Preisexplosion an Toplagen | Ungebremste Kauflust trotz Mikro-Bruttorenditen?

An Toplagen in Schweizer Grosszentern werden heute Immobilien bei einer Bruttorendite von unter 2% gekauft und dafür das bis zu 70-fache der jährlichen Mieteinnahmen bezahlt. Für viele ist das nicht nachvollziehbar. Wieso ist die Kauflust für solche Objekte trotz Mikro-Bruttorenditen ungebremst? Wer kauft zu diesen Preisen und mit welcher Intention? Geht es ausschliesslich um Spekulation oder steckt mehr dahinter? Darüber diskutieren Crowdhouse CEO Robert Plantak und Michael Meier in dieser Folge von How To Real Estate.

Die Wahrscheinlichkeit, dass an solchen Lagen in 30 Jahren massiv mehr verdichtet wird – das ist eine realistische Chance

Robert PlantakCEO Crowdhouse AG

An Toplagen gelten andere Regeln – das Zinsrisiko zum Beispiel spielt dort für viele Investoren kaum eine Rolle

Michael MeierDirector Marketing & Communications

Hinweis: Sie können den Podcast hören (dazu bitte einfach oben klicken) oder das ganze Gespräch hier nachlesen.

Michael Meier: Herzlich willkommen beim „How to Real Estate”-Podcast. Ich freue mich auf eine neue Folge mit meinem Gesprächspartner Robert Plantak, dem CEO von Crowdhouse. Guten Morgen.

Robert Plantak: Guten Morgen.

Michael Meier: Ich würde die Folge gerne mit einem Zitat beginnen:

„Also wir haben Bruttorenditen, die ich nicht mehr nachvollziehen kann. Wir haben Bruttorenditen in Grosszentren an Toplagen von irgendwie 1.6%. Man muss sich das mal vorstellen: 70-mal die Jahresmiete. Das zeigt einfach, dass das Geld [geparkt] werden muss. Die Investoren mögen natürlich die Stabilität von regelmässigen Cashflows. Auf der einen Seite birgt das Risiken, auf der anderen Seite zeigt es, wie attraktiv diese Zahlungsströme sind.“

Das Zitat stammt von Donato Scognamiglio aus seinem Rückblick auf das 4. Immobilienquartal 2021 von Mitte Januar. Er sagt, für ihn seien die Bruttorenditen nicht mehr nachvollziehbar. Wir werden dies im Laufe des Podcasts noch diskutieren. Zuerst jedoch stellen sich mir zwei Fragen: Donato spricht von 1.6%. Du siehst sehr viele Transaktionen, ist dies auch ungefähr die Bandbreite, bei der du sagst, dass dies tatsächlich so ist? Gehen zu dieser Range momentan Transaktionen über den Markt?

Das kommt mir extrem tief vor.

Robert Plantak: Ich glaube, das ist ein Clickbait bzw. will man polarisieren. Ich habe Scognamiglio auch schon aufgebrachter erlebt, dies war schon eher zurückhaltend. Ich habe das ganze letzte Jahr keine Renditen unter 2% gesehen. Für eine Luxuslage im Kreis 1 kann dies sein, jedoch haben wir mit solchen nicht viel zu tun. Wohn-Renditeliegenschaften unter 2% habe ich noch nicht gesehen, auch nicht in der Stadt Zürich – Liegenschaften so um die 2% aber schon.

Michael Meier: Ich komme darauf, da du ja das heutige Thema für den Podcast vorgeschlagen und dabei auch die Frage gestellt hast, wieso Renditen unter 3% bezahlt werden. Hier reden wir aber nicht von unter 3%, sondern von unter 2%. Die zweite Frage ist, Scognamiglio spricht von Toplagen in Grosszentren und ich finde, das sind zwei Begriffe, die in der Schweiz sehr schwierig sind.

Robert Plantak: Welches Grosszentrum?

Michael Meier: Bahnhofstrasse in Zürich, ganz klar. Wenn wir von Zürich als Grosszentrum sprechen und wenn es um Toplagen geht, dann ist das ganz klar die Bahnhofstrasse. Aber wie ist es mit Bern, Basel oder anderen Städten in der Schweiz? Oder auch andere Grosszentren in Zürich an anderen Lagen wie Affoltern, Seebach etc.? Wo werden diese extremen Preise, wenn überhaupt, in der Schweiz bezahlt?

Robert Plantak: Zürich ist immer noch sehr abgekoppelt von den anderen grösseren Städten, um sie jetzt nicht „Grosszentren“ zu nennen. Das heisst, die Preise in Basel, Luzern, Bern etc. sind nicht auf Zürcher Niveau. Sie sind natürlich tendenziell eher teuer und haben tiefe Bruttorenditen, jedoch sind sie noch nicht auf Zürich Niveau. Genf ist ein spezieller Markt, leider kenne ich mich hier zu wenig aus, um eine fundierte Aussage zu treffen, ich nehme jedoch an, dass Genf ebenfalls teuer ist. 

Bezüglich deiner Frage: Natürlich gibt es Schlieren und Seebach, die sind zwar nicht Seefeld, aber sie gehören zum Grossraum Stadt Zürich, wie auch Dübendorf, Brüttisellen, Ustern. Deren Preise sind alle bereits auf Zürich-Stadt-Niveau und meiner Meinung nach auch berechtigt, da der öffentliche Verkehr so eine gute Infrastruktur aufweist, dass man es schon als eine grosse Stadt ansehen kann. Somit absolut gerechtfertigt. 

Jedoch gibt es auch Nuancen: Einerseits die Bahnhofstrasse-Lage, die an sich speziell ist, und es somit auch nicht viele Transaktionen dort gibt. Daher ist es auch schwierig, diese Strasse als Beispiel zu nehmen. Hier habe ich vor einigen Jahren schon Transaktionen gesehen, die bei heutigen Renditen waren, das heisst, es war damals auch schon teuer. Diese muss man eigentlich weglassen, da sie eine Prestige-Strasse ist und das Bild verzerren würde. 

Aber natürlich, es gibt Lagen innerhalb der Stadt Zürich, die gefragter und teurer sind wie beispielsweise Seefeld, Züriberg oder Enge – alles rund um das Seebecken. Andererseits sind auch Affoltern und Schlieren gefragt und haben eine gute Lage. Man spürt dies auch: wenn ein Objekt im gleichen Zustand in Seefeld vielleicht 2% Bruttorendite kostet, kostet es in Schlieren wahrscheinlich um die 3% – je nachdem, auch dort gibt es Unterschiede. Das ist in etwa so die Bandbreite, welche man in den grossen Städten sieht.

Michael Meier: Scognamiglio hat es auch angesprochen: 70-mal die Jahresmiete von so einem Objekt als Preis finde er nicht nachvollziehbar. Ich kann mir das durchaus auch vorstellen und für mich ist es auch schwer nachvollziehbar. Unabhängig davon, ob 1.6 oder 2.5%, die Bruttorenditen sind überdurchschnittlich tief. Kannst du es nachvollziehen, dass momentan jemand eine Liegenschaft an so einer Toplage zu einer solch tiefen Bruttorendite kauft?

Robert Plantak: Klar, also es ist immer eine Frage der Perspektive. Ich glaube, wir betrachten dies hier aus der Privatanleger-Perspektive, aus der es sich gar nicht mehr lohnt. Aber unterschiedliche Portemonnaie-Grössen haben verschiedene Ansprüche an Anlagen und eine andere Diversifikation als Portfolio. Hier ein Vergleich, den ich immer benutze: Hat man ein grosses Portfolio und will man es zum Beispiel konservativ anlegen, dann nimmt man theoretisch Blue Chips auf dem Aktienmarkt. Wenn man eher Stabilität will, bevorzugt man Novartis oder Roche. Aus Schweizer Perspektive bleibt man vielleicht auch im Schweizer Markt mit dem Schweizer Franken und vermindert so die Risiken. Wenn man an Sicherheit denkt, setzt man auch auf Gold oder sichere Anlagen wie unsere Bundesobli, bei der ein Ausfall praktisch unmöglich ist.

Und das ist ein sehr guter Vergleich, wenn wir uns nun den Immobilienmarkt ansehen: Angenommen du entwickelst eine Liegenschaft oder investierst in ein Entwicklungsprojekt mit einer hohen Rendite. Auch diese werden in A-, B-, C-, D-Lagen eingestuft. Das ist eher zu vergleichen mit einer Investition in eine Tech-Aktie, das heisst in eine Wachstumsfirma mit Wachstumsaussichten. Der Investor ist opportunistisch eingestellt, nimmt das Risiko in Kauf und erwartet eine andere Rendite. Aber wie schon gesagt, die Bedürfnisse sind unterschiedlich bei grösseren Portemonnaies und manchmal will man nur Geld parken. 

Was hat man heute denn für Möglichkeiten, Geld zu parken? Angenommen ich habe 100 Millionen liquide Mittel, dabei spielt es keine Rolle, ob ich ein privater oder institutioneller Investor oder im Family Office bin. Ich überlege mir, wie ich mein Portfolio zusammenstellen soll: Einen Teil behalte ich liquide als Cash, falls ich es brauche – auf diesen Teil zahlt man heute wahrscheinlich Negativzinsen. Natürlich findet man das nicht gut, da es die Rendite mindert. Hinzu kommt noch die Inflation, die zwar in der Schweiz nicht so hoch ist wie in der Eurozone oder in den Staaten, aber wer weiss, wie sie sich noch entwickeln wird. Ich glaube, wir haben aktuell 1%. Das heisst, 1% Inflation und -0.75% Negativzins ergeben jährlich -1.75% – je nachdem wie gross das Vermögen ist, zahlt man mehr oder weniger. Somit ist es gut denkbar, dass man nach der Inflation bei -2 bis -2.5% landet. 

Das Vermögen nimmt durch diese Situation ab, obwohl man es eigentlich auf dem sicheren Bankkonto geparkt hat. Jetzt muss man sich natürlich überlegen, dass der Kauf einer absoluten Top-Liegenschaft an einer Top-Lage in einer sogenannten Weltstadt wie Zürich, die sich im internationalen Vergleich von Stabilität, Wachstum und Attraktivität nicht zu verstecken braucht, ein sicherer Hafen ist: Mit dem Schweizer Franken an einer Top-Lage in Zürich, einer extrem attraktiven Stadt, und einer Wohn-Immobilie, die noch mehr Stabilität gibt, ist dies bezüglich der Sicherheit theoretisch das Ausfallrisiko. Hierbei muss man auch an das Ausfallrisiko denken, denn es ist eigentlich fast schon besser als ein Blue Chip oder zumindest vergleichbar. Wenn man also zu einer Bruttorendite von 1.6 oder 1.7% kauft, wie Scognamiglio sagt, und man landet mit der Nettorendite (also das, was am Schluss zur Verfügung steht) bei 0, dann hat man zu 2% besser abgeschnitten als mit dem Geld auf dem Bankkonto.

Nochmal zum Dreieck: Wir sprechen von Renditen, Risiko und Liquidität bei Anlagen. Solch eine Liegenschaft hat auch eine extrem hohe Liquidität: Wenn man zum Beispiel eine Villa kauft, egal an welchem Ort, und sie so eingerichtet hat, wie es für einen passt, und diese schlussendlich 10–15 Millionen kostet, dann wird man Schwierigkeiten haben, sie zu verkaufen. Beispiel Vincenz: Er wollte mehrere Objekte verkaufen, die jedoch niemand haben wollte, vor allem nicht zu seiner Preisvorstellung, auch wenn der Immobilienmarkt derzeit boomt. Bei so einer Immobilie muss man genau die Person mit den gleichen Vorstellungen an genau dieser Lage sowie mit genügend finanziellen Mitteln finden.

Mehrfamilienhäuser sind grundsätzlich an guten Lagen sehr gefragt. Auch diese sind liquide, jedoch nicht so liquide wie ein absolutes Top-Objekt in der Stadt Zürich, welches man in 3 Tagen verkaufen könnte. Ich hatte schon solche Deals, zum Beispiel ein absolutes Top-Objekt in einem sehr guten Zustand in Zürich. Bei diesem hatte ich innerhalb von 4 Stunden nach Aufschaltung hunderte Telefonate und ca. 10 Menschen, die das Objekt gekauft hätten. Jemand hat es dann auch in kürzester Zeit gekauft – also die Liquidität war sehr hoch. 

Bei einer Anlage mit relativ geringem Risiko ist dann auch eine Zinskorrektur nicht mehr interessant, da man in dieser Vermögensklasse nicht auf eine Hypothek angewiesen ist. So hat man am Ende eine Nettorendite von 0, also fast 2% besser. Dadurch ist diese Anlage extrem attraktiv. Und insbesondere eine tolle Sache, wenn das Ziel das Parken von Geld ist. Zwar ist es etwas weniger liquide als Cash, aber es hat den Vorteil, nicht mit 2% weniger zu enden. Deswegen verstehe ich das. 

Michael Meier: Und das bringt es zum Punkt. Meine nächste Frage wäre gewesen: „Wer kauft so etwas?” Du hast es aber bereits erwähnt, sicher „Ultra-high-net-worth individuals”, aber auch institutionelle Investoren. Und das ist ein guter Punkt, denn die nächste Frage wäre gewesen: „Du kaufst mit einer extrem tiefen Bruttorendite und gleichzeitig schwebt das Zinsrisiko herum…” 

Robert Plantak: Das ist irrelevant. Bei institutionellen Investoren spreche ich ja nicht nur von Immobilienfonds, Immobiliengesellschaften und Pensionskassen etc. Wir haben so viele Kunden, die seit mehreren Generationen Familienbetriebe oder Grossunternehmen besitzen. Und sie haben so viel Liquidität und Cash auf dem Konto, dass sie sich gar nicht für eine Hypothek interessieren: Ein Investor kauft ein Objekt in Cash für 30 Millionen und ist glücklich, weil wenigstens die 30 Millionen von seinen 50 oder 100 Millionen geparkt werden konnten und keine 2% mehr drauf bezahlt werden müssen. Zudem hat er das Geld spätestens in 3–6 Monaten wieder und ist liquide, wenn das Geld benötigt wird. So wird über mehrere Monate hinweg geplant, ohne den Hypothekarzins überhaupt zu beachten. Dies ist wichtig zu verstehen: es funktioniert alles ein wenig anders und es gibt in der Immobilienwelt unterschiedliche Risikokategorien und Arten von Deals. 

Etwas, das ich vorhin vergessen habe und gerne noch erwähnen möchte: Man muss es sich gut überlegen, wenn man ein Objekt in der Stadt Zürich oder in einer anderen Grossstadt kauft, da schon seit längerem vom Verdichten gesprochen wird: in die Höhe bauen, nicht breiter werden und keine Grünflächen mehr beschädigen, sondern einfach verdichten. Dies macht ja grundsätzlich Sinn, vor allem wenn man einen sehr langfristigen Anlagehorizont hat. Schau dir mal an, wie sich Altstetten über die letzten 20 Jahre entwickelt hat. Seefeld war vor nicht allzu langer Zeit ein Schandfleck mit Rotlichtmilieu und Kriminalität – nun ist es ein Luxusquartier in Zürich. Ein anderes Beispiel ist Örlikon, was nun ein absoluter Top-Spot ist, jedoch vor 20–30 Jahren noch nicht zu Zürich gezählt hat. Örlikon hatte nie die gleichen Preise wie Zürich. 

Wenn man viel Kondition hat und wir nun wieder an Familien denken und wie sie ihr Vermögen von einer Generation auf die nächste erhalten und übertragen: Die Wahrscheinlichkeit der Verdichtung in 30 Jahren ist noch höher – das gekaufte Haus mit 5–7 Etagen kann man zum Beispiel in 30 Jahren auf bis zu 20 Etagen erweitern. Dies ist eine realistische Chance. Wenn es einem auch egal ist und das Geld gut parkiert ist, dann  lässt man es dort. Denn die Wahrscheinlichkeit, dass man bei einem gekauften Objekt in Zukunft weiter in die Höhe bauen kann, finde ich relativ hoch und mit diesem Hintergrund könnte dies sogar noch als eine interessante Wette gelten. 

Michael Meier: Im Zitat war von „70-mal die Jahresmiete” die Rede – das klingt nach einem unglaublich langen Zeitraum. Doch wenn man das nun so hört, dann nehme ich mal an, dass die Menschen, die das kaufen, dies wahrscheinlich auch mit einer unglaublich langen Ausdauer tun und es auch halten wollen.

Robert Plantak: Ja und es geht hier eigentlich auch gar nicht um die Jahresmiete. Nochmals, es gibt den Anleger, der Cashflows von seiner Rendite-Liegenschaft haben will. Dieser lebt davon und es ist Teil seiner Strategie: passives Einkommen durch Mieteinnahmen zu generieren. 

Der andere Anleger schaut, dass die Kosten gedeckt sind und er nirgends draufzahlen muss. Solange er nicht mehr als 2% zahlen muss, ist er immer noch besser dran. Das ist okay für ihn, denn die Cashflows interessieren ihn in diesem speziellen Szenario nicht. 

Michael Meier: Und wenn du an einer Top-Lage bist, ist das gut. Du hast Cashflows und du hast ein sehr geringes Ausfallrisiko, weil leerstehende Objekte an solchen Lagen kein Thema sind. Wahnsinnige Mietzins-Rückgänge sind auch nicht zu befürchten. Somit hast du eine schöne Stabilität und einen schönen Bonus.

Robert Plantak: Korrekt. Aber auch hier muss man schauen, dass man etwas mit 1.7 oder 2% bekommt, damit man am Ende bei 0 landet. Hierbei reden wir von einem neuwertigen Top-Objekt mit hoher Qualität. Es sollte nicht die Vorstellung entstehen, dass man einen maroden Block kauft – ausser natürlich, falls er ein gewisses Potenzial hat, dann ist das eine andere Situation: Kann man vielleicht höher bauen? Oder hat man eine Sanierungsstrategie oder überlegt man, ihn abzureissen und etwas Neues zu bauen? Jedoch spreche ich hier nicht von dem, sondern vom Block, der dort ohne Potenzial mit viel Renovationsstau steht und alt ist, ohne dass ein Mehrwert realisiert werden könnte. So etwas kann man nicht zu diesen Bruttorenditen verkaufen – der Zustand muss passen, weswegen man dies auch gut analysieren muss.

Michael Meier: Du hast es schon erwähnt, wenn Crowdhouse mal solch ein Objekt hat, dann dauert es in der Regel wenige Stunden und du hast wirklich viele Interessenten am Telefon. Logischerweise sind die Objekte gefragt und generell gibt es wahrscheinlich wenige Transaktionen. Jedoch entscheidet sich ab und zu dann doch jemand dazu sein Objekt zu verkaufen. Was sind dann die Beweggründe, wenn man doch allgemein sagt, dass man solch ein tolles Objekt an einer Top-Lage halten und nicht verkaufen sollte?

Robert Plantak: Eigentlich genau das, was ich vorhin erwähnt habe. Viele, die solch ein Objekt liquidieren, haben es entweder vererbt bekommen oder es ist schon länger im Familienbesitz. Eventuell wohnt man noch darin oder die Lebensumstände ändern sich: man wird älter, die Kinder ziehen aus, man will auswandern etc. Und diese Umstände erfordern Aktion. 

Der Zeitpunkt zum Verkaufen ist doch jetzt wahnsinnig gut – vor allem, wenn man ein Objekt an einer Top-Lage und nicht so einen langen Horizont hat, wie ich dir vorhin erklärt habe. Oder man vielleicht eine andere Vermögenssituation hat, als die, die ich dir dargelegt habe. Das kann ja sein, vielleicht will jemand sein Geld verwenden, weil er schon 70 Jahre alt ist und jetzt die nächsten 20 Jahre einfach geniessen möchte. 

Hier spielt die Strategie wieder eine Rolle: Es gibt Strategien, bei denen man sagt: „Nein, wir haben das Objekt nun schon seit 40 Jahren und wollen das jetzt zu diesem tollen Preis loswerden, damit wir mit dem Geld etwas anderes machen können wie beispielsweise ein neues Projekt bauen etc. 

Aber es gibt nicht immer nur eine Strategie. Verkäufe entstehen, wenn sich etwas an der Strategie oder den Umständen ändert – und dies kommt sehr oft vor. Den jetzigen Zeitpunkt, um etwas am Markt zu platzieren, finde ich sehr opportun, das heisst man kann es schnell und gut verkaufen.

Michael Meier: Nun kommt meine letzte Frage zu diesem Thema: Wir haben heute von einer Bruttorendite von 1.6 oder um 2% gesprochen. Zu Beginn hast du gesagt, dass es schon vor einigen Jahren mit diesen Bruttorenditen zu Käufen gekommen ist. Ist es rein theoretisch vorstellbar, dass die Renditen nochmals drastisch fallen oder denkst du, dass bei einem gewissen Level die Grenze gezogen wird? Natürlich gibt es auch nicht endlos viele Käufer, die sich das leisten können. Oder wäre es tendenziell denkbar, dass man sich Schritt für Schritt an eine 0 Grenze annähert?

Robert Plantak: Häufig sagt man, die Menschen, die solche Häuser kaufen, spekulieren nur auf den Wert bzw. Wertanstieg. Ich habe dir vorhin meine Meinung gesagt und zwar, dass ich das Gefühl habe, dass es nicht nur darum geht und es noch einen anderen Grund gibt. Eine Immobilie ist immer noch ein Hedge gegen die Inflation, das heisst, es gibt einen Wertanstieg, wenn die Inflation zunimmt und der Preis für den Schweizer Franken steigt. Da muss man einfach einen Überblick über die aktuelle Situation der Inflation haben.

Bezüglich der Bruttorendite gibt es, denke ich, eine Schmerzgrenze, bei der es einfach nicht mehr weiter steigt. Wenn die Preise steigen, müssen die Mieten auch nachziehen, also müsste sich die Bruttorendite dann auch wieder einpendeln. Ich bezweifle jedoch, dass die Bruttorendite gegen 0 geht, denn dann müsste wirklich etwas Grosses passieren wie zum Beispiel die Aufhebung des Lex Kollers. Dann hätte man plötzlich einen Effekt wie in London, bei dem die Personen, die hier kaufen (wie Russen, Araber und andere) ihr Geld einfach nur sicher parken wollen – das wäre zumindest eine mögliche Variante. 

Ansonsten ist es einfach eine stabile Wertanlage vergleichbar mit Gold – mal steigt, mal sinkt sie und Zyklen wird es logischerweise auch geben. Gold hat ja auch nicht immer den gleichen Wert. Also das kann man wirklich gut vergleichen. Es wird Phasen geben, in denen es steigt, in denen es sich korrigiert, aber über einen langen Zeitraum hinweg wird es sich um eine Seitwärtsbewegung handeln.

Michael Meier: Das wäre mein letztes Gedankenspiel: Angenommen Lex Koller würde morgen fallen – wie schnell würden die Preise durch den Druck vom Ausland anziehen?

Robert Plantak: Schnell, wirklich schnell. Ich denke vor allem in den Städten. Wobei die Schweiz ein spezieller Immobilienmarkt ist: Hier ist auch eine Wohnrendite-Liegenschaft in einem kleinen Dorf mit 2–3’000 Einwohnern attraktiv, da wir anders aufgestellt sind. Erzählten wir das einem deutschen Immobilieninvestor, verstünde er die Welt nicht mehr. Denn Deutschland hat so viele grosse Städte mit mehreren hunderttausend Einwohnern – da wäre das Dorf ihre C-Lage. 

Bei uns ist das aber anders: Wenn Lex Koller fällt, dann denke ich, würde die Nachfrage nach den grossen Städten, also Zürich, Genf, Bern, Basel etc., stark steigen. Auf dem Land würde es sehr wahrscheinlich dauern, bis der Markt in den Städten ausverkauft ist. Aber ich glaube, es würde schon einen grossen Einfluss haben.

Michael Meier: Vielen Dank für deinen interessanten Einblick. Das war’s für die heutige Folge vom „How to Real Estate“-Podcast. Wir wünschen eine schöne Woche und bis zum nächsten Mal.