Bieterverfahren | Wann ist ein Bieterverfahren die richtige Wahl?

Eine folgenreiche Entscheidung für Verkäufer von Rendite-Immobilien ist diejenige über das Verkaufsverfahren: Soll die Immobilie zum Fixpreis oder im Bieterverfahren angeboten werden? Beides hat Vor- und Nachteile. Wenn Sie sich für ein Bieterverfahren entscheiden, sollten Sie die folgenden Aspekte beachten.

Was sind Bieterverfahren?

Bieterverfahren sind Verkaufsverfahren, bei denen kein fixer Kaufpreis ausgeschrieben wird. Es liegt an den Kaufinteressenten dem entsprechenden Verkäufer ein Kaufangebot zu übermitteln. Wie hoch dieses Angebot ist, liegt im Ermessen des potentiellen Käufers. Der Verkäufer erhält verschiedene Angebote und kann sich in der Folge für eines der Angebote entscheiden.

in Ihrer Art sind Bieterverfahren ähnlich zu klassischen Versteigerungen. Mit einen wichtigen Unterschieden: Bei Immobilien-Versteigerungen handelt es sich in der Regel um Zwangsversteigerungen, die gerichtlich angeordnet werden. Bei solchen Versteigerungen ist es Pflicht, den Schätzwert anzugeben und der Zuschlag geht immer zwingend an den Höchstbietenden. Ein Bieterverfahren kann jederzeit durch den Verkäufer selbst gestartet werden. Dabei ist er nicht verpflichtet, einen Mindestpreis anzugeben, oder den Zuschlag am Ende dem Höchstbietenden oder überhaupt irgendeiner Partei zu geben. Bieterverfahren sind nicht bindend und bis zur eigentlichen Eigentumsübertragung können es sich beide Parteien jederzeit anders überlegen.

Schwächen des Bieterverfahrens

Und genau in dieser unverbindlichen Natur der Bieterverfahren liegt Ihre grösste Schwäche. Bei vielen Bieterverfahren sind zahlreiche Dinge ungewiss. Beispielsweise: Wie lange dauert das Verfahren und was genau sind die einzelnen Schritte? Wie viele Parteien bieten mit? Möchte die Verkaufspartei wirklich verkaufen oder dient das Verfahren nur dazu, um einen allfälligen Kauf abhängig von den eingereichten Angeboten abzuwägen? Oder Wer ist überhaupt die Verkaufspartei? Bei Crowdhouse sind wir in Kontakt mit tausenden von Kaufinteressenten. Nicht wenige von Ihnen lehnen Bieterverfahren kategorisch ab. Sie sind schlichtweg nicht bereit, Zeit und Aufwand in einen Kaufsprozess zu investieren, bei dem Sie weder Transparenz noch Prozess- oder Transaktionssicherheit haben.

Stärken des Bieterverfahrens

Und trotzdem ist das Bieterverfahren ein beliebtes und in vielen Fällen auch erfolgreiches Verkafusinstrument – weil es auch klare Vorteile mit sich bringt: Dabei sind drei Aspekte besonders erwähnenswert:

1. Das Minimieren von Preisrisiken
2. Das Erzielen eines möglichst guten Marktpreises
3. Die Vermeidung von Zielkonflikten.

Vorteil 1: Minimieren von Preisrisiken

Wenn Sie eine Rendite-Immobilie zum Verkauf anbieten, möchten Sie insbesondere zwei Dinge vermeiden: Sie wollen die Immobilie nicht zu einem zu hohen Preis anbieten und dabei riskieren, dass Sie keinen Käufer finden und Ihr Objekt gleichzeitig auf dem Markt exponiert ist. Und sie wollen natürlich auch vermeiden, das Objekt zu einem zu tiefen Preis anzubieten, der deutlich unter dem liegt, was theoretisch realisierbar gewesen war. Insbesondere wenn Sie sich nicht sicher sind, in welchen Sphären sich der Marktpreis Ihrer Immobilie befindet, ist ein Bieterverfahren ein geeignetes Mittel. Dadurch stellen Sie sicher, dass Sie Ihr Objekt weder zu günstig veräussern, noch einen überhöhten Preis verlangen, den Sie in der Folge gezwungenermassen nach unten korrigieren müssen. Letzteres wäre für die Reputation Ihrer Liegenschaft extrem schädlich.

Vorteil 2: Erzielen eines möglichst guten Marktpreises

Das Bieterverfahren ist bei Verkäufern insbesondere deshalb beliebt, weil es sich oft am besten dazu eignet, einen möglichst hohen Marktpreis zu erzielen. Aktuell ist der Schweizer Markt für Rendite-Immobilien ein Verkäufermarkt – das heisst es gibt momentan tendenziell mehr potentielle Käufer als Liegenschaften. Gerade in einem solchen Umfeld scheinen die Voraussetzungen für ein Bieterverfahren natürlich günstig. Aber Achtung: Der simple Fakt, dass Sie sich für ein Bieterverfahren entscheiden, ist noch keine Erfolgsgarantie. Der Erfolg ist immer Abhängig von Ihrem Objekt und insbesondere auch davon, wie sie das entsprechende Bieterverfahren organisierern und für den Verkauf aufbereiten.

Vorteil 3: Vermeidung von Zielkonflikten

Rendite-Immobilien befinden sich nicht selten im Besitz von mehreren Parteien. Zum Beispiel in einer Erben- oder Miteigentümerschaft. Wenn mehrere Parteien involviert sind, gibt es mitunter unterschiedliche Vorstellungen über den zu erzielenden Verkaufspreis. Hier eignet sich das Bieterverfahren, um Zielkonflikte zu vermeiden. Anstatt langwierige Diskussionen über den richtigen Kaufpreis zu führen, können verschiedene Parteien die Preisfindung dem Markt überlassen und dabei sichergehen, dass ein möglichst guter Marktpreis realisiert wird. Gleichzeitig gibt es auch Verkaufsparteien, die dazu verpflichtet sind, Bieterverfahren durchzuführen. Insbesondere institutionelle Immobilienbesitzer sind gemäss internen Richtlinien oft dazu verpflichtet, bei einem Verkauf mehrere verschiedene Angebote einzuholen und an den bestbietenden zu veräussern.

Bieterverfahren oder Fixpreis?

Was ist nun schlauer? Ist es besser, Ihre Liegenschaft zum Fixpreis oder in einem Bieterverfahren anzubieten? Das ist in erster Linie davon abhängig, was Ihnen bei der Transaktion wichtig ist. Wenn Sie den Marktpreis Ihrer Liegenschaft kennen und Ihnen eine effiziente und rasche Transaktion wichtig ist, haben Sie mit einem Fixpreis mitunter bessere Chancen. Sie bieten viel Klarheit und Transaktionssicherheit und sprechen dadurch auch Käufer an, welche auf Bieterverfahren verzichten. Dementsprechend grösser ist Ihre Zielgruppe. Falls Sie sicher gehen wollen, einen möglichst guten Marktpreis zu erzielen oder es Ihnen wichtig ist, Zielkonflikte innerhalb der Eigentümerschaft zu vermeiden, bietet Ihnen das Bieterverfahren entsprechende Möglichkeiten.

Bieterverfahren | Vor- und Nachteile

How to Real Estate Podcast #2

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