Geldmarkthypotheken | Vor- und Nachteile
How to Real Estate #34
Wenn es um die Fremdfinanzierung von Rendite-Immobilien geht, wählen viele Käuferinnen und Käufer die Option der Geldmarkthypothek. In der Schweiz ist diese Hypothek vorläufig unter den Namen SARON bekannt und wir schauen uns in dieser Folge von How to Real Estate an, was genau die Vor- und Nachteile dieser Hypothekarform sind.
Falls Sie sich noch nicht im Klaren sind, was genau eine Geldmarkthypothek ist und wie genau diese Hypothekarform funktioniert, empfehlen wir Ihnen diese Folge von How to Real Estate. Dort haben wir das Prinzip und die Funktionsweise einer Geldmarkthypothek genau erläutert.
Geldmarkthypotheken | So funktionieren SARON-Hypotheken
How to Real Estate #33
Historischer Kostenfaktor
Schauen wir als Erstes auf den Kostenfaktor, womit fährt man in der Regel günstiger? Mit Geldmarkthypotheken oder mit Festhypotheken? Darauf gibt es keine gesicherte Antwort. Es ist komplett davon abhängig, wie sich der Markt in den nächsten Jahren entwickelt. Eine Möglichkeit ist, die Zinskosten für vergangene Zeiträume zu beurteilen.
Dazu betrachten wir 10-Jahres-Zeiträume seit 1990 und vergleichen für die entsprechenden Laufzeiten die Optionen einer Geldmarkthypothek von zwei 5-jährigen-Festhypotheken und einer 10-jährigen-Festhypothek für ein Hypothekarvolumen von 500’000 Franken.
Wir stellen fest: In diesen Zeiträumen wäre man mit einer Geldmarkthypothek günstiger gefahren und das zum Teil deutlich. Das ist interessant, hilft uns aber nur beschränkt dabei, heute eine richtige Entscheidung zu treffen, denn wie immer gilt: Vergangene Entwicklungen sind kein zuverlässiger Indikator für zukünftige Ereignisse.
Zinsrisiko als Nachteil
Der offensichtlichste Nachteil bei einer Geldmarkthypothek ist das Zinsrisiko. Geldmarkthypotheken korrelieren direkt mit dem allgemeinen Markt- und Zinsumfeld. Dadurch tragen Sie als Hypothekarnehmer ein Zinsrisiko, denn steigende Zinsen bedeuten für Sie auch unmittelbar steigende Hypothekarkosten. Wenn Sie für den gleichen Zeitraum eine Festhypothek abschliessen, tragen Sie dieses Zinsrisiko explizit nicht. Bei einer Festhypothek hat ein steigendes Zinsumfeld während der Laufzeit keinen Einfluss auf den Hypothekarzins.
Planungsunsicherheit
Ein weiterer Nachteil ist die Planungssicherheit. Wenn Sie eine Geldmarkthypothek abschliessen, können Sie zum Zeitpunkt des Abschlusses nicht voraussagen, wie viel Hypothekarzinsen Sie in Zukunft bezahlen müssen. Denn das ist abhängig von der zukünftigen Entwicklung des Zinsumfeldes. Bei Festhypotheken haben Sie bezüglich der Fremdfinanzierungskosten für die vereinbarte Laufzeit eine 100-prozentige Gewissheit.
Diese Planungssicherheit ist insbesondere bei Rendite-Immobilien ein nicht unwesentlicher Faktor, der vieles Vereinfachen kann. Wenn Sie genau wissen, welche Hypothekarkosten über einen gewissen Zeitraum auf Sie zukommen, hilft Ihnen das bei der Vorausplanung und Erstellung von Budgets und Kalkulationen. Diese Planbarkeit ist bei einer Geldmarkthypothek aufgrund des variablen Charakters erschwert.
Regelmässige Kontrolle nötig
Diese Dynamik einer Geldmarkthypothek bringt einen weiteren Nachteil mit sich. Als Hypothekarnehmer müssen Sie sich über die aktuellen Zinsentwicklungen im Klaren sein und den Markt regelmässig beobachten, um mitunter reagieren zu können. Das ist nicht jedermanns Sache.
Viele Hypothekarnehmer schätzen bei Festhypotheken explizit den Aspekt, dass Sie sich nach Abschluss über mehrere Jahre keine Sorgen um allfällige Marktentwicklungen machen müssen und dadurch auch vor bösen Überraschungen geschützt sind.
Vorteil: Möglichkeit, Opportunitäten abzuschöpfen
Wo Risiken sind, gibt es auch Chancen und eine Geldmarkthypothek gibt Ihnen die Möglichkeit, von diesen Chancen zu profitieren. Denn der Zinssatz der Geldmarkthypothek passt sich je nach Marktlage nicht nur nach oben an, sondern auch nach unten. Ein wesentlicher Vorteil von Geldmarkthypotheken ist, dass Sie die Opportunität von fallenden Zinsumfeldern automatisch abschöpfen.
Wesentliche Vorteile bezüglich Flexibilität
Weitere Vorteile der Geldmarkthypothek liegen vor allem in der Flexibilität. Hier sind Geldmarkthypotheken schlichtweg praktischer in der Anwendung, als Festhypotheken. Ein Beispiel für diese Flexibilität sind die Möglichkeiten zur Absicherung. Die meisten Banken bieten Ihnen für Ihre Geldmarkthypothek die Möglichkeit an, ein maximales Zinslevel zu setzen, welches Sie nicht überschreiten wollen. Für das Setzen von entsprechenden Caps bezahlen Sie zwar mit zusätzlichen Prämien, jedoch ist es eine Möglichkeit, während der Vertragslaufzeit zu reagieren.
Ein weiteres Beispiel für Flexibilität ist die Möglichkeit, eine Geldmarkthypothek in eine Festhypothek umzuwandeln. Das ist bei den meisten Anbietern in der Regel relativ problemlos möglich. Falls Sie einen raschen Zinsanstieg antizipieren und ein gegebenes Zinsumfeld für einen bestimmten Zeitraum fixieren möchten, können Sie Ihre Geldmarkthypothek relativ einfach in eine Festhypothek umwandeln. Der umgekehrte Weg ist deutlich komplizierter. Das Umwandeln einer bestehenden Festhypothek in eine Geldmarkthypothek wäre mit viel Aufwand verbunden und wenn überhaupt nur mit gravierenden finanziellen Aufwänden verbunden.
Einfachere Möglichkeit zur Auflösung bei der Geldmarkthypothek
Auch wenn es darum geht, eine bestehende Hypothek aufzulösen, bieten Geldmarkthypotheken deutlich flexiblere Lösungen als Festhypotheken. Das vorzeitige Auflösen einer Geldmarkthypothek – beispielsweise, weil man eine Liegenschaft verkaufen möchte – ist in den meisten Fällen in verhältnismässig kurzen Kündigungsfristen möglich und definitiv einfacher, als bei einer Festhypothek. Der frühzeitige Ausstieg aus einer Festhypothek ist mit Penalties, sogenannten Vorfälligkeitsentschädigungen, verbunden.
Verkauf mit Hypothek | Penalties als Hindernis
How to Real Estate Podcast #5
Flexiblere Laufzeiten
Der letzte Vorteil von Geldmarkthypotheken betrifft die Laufzeit. Festhypotheken schliessen Sie immer über eine bestimmte Laufzeit ab. Das bedeutet: Sie sind nach einem fixen Zeitfenster gezwungen, eine Entscheidung zu treffen und diese Entscheidung müssen Sie mitunter dann auch in einem ungünstigen Zinsumfeld fällen.
Bei Geldmarkthypotheken bieten Ihnen viele Anbieter die Möglichkeit, ein Modell ohne fixe Laufzeit zu wählen und das bei gleichzeitig verhältnismässig kurzen Kündigungsfristen. Auch das gibt Ihnen mehr Flexibilität und die Möglichkeit, kurzfristig auf Marktgeschehnisse zu reagieren.
Zusammenfassung
Mit einer Geldmarkthypothek gehen Sie Zinsrisiken ein, Sie haben beschränkte Planungssicherheit und müssen über die aktuelle Zinssituation im Klaren sein. Dafür bietet Ihnen diese Hypothekarform die Möglichkeit, von günstigen Zinssituationen direkt zu profitieren und bietet Ihnen gleichzeitig auch viel mehr Flexibilität als eine Festhypothek. Mit verschiedenen Absicherungsmöglichkeiten, Umwandlungsoptionen und relativ einfache Ausstiegsmöglichkeiten haben Sie als Hypothekarnehmer die Option, während der Vertragslaufzeit aktiv zu reagieren.