Eigenheime vs. Rendite-Immobilien | Unterschiede beim Kauf und Verkauf
How to Real Estate #35
Der Verkauf eines Eigenheims und der Verkauf einer Rendite-Immobilie sind – wie man auf Schweizerisch schön sagt – zwei “päärli Schueh”. Was genau dabei die Unterschiede sind und was Sie als Verkäufer einer Rendite-Immobilie anders machen müssen, als bei einem Eigenheim, erfahren Sie in dieser Folge von How To Real Estate – schön das Sie dabei sind.
Kaufzweck
Der wichtigste Unterschied zwischen Eigenheimen und Rendite-Immobilien liegt im Erwerbszweck. Eigenheime werden gekauft, um diese selbst zu bewohnen. Es geht vordergründig also um die Realisierung eines Wohnraums und den Erwerb eines neuen Zuhause. Bei Rendite-Immobilien spielt ein ganz anderer Aspekt eine Rolle. Sie werden zum Zweck der Weitervermietung erworben. Der vordergründige Aspekt für einen Käufer einer Rendite-Immobilie ist derjenige einer Geldanlage.
Objektarten
Dementsprechend unterschiedlich sind auch die Objektarten. Als Eigenheime werden in der Regel entweder einzelne Wohnungen, Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften verkauft. Wenn wir von Rendite-Immobilien sprechen, können dies zwar auch einzelne Wohnungen sein, die zur Weitervermietung erworben werden – in der Regel handelt es sich dabei aber um ganze Mehrfamilienhäuser mit mehreren Einheiten. Als Rendite-Immobilien eignen sich neben Wohnobjekten aber auch Gewerbeliegenschaften oder Liegenschaften mit gemischter Nutzung – das heisst Objekte, in denen es sowohl Wohnungen wie auch Gewerbeflächen gibt.
Vermarktung
Diese Unterschiede sind zentral, wenn es darum geht, ein Objekt zu verkaufen – denn – die optimalen Vermarktungsstrategien für Eigenheime und Rendite-Immobilie unterscheiden sich signifikant. Bei Eigenheimen spielt der Wohnaspekt die entscheidende Rolle. Es geht darum, einem Käufer ein Objekt als neues Zuhause schmackhaft zu machen. Bei Rendite-Immobilie geht es in erster Linie ums Business – hier liegt die Herausforderung darin, ein Objekt als gute und sichere Geldanlage mit realistischen Cashflows und stimmigem Businesscase zu vermarkten.
Dokumentation
Ein wichtiger Teil der jeweiligen Vermarktungsstrategie ist die Immobiliendokumentation und auch hier sollten Verkäufer den Fokus auf unterschiedliche Dinge legen.
Verkaufsdokumentation | Welche Unterlagen und Infos sind Pflicht?
How to Real Estate #15
Beim Eigenheim geht es um den Wohlfühlaspekt. Eine detaillierte Beschreibung der Ausstattung, sowie ausführliches und einladendes Bild- und Videomaterial sind zentrale Punkte, um ein bestimmtes Wohngefühl zu vermitteln. Gutes Bild- und Videomaterial hilft definitiv auch beim Verkauf einer Rendite-Immobilie. Daneben spielt aber insbesondere das Bereitstellen von geschäftsrelevanten Dokumenten eine Rolle. Ein aktueller Mieterspiegel, eine professionelle Marktwertermittlung Gebäudeversicherungen, Katasterpläne und eine detaillierte Übersicht über den aktuellen Bau- und Renovationszustand sind nur einige Beispiele. Was alles in die professionelle Dokumentation einer Rendite-Immobilie gehört, haben wir in diesem Video ausführlich besprochen.
Besichtigungen
Sowohl bei Eigenheimen wie auch bei Rendite-Immobilien ist eine Besichtigung vor Ort üblich. Entsprechende Besichtigungen dienen aber unterschiedlichen Zwecken. Bei Eigenheimen geht es einmal mehr darum, dass sich Interessenten vor Ort einen Eindruck über die Atmosphäre machen können und sich darüber im Klaren werden, ob sie sich die Immobilie als neues Zuhause vorstellen können oder nicht. Bei Rendite-Immobilien dienen Besichtigungen in erster Linie dazu, um verifizieren zu können, ob die in der Dokumentation gemachten Angaben der Realität entsprechen und sich das Objekt in der vorgestellten Form als Geldanlage eignet. Die unterschiedliche Rolle von Besichtigungen bei Eigenheimen und Rendite-Immobilien haben wir sowohl in einem weiteren Video wie auch im How to Real Estate Podcast ausführlich behandelt.
Besichtigungen | Wie Sie nur echten Interessenten Ihr Rendite Objekt vorstellen
How to Real Estate #11
Zielgruppe
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, müssen Sie sich darüber im Klaren sein, wer Ihre Zielgruppe ist und die Zielgruppen für Eigenheime und Rendite-Immobilie sind unterschiedlich. Bei Eigenheimen ist Ihre Zielgruppe deutlich grösser – sie richten sich an alle Personen, die sich den Traum vom Wohneigentum leisten können und erfüllen wollen. Bei Rendite-Immobilien richten Sie sich an Interessenten, welche Kapital anlegen möchten. Ganze Mehrfamilienhäuser kosten in der Regel mehrere Millionen. Ihre Zielgruppe ist wesentlich kleiner und beschränkt sich zum einen auf vermögende Privatpersonen und zum anderen auch auf institutionelle und professionelle Käufer wie beispielsweise Pensionskassen oder Versicherungen.
Bewertungsmethode
Ein weiterer Unterschied ergibt sich aus der Frage der Marktwertermittlung. Bei Eigenheimen und Rendite-Immobilien kommen in der Regel unterschiedliche Bewertungsmethoden zum Zug. Bei Eigenheimen wird in der Schweiz meistens eine hedonische Bewertung angewendet. Bei dieser Bewertungsmethode werden die Eigenschaften einer Liegenschaft mit Daten von effektiven Transaktionen vergleichbarer Objekte verglichen. Der Marktwert ergibt sich also aus einem Vergleich mit ähnlichen Objekten. Bei Rendite-Immobilien spielen für die Bewertung die zu erwartenden Mieteinnahmen und Zahlungsströme eine Rolle. Eine weit verbreitete Methode ist die sogenannte Discounted-Cash-Flow-Methode und wie genau diese im Detail funktioniert, haben wir in diesem Video erklärt.
Discounted Cash Flow | Die wichtigste Bewertungsmethode für Rendite-Immobilien
How to Real Estate #32
Fremdfinanzierung
Last but not least: Bei Eigenheimen und Rendite-Immobilien gibt es unterschiedliche Vorgaben bezüglich der Fremdfinanzierung. Bei Eigenheimen ist es in der Regel möglich, bis zu 80% des Kaufpreises über eine Hypothek zu finanzieren. Bei Rendite-Immobilien sind diese Vorgaben strenger. Seit 2019 ist bei Wohnrenditeliegenschaften die Möglichkeit der Fremdfinanzierung auf maximal 75% beschränkt.
Fazit
Gerade unerfahrene Verkäufer machen häufig den Fehler und wenden bei Rendite-Immobilien die gleichen Vermarktungsansätze an, wie bei Eigenheimen. Dabei wird den geschäftsspezifischen Aspekten bei der Transaktion einer Rendite-Immobilie häufig nicht genug Rechnung getragen. Wenn Sie eine Rendite-Immobilie verkaufen möchten, ist es wichtig, dass Sie sich diesen Unterschieden bewusst sind – und Ihre Vermarktungsstrategie dementsprechend ausrichten. Als Transaktionsplattform für Rendite-Immobilien ist Ihnen Crowdhouse genau dabei behilflich – egal, ob Sie Ihr Objekt als Makler oder Eigentümer verkaufen wollen.