Aktuelle Marktsituation | Kommen jetzt Korrekturen?

Das Wort «Zeitenwende» liest und hört man aktuell oft. Das aktuelle Weltgeschehen verschiebt sicher geglaubte politische, militärische und ökonomische Parameter in einer Art und Weise, die vor wenigen Monaten für viele undenkbar schien. In dieser Folge des How to Real Estate Podcasts fokussieren sich Robert Plantak und Michael Meier auf eine ganz spezifische Betrachtung: Wie beeinflussen der Konflikt in der Ukraine, die Pandemie-Entwicklung in China, sowie die weltweite Inflations- und Energieproblematik die Schweizer Finanz- und Immobilienmärkte? Und ist jetzt der Zeitpunkt für Korrekturen gekommen?

Eine der grössten Stärken von direkten Immobilienanlagen ist die Krisenresistenz. Nun ist die Zeit gekommen, in welcher diese Anlageklasse diese Stärke endgültig unter Beweis stellen wird.

Robert PlantakCEO Crowdhouse

Aktuell trifft viel Kapital auf eine breite Palette an Unsicherheitsfaktoren. Das zementiert meines Erachtens die ohnehin schon markante Alternativlosigkeit zu Schweizer Immobilien.

Michael MeierDirector Marketing & Communications

Hinweis: Sie können den Podcast hören (dazu bitte einfach oben klicken) oder das ganze Gespräch hier nachlesen.

Michael Meier: Herzlich willkommen bei einer neuen Folge des „How to Real Estate“-Podcasts. Ich möchte mich zu Beginn gerne dafür entschuldigen, dass wir eine unfreiwillige 5-wöchige Pause einlegen mussten. Diese war zunächst krankheits- und dann ferienbedingt. Aber ich bin sehr froh, dass wir heute wieder eine neue Folge aufnehmen. Wie immer am Mikrofon bin ich, Michael Meier, und mein Gesprächspartner Robert Plantak. Guten Morgen!

Robert Plantak: Guten Morgen Michael.

Michael Meier: Ich glaube, wir haben uns noch nie so leicht getan, ein Thema für eine Folge auszuwählen. Das aktuelle Weltgeschehen bietet derzeit mehr als genug Gesprächsstoff. Meine Frage an dich: Ein wesentliches Argument, wieso Personen sich dazu entscheiden, in Immobilien zu investieren, ist die Krisenresistenz. Ist jetzt der Zeitpunkt gekommen, bei dem diese Anlageklasse diese Krisenresistenz unter Beweis stellen kann?

Robert Plantak: Ich glaube, ja – ziemlich stark sogar. Es zeichnet sich ganz gut ab: Seit dem Krieg in der Ukraine und der eigentlich seit Anfang des Jahres anhaltenden Korrekturen und der mittlerweile wieder kurzen Erholungspause an den Finanzmärkten, ist, glaube ich, eine Sache wirklich klar geworden: es ist immer noch sehr viel Kapital im Markt. In den letzten 2–2.5 Jahren wurde extrem viel neues Geld in den Markt gespült und dies ist nach wie vor vorhanden. Auch die Unternehmen haben in den vergangenen Jahren hervorragend gewirtschaftet. Die Wirtschaften der westlichen Länder liefen trotz Pandemie sehr, sehr gut. 

Und was man jetzt ein bisschen beobachtet, ist, dass das Geld wieder irgendwo alloziiert werden muss. Das heisst, trotz Krise und hoher Volatilität ist, glaube ich, das Parken von Kapital in Cash insbesondere auch aufgrund der hohen Inflation nicht wirklich ein Thema. Zum Beispiel: Wenn du den Dollar betrachtest, hast du die Wahl zwischen (theoretisch) fast -8% jährlich, die du garantiert hast, du hast die Wahl zwischen Real Estate, Aktien, Obligationen, Kryptowährungen und so weiter. 

Ich glaube zumindest das auch die letzten Wochen beobachtet und ein paar Analysten-Meinungen dazu gelesen zu haben, wo sich alle fragen, wieso die Börse eigentlich wieder gestiegen ist. Klar, wir sind noch nicht auf dem Niveau vom Ende des letzten Jahres, aber wir sind seit dem Tiefpunkt kurz nach Ausbruch des Krieges eigentlich nochmals deutlich gestiegen. Und die Erklärung der Analysten und auch meine Meinung ist: Irgendwo muss das Geld hin. Was erwarten wir jetzt eigentlich die nächsten Wochen, Monate und Jahre? Wahrscheinlich, dass wir in Richtung Stagflation gehen, Rezession, und wo soll das Kapital geparkt werden? 

Der Tenor ist grundsätzlich, dass man versucht, risikobehaftete Anlageklassen zu verlassen und wieder Stabilität zu suchen und hier spreche ich mal spezifisch vom Schweizer Immobilienmarkt beziehungsweise auch von direkt gehaltenen Anlageimmobilien, bei denen man auch immer wieder hört und liest, dass sie jetzt auf Höchstständen seien. Aber da soll mir bitte jemand sagen, was die Alternative wäre? Und da es meiner Meinung nach keine Alternative gibt – und da existiert ja das bekannte Akronym Tina: „There is no alternative – ist es, glaube ich das, was auch die nächsten Jahre sehr viel Kapital in den Immobilienmarkt einbringen wird. 

Michael Meier: Ich habe mit sehr vielen Kunden und Investoren darüber gesprochen und die Angst vor Korrekturen ist zurzeit da – natürlich ist sie immer da, aber jetzt im Moment ganz besonders. Und ich kann dir eventuell auch ein Argument liefern, wieso man zu dieser Ansicht gelangen könnte. Man hat gesehen, dass die längerfristigen Zinsen für Festhypotheken jetzt gestiegen sind, ohne dass die SNB reagiert hat, inflationsbedingt. Höhere Zinsen bedeuten für jemanden, der Immobilien kauft, höhere Kosten, das bedeutet weniger Spielraum, um Renditen zu realisieren. Das könnte Druck auf die Preise auslösen. Aus dieser Perspektive sicherlich ein Argument, das zumindest ich nachvollziehen kann.

Robert Plantak: Absolut richtig. Die Zinsen für die Mittel und sehr langfristigen Hypotheken sind tatsächlich gestiegen. Aber wenn man sich das aktuelle Zinsniveau anschaut, und, du hast es schön gesagt, die SNB fährt eigentlich immer noch den -0.75%-Kurs. Die Inflation ist mittlerweile in der Schweiz bei 2–2.5%. Auch da muss man aufpassen, wie viel davon durch diesen Schockzustand des Krieges bedingt ist und zwar durch die Verknappung von Öl, Gas und derartige Turbulenzen an den Märkten. 

Weiterhin ist zu überlegen, inwiefern auch die Rohstoffpreise diese Inflation antreiben und wie viel Inflation durch bestehende Lieferketten-Probleme bedingt ist. Shanghai ist erneut im Komplett-Lockdown, China ist immer noch die „Fabrik der Welt“. Die Zeiten von Zalando-Paketen, die schon geliefert werden, bevor du auf den Bestellknopf gedrückt hast, sind vorbei. Mittlerweile sind die Lieferfristen auf ein paar Wochen, wenn nicht Monate, gestiegen. Ein aktuelles Beispiel bei uns: allein auf unsere Kaffeemaschine hier im Büro warten wir schon seit über zwei Monaten. 

Michael Meier: Ein kurzer Einschub, weil ich früher im E-Commerce-Bereich gearbeitet habe: „Fast Delivery“ wollen Anbieter zwar unbedingt offerieren, aber ist zum Teil kostentechnisch nicht lukrativ. Mit den steigenden Energiepreisen wird sich dieses Problem nochmals verstärken, denn beispielsweise der Lastwagen, der dem Konsumenten die Ware liefert, kostet unterm Strich mehr. 

Robert Plantak: Absolut. Und das Gleiche sehe ich auch auf dem Bau. Das heisst, die Baukostenpreise sind wirklich gestiegen. Die Erstellung eines Bauwerks kostet heute deutlich mehr und dauert wegen der Lieferverzögerungen unter Umständen auch deutlich länger. Das erhöht wiederum den Druck auf die Preise und jetzt tritt gleichzeitig das Gegenspiel der Zinsen auf. Diese muss man durch eine gewisse Preis- und Wirtschaftsstabilität im Griff halten, worauf sich die Währungshüter beziehungsweise Zentralbanken derzeit alle konzentrieren – neben der Inflation natürlich, die das Hauptmandat ist. Das heisst also, wenn man die Eurozone betrachtet oder den europäischen Kontinent, dann geht es Ländern wie Italien, Griechenland und ein paar anderen, die enorm hoch verschuldet sind, nach wie vor nicht gut. 

Die Kommentare von der EZB, die davon ausgeht, dass auch wenn die Zinsen angehoben werden – und sie werden ja aktuell im Euroraum angehoben – sie trotzdem nicht über 2.5% steigen können. Dann hätten wir nämlich ganz andere Probleme. Die Frage ist daher, wie wir die Inflation wieder auf ein (einigermassen) normales Niveau bringen, ohne gleich die Märkte abzuwürgen und mit extremer Anhebung der Zinsen in die Krise zu treiben. 

Und jetzt zurück zu den Immobilien: Die mittleren und langfristigen Hypotheken in der Schweiz sind tatsächlich gestiegen, aber wenn man dies mit den letzten 10 oder 20 Jahren vergleicht, sind die Zinsen noch immer enorm tief. Und wenn ich mit institutionellen Investoren spreche, die sich nicht traditionell bei Banken refinanzieren, kriegen diese teilweise immer noch Negativ-Hypotheken, sprich Hypotheken zu praktisch null. Das heisst, die angehobenen Hypothekarzinsen betreffen insbesondere den Konsumenten, der sein Eigenheim erwerben möchte. Die „Profis“ hingegen haben aber immer noch genügend Möglichkeiten, sich enorm günstig zu refinanzieren. Und deshalb glaube ich, dass die Luft noch lange nicht aus dem Immobilienmarkt draussen ist. 

Michael Meier: Du hast es angesprochen, im 20-jährigen Vergleich sind die Hypothekarzinsen immer noch sehr tief. Gleichzeitig sind aber auch die Preise exorbitant höher als sie es noch vor 20 Jahren waren. Also dieses Verhältnis zwischen Kaufpreisen und Zinskosten: Ist das in den letzten 20 Jahren massiv aus dem Ruder gelaufen oder findest du, es ist immer noch auf einem moderaten Niveau? Man hört, dass die Zinskosten steigen und die Preise extrem hoch sind, aber es ist vielleicht gerade für Laien noch schwierig, das in ein Verhältnis zu setzen. 

Robert Plantak: Ich glaube, wenn man das mit den 90er Jahren oder einfach mit der Vergangenheit vergleicht, haben wir, glaube ich, bezüglich der Preise noch deutlich Luft nach oben. Bedeutet also auch, dass gute Immobilien an guten Standorten mit guter Performance noch begehrter und damit noch verstärkter nachgefragt sein werden – auch hier in der Schweiz. Wir müssen dabei zwei Dinge bedenken: einerseits ist die Schweiz grundsätzlich ein kleines Land mit starkem Bevölkerungswachstum (ukrainische Flüchtlinge mal ausgenommen). Ausserdem bleibt nur noch 30% der ganzen Fläche übrig, die bebaut werden kann. Wenn man sich auch noch die Zonen anschaut, dann ist dies ein sehr knappes Gut. Zusätzlich kommt hinzu, dass hier nicht jeder Immobilien kaufen darf. Durch Lex Koller und Lex Friedrich ist sehr stark limitiert, wer in der Schweiz Immobilien kaufen kann. Ich glaube, das bietet unserem nationalen Markt eine gewisse Stabilität und eine enorme Attraktivität. 

Michael Meier: Ich möchte das Thema mit den Energiekosten gerne vertiefen, weil sich da momentan eine drastische Entwicklung abzeichnet. Sogar soweit, dass in Deutschland tatsächlich überlegt wird, nur noch zu duschen anstatt zu baden, weil sich dies schwarz auf weiss auf die Rechnung auswirkt. Was bedeuten steigende Energiekosten für mich als Immobilienbesitzer, wenn mir beispielsweise ein Mehrfamilienhaus gehört?

Robert Plantak: Heizen wird deutlich teurer. Natürlich hängt das noch damit zusammen, wie man heizt. Wenn man mit Öl oder Gas heizt und dort die Preise steigen, steigen natürlich auch direkt die Heizkosten. Heizt man mit einer Wärmepumpe, braucht diese Strom, der auch irgendwie erzeugt werden muss und auch dieser wird teurer. Somit steigen die Nebenkosten, heisst also – wenn man pauschale Nebenkosten arrangiert hat – dann schmilzt die Netto-Rendite. Auf der anderen Seite bei Akonto-Nebenkosten steigt der Druck auf die Mieter: Sie müssen unter Umständen deutlich höhere Nebenkosten zahlen und eventuell fallen auch die Nachzahlungen höher aus. Somit steigt der Druck auf die Mietzinsen und das muss irgendwie ausgeglichen werden. 

Michael Meier: Siehst du da momentan eine Gefahr, dass der Druck auf die Mieter so gross wird – ich rede spezifisch von der Schweiz – dass Mieter gerade im Segment des bezahlbaren Wohnraums sagen: „Okay, das kann ich mir einfach nicht mehr leisten?“

Robert Plantak: Gut, auch diese Mieter müssen ja irgendwo wohnen. Jeder hat ein Grundbedürfnis danach, ein Dach über dem Kopf zu haben. Daher wird man dann an anderen Orten sparen müssen. 

Auch das Angebot an noch günstigerem Wohnraum, du hast ja jetzt von günstigem Wohnraum gesprochen, ist sehr, sehr limitiert. Man kann nicht einfach seine Zelte aufschlagen und auf dem Feld übernachten. Dementsprechend wird man anfangen müssen, in anderen Bereichen zu sparen und das kann sich wiederum auf das Konsumverhalten auswirken.

Michael Meier: Ein anderer Aspekt, den du angesprochen hast, und das hören wir auch immer wieder von Entwicklern, sind die Inflation bzw. die Materialkosten. Der Hauptgrund für Bauverzögerungen sind momentan tatsächlich die Lieferverzögerungen für wichtiges Baumaterial. Zum anderen sind auch die Preise gestiegen. Das kann für mich, wenn ich so ein Objekt erwerbe, durchaus eine Rolle spielen, insbesondere wenn Renovierungen anstehen. Da muss ich in der Zwischenzeit einfach davon ausgehen, dass ich dafür mehr Geld auf den Tisch legen muss.

Robert Plantak: Absolut. Im Endeffekt hat man die Wahl zwischen mehr Geld oder mehr Zeit: Wenn man zeitlich keinen Druck hat und mit längeren Lieferzeiten leben kann, dann bekommt man sicherlich noch vernünftige Preise. Wenn man jedoch Zeitdruck hat, dann zahlt man drauf. Die Frage ist: Wie lange dauert diese Situation noch an? Es lässt sich alles relativ einfach durch die Inflation erklären, da wirklich viel Geld in den Markt gespült wurde und nach wie vor gespült wird. Meiner Meinung nach ist sie jedoch hauptsächlich auch aufgrund der Lieferketten da. Es gibt ja nicht plötzlich eine übergrosse Nachfrage bei gleichbleibendem Angebot, sondern die Nachfrage ist vielleicht leicht gestiegen, aber das Angebot hat sich massiv verknappt und deshalb steigen folglich die Preise. Die Frage ist: Wie lange wird dies andauern? Wie lange dauert es, bis China versteht, dass diese „Zero-Covid-Policy“…

Michael Meier: Da wollte ich auch gerade anknüpfen…

Robert Plantak: Unser Lieblingsthema China…dass diese „Zero-Covid-Policy“ nicht aufgeht. Australien musste dies lernen, genau wie Neuseeland. Und früher oder später wird dies auch China lernen müssen. Letztes Wochenende war ich in London unterwegs und wie bei uns hier gibt es auch dort keine Massnahmen mehr und die Toten liegen nicht auf den Strassen. Also ich glaube mittlerweile haben wir irgendwie eine Grundimmunität und auch eine hohe Durchimfpung und das scheint ja aktuell zu funktionieren. 

Und um das noch abzuschliessen: China stemmt sich ja dagegen, ausländische Impfstoffe einzusetzen. Es wird dort also kein Biontech/Pfizer etc. verimpft, sondern nur der eigene Impfstoff, und der scheint nicht besonders gut zu helfen. Daher wird auch dort der Zeitpunkt des Erwachens kommen, denn der Druck auf die Wirtschaft in China steigt und somit wird sich die Situation irgendwann auch wieder normalisieren.

Michael Meier: Bevor wir das Thema abschliessen, wollte ich noch eine kurze Randbemerkung machen. Für mich ist es auch absolut unverständlich, wieso China auf diesem „Zero-Covid-Kurs“ bleibt. Ich kenne es sehr gut von Neuseeland. Mein Bruder hat sehr lange in Neuseeland gelebt und wir hatten gerade einen Freund von Neuseeland zu Besuch. Ich habe ihn gefragt, wie das mit der „Zero-Covid-Strategie“ bei ihnen war und er hat gesagt, es sei okay gewesen. Logischerweise sind aufgrund der vollkommenen Isolation wirtschaftliche Schäden entstanden, aber bezüglich der Freiheiten gab es da nie ein Problem. Die „Zero-Covid-Strategie“ wurde solange gefahren, bis auch in Auckland der erste Omikron-Fall auftauchte. Dabei haben sie sofort erkannt, dass sich diese Strategie nicht mehr halten lässt und umgehend einen anderen Kurs eingeschlagen. Jetzt fällt natürlich auf, dass sie durch die „Zero-Covid-Strategie“ in einen enormen Rückstand geraten sind. Und für mich ist es wirklich absolut unverständlich, wieso China diesen Kurs beibehält, weil man evidenzbasiert zu einer anderen Entscheidung kommen müsste. 

Robert Plantak: Man muss es wie folgt betrachten: In autokratisch geführten Staaten und bei der CCP geht es häufig nicht um Logik, sondern um Macht und in diesem Falle geht es darum, das Gesicht zu wahren. Vergiss nicht: In den vergangenen 2.5 Jahren haben sie mit dem Finger auf den Westen gezeigt und gesagt: „Schaut mal, Demokratien sind schlecht, sie können nichts gegen eine Pandemie unternehmen. Die Menschen sterben wie die Fliegen. Schaut mal wie gut wir sind, weil wir zentralistisch organisiert sind, wir haben „Zero-Covid“ – wie wunderbar“. 

Jetzt hat sich das Blatt gewendet. Wir haben den Preis für die Freiheit bezahlt, sind aber irgendwie durchgekommen. China steht erst am Anfang. Dass Xi Jinping jetzt den Kurs wechselt und sagt: „Ich lag falsch“ – das wird nicht passieren. Wir werden sehen, wie lange er an der Geschichte festhält – wie früher mit Mao und Stalin und all diesen Freunden. Sie haben der Bevölkerung ja enormen Schaden zugefügt, aber sich mit Sicherheit nicht reflektiert und sich eingestanden, dass sie Fehler gemacht haben. Diese Kultur herrscht da nicht vor. Dort herrscht die Kultur „Ich habe entschieden, ich habe absolute Macht inne und es wird so gemacht, egal, was es kostet.“ Mal schauen, wie lange dies so weitergeht.

Michael Meier: Mal abgesehen von den gesundheitspolitischen Aspekten, die man aufgrund des Ukraine-Konflikts derzeit etwas vergisst. Aber man vergisst vielleicht auch, was es bedeutet, wenn so eine Metropole wie Shanghai in China in einen kompletten Lockdown geschickt wird. Und das, wie wir schon mehrmals diskutiert haben, in einer Wirtschaftslage, die in China alles andere als ideal ist. Stichwort Evergrande, aber auch Stichwort Energiekrise, in der stellenweise keine Energie für gewisse Produktionsstätten vorhanden war. Und ich glaube, Europa vergisst ein bisschen, und du hast das schon mehrmals betont, was es bedeutet, wenn dieser Markt zu schwächeln beginnt und welche direkten Auswirkungen das für uns als Exportnation bedeutet.

Robert Plantak: Es ist ja nicht nur das, sondern generell auch die Verzahnung der globalisierten Welt. Man sieht ja, wie viele Probleme der Ukraine-Konflikt neben dem ganzen Leid, den Flüchtlingen und den Sanktionen allein schon im Land selbst mit den Lieferketten auslöst. Und ich meine, Ukraine in Relation zu China, das ist eine ganz andere Hausnummer. Und ich glaube China steht mittlerweile schon das Wasser bis zum Hals. Also da bleibe ich dabei, dass das wirklich nur eine Frage der Zeit ist. 

Was in den vergangenen Wochen und Monaten ein bisschen am Mainstream vorbei ging, ist, dass sie ja massiv interveniert und finanziell gestützt haben. Gerade diese oder letzte Woche haben sie verkündet, dass sie nochmals gigantische Pakete für Immobilienentwickler und für Banken, die Hypotheken finanzieren, geschnürt haben. Davon wird nicht viel berichtet (oder es geht unter), weil der Ukraine-Konflikt im Fokus steht. Aber China ist komplett am Tiefpunkt. Sie haben auch nochmals weiteres Kapital in die Unternehmen gespült, also da läuft momentan einiges schief. Und jetzt kommt eigentlich zum ungünstigsten Zeitpunkt noch Omikron hinzu. Also wie sie aus dieser Krise wieder herauskommen wollen, werden wir dann sehen.

Michael Meier: Und ich gebe da immer gerne nochmals die Grössenrelationen. Ich weiss, wir haben es schon viele Male gesagt, aber wir reden hier nicht von einer, sondern von zehn dutzenden Unternehmen mit Verschuldungsgraden, die dementsprechend hochverschuldete europäische Staaten haben. Überträgt man die Situation auf fast jedes andere Land der Welt, wäre dort sofort Schluss und Aus. 

Robert Plantak: Betrachten wir nochmal das Thema Inflation: Stell dir vor, wir haben jetzt eigentlich einen perfekten Giftcocktail: Hohe Inflation und Not, Zinsen anzuheben, überbewertete Aktienmärkte, China kurz vor dem Kollaps, Krieg in der Ukraine, Sanktionen gegen Russland, hohe Energiepreise. Was tust du, wenn du Vermögen besitzt und nicht möchtest, dass das von heute auf morgen plötzlich nichts mehr wert ist? Wie schützt du dich gegen all das? Wir haben es vorher besprochen, Geld – Fiatgeld – ist extrem inflationär. Die Immobilien in der Schweiz sind sehr stark begrenzt. Kombiniert mit dem Grundbedürfnis nach Wohnraum, was bedeutet das dann für den Schweizer Immobilienpreis? Meiner Meinung nach kann das nur bedeuten, dass die Attraktivität weiter steigt und die Zinsen immer irrelevanter werden. Wenn du heute mit deinem Vermögen dastehst und dich gerne absichern möchtest, in was investierst du? Welche Alternativen bleiben? Und auch wenn du es in Schweizer Franken anlegst und die -0.75% in Kauf nimmst. Stell dir vor, wenn der US-Dollar, der Euro und all diese grosse Währungen so viel Inflation ausgesetzt sind, dann werden viele Menschen in den Franken flüchten. Das bedeutet, dass wir wieder das gleiche Problem haben: Die SNB muss sicherstellen, dass der Franken weiter abschwächt. Es kann also durchaus sein, dass der Druck noch höher wird mit dem Negativzins und die Zinsen tief zu halten, denn der Franken muss ja möglichst unattraktiv bleiben.

Michael Meier: Also kurz die Ausgangslage und wie sie allgemein auf dem Markt beurteilt wird: Die CS hat gerade eine Prognose abgegeben, dass sie sich durchaus vorstellen kann, dass 2023 die SNB in zwei Zinsschritten auf 0% geht. Was muss dafür passieren? Die SNB muss den Spielraum bekommen und zwar hauptsächlich dadurch, dass die EZB reagieren wird. Solange die EZB nicht reagiert, hat die SNB keinen Spielraum, weil das bedeuten würde, dass der Franken gestärkt wird. In den USA hat es bereits begonnen, in Europa wurde die Inflation massiv angezogen. Das heisst also, dass davon auszugehen ist, dass die EZB irgendwann an der Zinsschraube drehen wird. Das ist gar nicht so unwahrscheinlich und das würde dann eventuell Spielraum geben. Ob das wirklich passiert, steht in den Sternen. Ich betone das immer wieder gerne, denn: sämtliche Zinsprognosen, die ich über die letzten 15 Jahre gehört habe, haben sich einfach nicht bewahrheitet. Man konnte Covid nicht voraussehen, niemand hat mit dem Ukraine-Konflikt gerechnet, niemand hat mit einer erneuten Eskalation der Pandemie-Situation in China gerechnet und so weiter. Aber grundsätzlich ist das die Roadmap, die momentan aufgezeichnet wird. 

Ein anderes Thema, welches du schon am Rande erwähnt hast: Wir sprechen über die Attraktivität von Schweizer Wohnraum. Ich habe die ersten Leerstandsprognosen für 2022 gehört, Tendenz ist weiter sinkend. Was extrem ist, wenn man es medial betrachtet. Vor 2 Jahren haben wir davon geredet, dass das ein riesiges Problem wird, dass es explodieren wird, da wir zu viele Wohnungen haben. Aktuell stehen wir vor einer kritischen Situation, denn die Leerstände haben wirklich einen problematischen Tiefpunkt erreicht. Und ich höre auch vermehrt, dass Menschen auf der Suche nach Wohnraum in gewissen Regionen keine ansprechende Auswahl mehr haben, wenn beispielsweise auf Homegate oder auf anderen Websiten gesucht wird.

Robert Plantak: Absolut. 

Michael Meier: Hinzu kommt die Flüchtlingssituation in der Ukraine. Meines Wissens haben bis dato 15’000 Menschen einen Schutzstatus beantragt. Diese Menschen sind gewillt zu arbeiten – ob das immer so einfach ist, sei mal dahin gestellt. Wenn ich zusätzlich aber die Bilder in der Ukraine sehe, muss man sich fragen, ob die Menschen in einem Jahr die Grundlage haben, zu sagen: „Danke, ich gehe wieder zurück“. Zum einen, weil einfach der Lebensraum zerstört wurde, zum anderen aber auch aufgrund der Implikationen für den Arbeitsmarkt. Sehr viele ausländische Firmen, die ihre Werke schliessen mussten, werden nach Ende des Krieges mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht mehr vor Ort wieder eröffnen. 

Robert Plantak: Das wird lange dauern. Auch wenn der Krieg morgen vorbei wäre, würde es ca. 5–10 Jahre dauern, bis sich das wieder normalisiert hat. 

Michael Meier: Zu der Zuwanderung in der Schweiz, die eh schon positiv ist, habe ich eine Statistik und vielleicht reden wir in einer der nächsten Folgen etwas detaillierter darüber. Bis 2050 beträgt die Zuwanderungs-Prognose für die Schweiz +1.8 Millionen, also +20%. Vergleicht man dies mit dem Euroraum bis 2050, dann stagnieren die Zahlen dort bei etwa 3%. Die Prognose von Eurostat für Deutschland besagt bis 2050 dagegen eine Abwanderung von 6 Millionen Menschen. Also längerfristig ist die Schweiz, zumindest so, wie es heute analysiert wird, wirklich eine „Zuwanderungsinsel“ innerhalb eines europäischen Kontextes, der diesbezüglich einfach stagnieren wird. Ich glaube, das sind extrem wichtige Voraussetzungen, die man im Hinterkopf behalten muss. 

Robert Plantak: Also ich glaube, worüber man sich klar werden muss, ist, dass die Zeiten von garantiertem Wohlstand, von Bequemlichkeit, von Komfort in Europa vorbei sind. Und die kommen in absehbarer Zeit auch nicht wieder. Und das ist genau das, was du sagst. Du hast die Zuwanderung und sinkende Leerstandsquoten. Wenn diese sinken, gibt es nicht genügend Spielraum für Mieter bzw. für Wohnungswechsel. Das übt Druck auf die Preise aus, Wohnen wird teurer, das wiederum kann die Inflation abfedern. Also als Immobilienbesitzer bist du wieder gut dran.

Dann der Arbeitsmarkt in der Schweiz: Ich meine, ich habe viel gelesen über diese „Great Resignation“, bei der die Leute sagen: „Ey, wir haben jetzt zwei Jahre lang zuhause gearbeitet und haben trotzdem Lohn bekommen, in gewissen Ländern haben wir sogar noch Helikoptergeld erhalten, das gefällt mir – Nichtstun, Geld bekommen, alles schön bequem.“ Jetzt hast du aber plötzlich, um deine Zahl aufzugreifen, 15’000 zusätzliche Konkurrenten. Die Ukrainer sind häufig hoch ausgebildete, international ausgerichtete Arbeitskräfte. Viele, sehr gebildete Menschen und diese werden sicherlich keine Arbeitsstellen im Strassenbau suchen, sondern werden um Arbeitsplätze konkurrieren, die theoretisch auch ein Schweizer bekleiden kann. Und dann frage ich mich, wie lange diese Bequemlichkeit noch andauern kann. Diese „Great Resignation“ ist für mich einfach nur ein Zeichen von zu viel Wohlstand, wo es den Leuten zu gut ging, man sich fast alles erlauben konnte und nichts mehr liefern musste. Ich denke, das wird sich ändern. 

Interessant ist, wenn man sich in diesem Kontext einmal die Vereinigten Staaten von Amerika ansieht: Man kann von ihnen halten, was man möchte und für mich sind sie einer der Hauptkriegstreiber weltweit, die meiner Meinung nach an der aktuellen Situation überhaupt nicht unschuldig sind. Was bei ihnen aber anders ist: sie sind Krisen und „Up and Downs“ gewohnt. Das war wirklich Turbo-Kapitalismus und bei ihnen wächst der Immobilienmarkt mal schnell um 100% und korrigiert sich wieder um 150%. Die Menschen nehmen das hin und arbeiten sich ab, um aus dieser Situation wieder herauszukommen. 

In Europa haben wir diese Mentalität nicht. Das heisst, ich glaube, die USA kommen da schon wieder raus aus der Geschichte, aber wie Europa das meistern will, weiss ich im Moment nicht. Auch wie die Situation der Schweiz sein wird, weiss ich nicht – ob wir es schaffen werden, obwohl wir jetzt einen Teil unserer Neutralität aufgegeben haben – ohne jetzt zu beurteilen, ob das gut oder schlecht ist. Die ganzen Vorteile, die wir in der Schweiz hatten, werden mit zunehmender Assimilierung zu Europa abnehmen. Da wir mittlerweile alles nachmachen, was Europa macht, frage ich mich, wo hier noch der Standortvorteil bleibt. Und dann stellt sich auch die Frage, wo es mit der Schweiz und unserem Wohlstand hingeht. 

Michael Meier: Zum Abschluss dieser Folge „Aktuelle Marktsituation: Kommen jetzt Korrekturen?“ würde ich dir jetzt gerne die Frage stellen (wobei ich betonen möchte, dass du CEO einer Firma bist, die Rendite-Immobilien vermittelt). Aber ich weiss, dass du gut argumentieren könntest, falls deine Antwort „Nein“ lauten würde. Daher die Frage: „Kommen jetzt Korrekturen?“

Robert Plantak: Nein. Absolut nicht. Ich glaube, ich habe es in der letzten halben Stunde gut dargelegt. Meiner Meinung nach werden die Preise nochmals deutlich ansteigen und Korrekturen im Immobilienmarkt in der Schweiz ausbleiben. 

Michael Meier: Gut.

Robert Plantak: Vielen lieben Dank.

Michael Meier: Dankeschön. Ich bedanke mich fürs Zuhören, bis zum nächsten Mal. Wir werden diesen Podcast in Zukunft wieder regelmässig publizieren, keine Angst. Danke für Ihr Interesse. Auf Wiedersehen!