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Wieso sind die Renditen bei Crowdhouse höher als bei einem Fonds oder einer Aktiengesellschaft?

Investitionen im Miteigentum und Investitionen über einen Immobilienfonds oder eine Immobilien-Aktiengesellschaft sind nur beschränkt miteinander vergleichbar. Ein wesentlicher Unterschied liegt in der Form des effektiven Besitzverhältnisses für den Investor. Immobilien-Miteigentum ist eine direkte Investition – der Investor erwirbt echten Immobilienbesitz. Bei Investitionen in einen Fonds handelt es sich um indirekte Investitionsformen.

Ein wesentlicher Beurteilungsfaktor für ein Investment ist die entsprechende Performance. Deutlich messbar ist diese an der Ausschüttungsrendite. Diese besagt, wie viel Geld – gemessen am jeweiligen Investitionskapital – als Rendite an den entsprechenden Investor pro Jahr ausgeschüttet wird. So haben die Crowdhouse-Miteigentümerschaften hinsichtlich der Ausschüttungsrendite gegenüber bekannten Immobilienfonds in den vergangen 3 Jahren abgeschnitten:

Wieso bieten direkte und indirekte Investments hinsichtlich der Renditen unterschiedliche Voraussetzungen?
Direkte Investitionsformen – also beispielsweise auch das Immobilien-Miteigentum via Crowdhouse – bieten hinsichtlich der zu erzielenden Rendite andere Voraussetzung als indirekte Anlageprodukte. Dies ist insbesondere auf 3 Faktoren zurückzuführen:

1. Belehnungsgrad
Ein höherer Belehnungsgrad bietet einem Investor die Möglichkeit, die eigenen Renditen mittels Leverage-Effekt zu hebeln. Einfach gesagt: Je höher der Belehnungsgrad, desto weniger eigenes Kapital muss beigesteuert werden, um die resultierenden Mieteinnahmen zu erwirtschaften. Immobilienfonds und andere indirekte Anlagevehikel sind gesetzlich dazu verpflichtet, den Fremdkapitalanteil bei den gehaltenen Immobilien auf einem sehr geringen Niveau (+/- 25%) zu halten. Im Gegensatz dazu kann bei einem direkten Investment der entsprechende Hebel wesentlich höher angesetzt werden.

Vergleich: Fremdkapitalquote von bekannten Immobilienfonds gegenüber dem Miteigentums-Modell von Crowdhouse

Die bei Crowdhouse im Miteigentum angebotenen Immobilien weisen in der Regel einen Belehnungsgrad zwischen 50% und 66% auf. Obschon dieser Belehnungsgrad immernoch moderat ist, liegt er doch deutlich höher als bei klassischen Immobilienfonds. Hinsichtlich der Rendite muss deshalb bei Immobilien-Miteigentum von anderen Voraussetzungen ausgegangen werden.

Wichtige Anmerkung: Eine höhere Belehnung bringt nicht nur höhere Renditechancen, sondern erhöht auch das Risiko. Die Fremdkapitalquoten beim Crowdhouse-Miteigentum liegen unter 66% – und damit unter der Amortisationspflicht. Gleichzeitig ist beim Miteigentums-Modell die Solidarhaftung ausgeschlossen. 

2. Agios
Immobilienfonds werden an der Börse gehandelt und haben einen entsprechenden Kurswert. Dieser Kurswert liegt in der Regel deutlich höher als der Nettoinventarwert (Konkreter Wert aller Liegenschaften im Portfolio). Entsprechende Aufschläge sind nicht unerheblich. Diese Aufschläge drücken auf die Renditen. Bei direkten Immobilienanlagen – so auch beim Immobilien-Miteigentum – basieren die Eigenkapitalrenditen auf dem effektiven Marktwert der Liegenschaft. Die Agios bekannter Immobilienfonds haben sich in den letzen drei Jahren folgendermassen entwickelt:

3. Verwaltungsgebühren
Bei einem Immobilienfonds handelt es sich um ein verwaltetes Immobilien-Anlageinstrument. Für das Management des entsprechenden Investitionsvehikels fallen teils nicht unerhebliche Gebühren an. Diese Kosten haben einen direkten Einfluss auf die generierten Renditen. Direkt gehaltene Immobilien können hinsichtlich der Gebührenstruktur mitunter kostengünstiger bewirtschaftet und profitabel verwaltet werden. Die beim Miteigentums-Modell anfallenden Gebühren sind transparent nachvollziehbar und in den Rendite-Kalkulationen bereits berücksichtig.

Zusammengefasst:

  • Die Renditen bei direkten Immobilienanlagen (z.B. Immobilien-Miteigentum) und indirekten Immobilienanlagen (z.B. Immobilienfonds) unterliegen unterschiedlichen Voraussetzungen.
  • Eine Vergleichbarkeit ist nur beschränkt gegeben.
  • Direkte Immobilienanlagen bieten hinsichtlich des Belehnungsgrad mehr Flexibilität und die Möglichkeit für höhere Belehnungen.
  • Gebühren und Agios können bei indirekten Immobilienanlagen deutliche Rendite-Einbussen zur Folge haben.