Mieterhöhungen | Was Sie als Vermieter beachten müssen

Möchten Sie als Vermieter einer Immobilie den Mietzins anpassen, kann dies eine heikle Sache und mit Hindernissen verbunden sein, denn – solche Mietzinsanpassung brauchen einen guten Grund! Welche Möglichkeiten Sie als Vermieter haben und wie die Mietzinserhöhung formell aussehen sollte, schauen wir uns in der heutigen Folge How to real Estate an.

Grundsätzliche Rahmenbedingungen

Sprechen wir als erstes über grundsätzliche Bedingungen. Mietzinserhöhungen sind nur bei unbefristeten Mietverhältnissen möglich. Sie können immer nur auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erfolgen und müssen dem Mieter fristgerecht mitgeteilt werden. Die Mitteilung muss mit einem vom Kanton genehmigten Formular erfolgen und Sie als Vermieter haben eine Begründungspflicht. Das bedeutet, Sie müssen klar und deutlich erklären, welche Gründe zur Erhöhung des Mietzinses geführt haben. Gibt es mehrere Gründe, müssen diese einzeln beziffert und erklärt sein. Ihre Mieter/innen können Erhöhungen innert 30 Tagen ab Empfang anfechten, falls sie diese für unberechtigt halten. Nach Ablauf der Frist ist die Erhöhung wirksam.

Welche Formulare werden benötigt

Das Durchsetzen einer Mietzinserhöhung ist formell klar geregelt. Damit Sie die Mietzinserhöhung auf den Weg bringen können, müssen Sie zwingend das vom zuständigen Kanton genehmigte Formular nutzen. Mietzinserhöhungen, die über einen anderen Weg kommuniziert werden, sind nichtig. In dem Formular sind nach der Verordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen folgende Punkte enthalten: die Höhe, des bisherigen Mietzinses sowie die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten. Der neue Mietzins und die neue Nebenkostenbelastung des Mieters. Der Zeitpunkt, an dem die Erhöhung in Kraft treten wird sowie die Begründung für die Erhöhung. Ausserdem müssen Sie angeben, ob Sie als Vermieter Förderbeiträge für die wertvermehrende Verbesserung erhalten haben. Entsprechendes Formular muss fristgereecht beim Mieter eintreffen und das heisst konkret: mindestens 10 Tage vor dem nächsten Kündigungstermin.

Grundsätze für Mietpreisanpassungen

Soviel zum formellen – aber – wann ist eine Mietzinserhöhung überhaupt möglich? Gemäss des Schweizer Mietrechts können Sie theoretisch auf Grundlage der folgende Punkte eine Mietpreisanpassung vornehmen. Auf Grundlage des Referenzzinssatzes, aufgrund von Mehrleistungen des Vermieters, aufgrund von Kostensteigerungen des Vermieters, aufgrund von Anpassung des Mietzinses an die Teueerung, aufgrund einer Anpassung an Orts- und Quartierüblichkeit oder aufgrund einer angestrebten und angemessenen Rendite. Schauen wir uns diese Gründe genauer an.

Referenzzinssatz

Seit Januar 2008 dient der hypothekarische Referenzzinssatz als Grundlage für die gesetzliche legitime Höhe des Mietzinses von Geschäfts- und Wohnräumen. Der Zinssatz wird vierteljährlich durch das Bundesamt für Wohnungswesen erhoben und bekannt gegeben. Rechnerisch stützt er sich auf den von Banken in der Schweiz durchschnittlichen Zinssatz der Hypothekarforderungen. Das bedeutet: immer dann, wenn der Referenzzinssatz sich erhöht, können Vermieter in der Schweiz den Mietzins theoretisch erhöhen. Im Umkehrschluss bedeutet das auch: Immer dann, wenn der Referenzzinssatz gesenkt wird, können Mieter eine Mietzinsreduktion einfordern.

Referenzzinssatz seit 2018

Und genau das haben viele Mieter in den letzten 15 Jahren auch regelmässig gemacht, denn – seit der Referenzzinssatz 2008 als Grundlage eingeführt wurde, ist er bis heute kontinuierlich gesunken, von ursprünglich 3,5 auf 1,25%. Bis anhin waren also ausschliesslich Mieter in der Situation, einen Mietzins aufgrund von veränderten Referenzinsen anpassen zu lassen. Für Vermieter gab es bis anhin noch keine Ausgangslage, in welcher Sie eine Mietzinserhöhung auf Grund eines gestiegenen Referenzzinssatzes geltend machen hätten können. Diesbezüglich stehen wir aktuell an einem interessanten Punkt, denn nicht wenige Experten gehen davon aus, dass sich der Leitzins der Nationalbank und damit schlussgefolgert auch der Referenzzinssatz schon bald erhöhen könnte. Inwiefern Vermieter das wirklich zum Anlass nehmen werden, um Mietzinserhöhungen durchzusetzen, wird interessant zu sehen sein.

Mehrleistungen des Vermieters

Ein anderer, relativ einleuchtender Punkt, der eine Mietzinserhöhung rechtfertigen kann, sind Mehrleistungen des Vermieters. Wenn Sie als Vermieter den Komfort und die Qualität Ihres Wohnangebots verbessern, besteht theoretisch die Möglichkeit, dafür auch mehr Miete zu verlangen. Laut Gesetz können dies beispielsweise Investitionen in die energetische Sanierung oder wertvermehrende Verbesserung einer Immobilie sein. Hierunter fallen zum Beispiel auch neue Installationen wie Geschirrspüler – dies, sofern keine äquivalente Maschine vorhanden war.

Kostensteigerung des Vermieters

Als Vermieter tragen Sie Kosten und steigen diese Kosten, ist das ein weiterer möglicher Grund, den Mietzins anzupassen. Hierunter fallen beispielsweise im Nettomietzins enthaltene Liegenschaftssteuern, Versicherungsprämien oder Verwaltungskosten. Allerdings befinden wir uns auch hier auf sehr unsicherem Terrain, denn – In welcher höhe Sie den Mietzins in solchen Fall anpassen dürfen, ist bislang nicht durchgängig gleich geregelt. Im Streitfall liegt die Nachweispflicht für die Kostensteigerung bei Ihnen als Vermieter.

Mietzinsanpassung an die Teuerung

Laut der Verordnung für Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen kann der Vermieter den Mietpreis an die Teuerung anpassen. Massgebliche Referenz dafür ist der Landesindex der Konsumentenpreise. Wenn Sie als Vermieter seit Beginn der letzten Mietzinsfestlegung basierend auf dem Landesindex der Konsumentenpreise eine Teuerung belegen können, können Sie maximal 40 Prozent der entsprechenden Teuerungsrate für eine Mietzinserhöhung geltend machen. Einfaches Beispiel: Falls der Index in der relevanten Zeit um 10 Prozent gestiegen ist, können Sie den Mietzins theoretisch um 4 Prozent anpassen.

Mietzinsanpassung an Orts- und Quartierüblichkeit

Einen weiteren Grund, welchen Sie als Vermieter theoretisch ins Feld führen können, ist die Orts- und Quartierüblichkeit. In diesem Fall spielt die Grosse, Lage, Ausstattung, Bauperiode und der Zustand einer vergleichbaren Mietsache in der unmittelbaren Nähe eine Rolle. Aber aufgepasst: laut Rechtssprechung ist das nur möglich, wenn die veränderten Bedingungen in einem statistisch relevanten Zeitspanne stattgefunden haben. Gemäss Entscheiden des Bundesgerichts ist das erst nach 15 bis 20 Jahren nach der letzten Mietzinsanpassung möglich.

Mietzinsanpassung aufgrund einer angestrebten angemessenen Rendite

Ein letzter Grund für eine mögliche Zinsanpassung läge dann vor, wenn Sie als Vermieter die Kosten zur Verzinsung der Hypothek, ihrem investierten Kapital sowie den laufenden Kosten für Unterhalt und Betrieb mit dem Mietzins nicht mehr sichern könnten. Allerdings ist das nur möglich möglich, falls dies mittels eines Vorbehalts im Mietvertrag vereinbart wurde oder ein Ausnahmegrund wie der Verkauf der Liegenschaft vorliegt. Aber Achtung: Wenn ein Käufer einer Rendite-Immobilie offensichtlich einen zu hohen Kaufpreis bezahlt und es somit vorprogrammiert ist, dass die Rendite ungenügend wird, ist eine Mietpreisanpassung nicht möglich. Ein offensichtlich zu hoher oder sogenannter übersetzter Kaufpreis liegt dann vor, wenn ein Geschäft erst dann für den Käufer rentabel ist, sobald die Mietzinse um mehr als 10 Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen.

Fazit

Miepreiserhöhungen sind ein heikles und emotionales Thema – denn – Mietausgaben machen für die sehr grosse Mehrheit aller Mieter den grösste Kostenpunkt aus. Dementsprechend ist hier viel Fingerspitzengefühl gefordert. Dabei sollten Sie sich stets bewusst sein, dass für Sie als Vermieter neben den Einnahmen auch das Verhältnis mit Ihren Mieterinnen und Mieter ein extrem wichtiger Faktor ist. Falls Sie als Vermieter Mietzinserhöhungen in Betracht ziehen, muss Ihnen bewusst sein, dass dies mit einem hohen Aufwand verbunden ist und die rechtliche Absicherung Ihrer Begründung extrem wichtig ist. Ich hoffe, Sie konnten etwas mitnehmen und freue mich, wenn Sie auch das nächste Mal wieder bei How To Real Estate dabei sind.