Der Leverage-Effekt | Wie Hypotheken Rendite und Risiko hebeln

How to Real Estate #10

  • Der Leverage-Effekt | Wie Hypotheken Rendite und Risiko hebeln

Schulden machen um Geld zu verdienen? Das klingt eigentlich total irrational. Bei Immobilien ist aber genau das Gang und Gäbe. Was genau passiert, wenn Sie Ihre Rendite-Immobilie mit Hilfe einer Hypothek kaufen? Hypotheken sind ein Hebel – englisch «Leverage» – und um eines vorwegzunehmen: Dieser Hebel wirkt sich nicht nur auf der Ertragsseite aus, sondern hebelt auch das Risiko für Verluste.

Um zu beurteilen, wie sich Hypotheken auswirken, lohnt es sich, sich kurz vor Augen zu führen, was eine Hypothek überhaupt ist. Wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten, hat diese einen Preis, den Sie bezahlen müssen. Diesen Preis können Sie komplett aus ihrer eigenen Tasche bezahlen. Oder Sie gehen zu einem Kreditinstitut und fragen nach, ob es Ihnen für den Kauf Ihrer Immobilie einen bestimmten Betrag zur Verfügung stellt. Eine Hypothek ist also ein zweckgebundener Leihbetrag für den Erwerb einer Immobilie.

Der Leverage-Effekt | Wie Hypotheken Rendite und Risiko hebeln

Hypotheken | Welche Grundlagen der Fremdfinanzierung bei Immobilien gibt es zu beachten?

How to Real Estate #17

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Fremdkapital beim Kauf von Immobilien

Eine Hypothek ist also fremdes Geld, das dabei hilft, eine Immobilie zu erwerben. Relativ logisch. Aber wie genau wirkt sich das auf Rendite und Risiko aus? Das ist relativ einfach zu erklären: Stellen Sie sich ein Mehrfamilienhaus vor. Der Kaufpreis liegt bei einer Million Franken und das Objekt generiert pro Jahr 40’000 Franken an Mieteinnahmen. Diese 40’000 Franken sind der jährliche Ertrag, den Sie sich mit Ihrem Investment erkaufen. Ohne Hypothek müssen Sie eine ganze Million auf den Tisch legen, um an diesen Ertrag zu kommen.

Nehmen wir aber an, eine Bank stellt Ihnen für den Kauf des Mehrfamilienhauses 75% des Kaufpreises als Hypothek zur Verfügung. Sie müssen also nur noch 250’000 Franken selber aufwenden, um das Objekt zu erwerben. Im Umkehrschluss könnte man sagen: Dank Hypotheken könnten sie mit einer Million Eigenkapital rein theoretisch nicht nur ein, sondern gleich vier solcher Mehrfamilienhäuser erwerben.

Das schöne dabei ist: Obschon sie nur einen Teil des Kaufpreises selber beisteuern, gehört die Immobilie zu 100% ihnen: Sie sind als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und ihnen gehören damit auch sämtliche Erträge, welche Sie mit dem Objekt erwirtschaften. Eine der wichtigsten Kennzahlen für Immobilieninvestoren ist die Eigenkapitalrendite: Sie setzt die Mieterträge eines Objektes in ein Verhältnis zu den investierten Eigenmitteln. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen passiert folgendes: Die Mieterträge bleiben unverändert aber das investierte Eigenkapital reduziert sich. Das führt konsequenterweise am Ende zu einer deutlich höheren Eigenkapitalrendite.

Rendite: Auswirkungen des Leverage-Effekts

Das waren bis anhin natürlich sehr vereinfachte Rechenbeispiele ohne eine adäquate Berücksichtigung von Ertrags- und Kostenstrukturen. Lassen Sie uns die Auswirkungen des Leverage-Effekts auf der Renditeseite mit einem etwas ausführlichen Beispiel veranschaulichen. Wir stellen uns die Frage, was auf der Renditeseite passiert, wenn eine Immobilie überhaupt nicht, zur Hälfte oder zu 75% mit Fremdkapital belehnt wird.

Der Kaufpreis beträgt in allen drei Fällen CHF 1 Mio. Die Mieteinnahmen sind in allen drei Beispielen gleich hoch: nämlich 40’000. Auch die grundsätzlichen Kosten für Unterhalt und Verwaltung können wir bei allen drei Beispielen gleich hoch ansetzen. Unterschiede gibt es bei den Fremdfinanzierungskosten. Ohne Hypothek fallen natürlich auch keine Zinskosten an. In den beiden anderen Fällen rechnen wir mit Zinskosten von jeweils einem Prozent des Hypothekarbetrags. Im Falle der 75%-Belehnung fallen zusätzlich zu den Zinskosten auch noch Amortisationskosten an. Auch diese betragen 1 Prozent des Hypothekarbetrags. Bei einer Belehnung von 50% wird in der Regel keine Amortisation verlangt.

Zieht man nun die einzelnen Kosten von den Mieteinnahmen ab, bleibt in den 3 Fällen ein Ertrag von fünfundreissigtausen, fünfundzwanzigtausend bzw zwanzigtausend Franken übrig. xxxx Der Ertrag nimmt mit zunehmender Belehnungshöhe ab – weil die Kosten für die Fremdfinanzierung steigen. Setzt man diese Erträge allerdings in ein Verhältnis zum investierten Eigenkapital, stellt man folgendes fest: Die Eigenkapitalrendite steigt mit zunehmender Belehnungshöhe.

Risiko: Auswirkungen des Leverage-Effekts

Fremdkapital hilft Ihnen also dabei, mit ihren eigenen Mittel verhältnismässig höhere Erträge zu erzielen. Soll also heissen: Volle Kraft voraus, immer so viel Fremdkapital wie möglich aufnehmen und nichts kann passieren? Ganz so einfach ist es nicht, denn während höhere Belehnungen auf der einen Seite die Rendite steigern, steigern sie auf der anderen Seite auch das Risiko.

So gerne Ihnen eine Bank Geld für den Kauf Ihrer Immobilie zur Verfügung stellt, so humorlos ist sie, wenn es darum geht, dieses Geld zurückzuerhalten. Wenn Sie das Objekt wieder verkaufen, möchte die Bank den gesamten Hypothekarbetrag zurück – und das völlig unabhängig davon, wie sich die Preise auf dem Immobilienmarkt entwickelt haben. Je weniger Eigenkapital in Ihrer Immobilie steckt, desto grösser ist das Risiko, dass dieses Kapital bei einer Wertkorrektur komplett wegschmilzt. Lassen Sie uns auch diese Seite des Leverage-Effekts mit einem konkreten Beispiel anschauen:

Wir gehen erneut von den drei Beispielen mit 0%, 50% und 75% Belehnung aus. Der ursprüngliche Kaufpreis der Immobilie betrug CHF 1 Million. Ohne Belehnung verliert man bei 10% Wertkorrektur auch 10% des Eigenkapitals. Im Falle der 75% Belehnung ist bei einer Wertkorrektur von 10% nur noch CHF 150’000 der ursprünglichen CHF 250’000 übrig. 40% des gesamten Eigenkapitals wäre verloren. Beträgt die Wertkorrektur 25%, ist im Falle der 75%-Belehnung kein Eigenkapital mehr verfügbar. Sollten Sie in einer solchen Situation gezwungen sein, Ihr Objekt zu verkaufen, hätten Sie ihr gesamtes investiertes Kapital verloren – ohne Belehnung blieben ihnen in der gleichen Situation 75% des investierten Kapitals erhalten.

Fazit

Es ist also so wie immer beim Investieren: Wo Chancen für höhere Renditen entstehen, entstehen auch höhere Risiken. Immobilien gelten zwar als sehr wertbeständige Anlagen und der simple Fakt, dass Sie bei Immobilien die Möglichkeit haben, fremdes Geld zu benutzen, um sich Erträge zu sichern, ist eine einzigartige Chance. Keine Bank würde Ihnen Geld zur Verfügung stellen, um es auf dem Aktienmarkt anzulegen. Dabei müssen sie sich als Investor allerdings jederzeit über die Risiken von unterschiedlichen Belehnungsgraden im Klaren sein.

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Im Zusammenhang mit Immobilienanlagen bestehen diverse Risiken (u.a. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, Bewertungsrisiko, Marktrisiko bezüglich Mieterträgen, Zinsentwicklung, begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung, Instandsetzung- und haltung von Liegenschaften). Eine nicht abschliessende Aufzählung solcher Risiken kann unter https://crowdhouse.ch/de/risikohinweise abgerufen werden. Es wird empfohlen, sich vor jeder Investition in Immobilienanlagen von einem Finanz- und/oder Steuerexperten beraten zu lassen.