Käufer der Liegenschaft – nämlich eine möglichst schnelle Vollvermietung. Für den Verkäufer bedeutet eine schnelle Vollvermietung, dass langfristige Mieteinnahmen frühzeitig gesichert sind. Für Sie als Verkäufer bedeutet eine Vollvermietung eine Kostenreduktion.
Unterschiedliche Abwicklungen
Schauen wir uns zum Schluss noch an, wie so eine Mietzinsgarantie effektiv abgewickelt werden kann. Dafür gibt es unterschiedliche Optionen:
Möglichkeit 1: Die Käuferschaft zahlt nicht den vollen Kaufpreis, sondern hält den maximal fälligen Betrag für die vereinbarte Mietzinsgarantie zurück. Am Ende der vereinbarten Laufzeit wird abgerechnet und der Differenzbetrag an den Verkäufer ausbezahlt.
Möglichkeit 2: Der gesamte Betrag wird vom Verkäufer auf ein Sperrkonto einbezahlt und die entsprechenden Fälligkeiten werden regelmässig von diesem Sperrkonto an die neue Kaufpartei überwiesen.
Möglichkeit 3: Die Käuferschaft überwiest den vollen Kaufbetrag und stellt die angefallenen Kosten nach Ablauf der Mietzinsgarantie bei der Verkäuferschaft in Rechnung.
Wenn Sie als Verkäufer das gewährleisten einer Mietzinsgarnatie in Betracht ziehen, sollten Sie sich im Vorfeld die richtigen Gedanken machen:
- Hilft Ihnen eine Mietzinsgarantie dabei, für Ihr Objekt einen besseren Verkaufserfolg zu erzielen?
- Welches Problem möchten Sie für die Mieterschaft lösen?
- Welche Bedingungen machen für Sie Sinn?
- Und wer ist während der Laufzeit für die Vermietung verantwortlich?
Ausserdem lohnt es sich immer, eine allfällige vertragliche Vereinbarung von einem Juristen erstellen oder prüfen zu lassen, um sicherzustellen, dass alle Eventualitäten sauber geregelt sind.
Für ein leerstehendes Objekt kann eine Mietzinsgarantie eine sinnvolle Lösung sein. Weitere Informationen zu diesem Thema erhalten Sie in dieser Folge des How to Real Estate Podcasts:
Mietzinsgarantien | Werkzeug beim Verkauf von leeren Objekten
How to Real Estate Podcast #18