Was passiert bei fallenden Preisen oder steigenden Hypothekarzinsen?

Sowohl die Entwicklung von Immobilienpreisen wie auch diejenige von Hypothekarzinsen spielen für Sie als Investor im Verlauf Ihres Investitionszyklus eine entscheidende strategische Rolle. Besonders zu beachten sind folgende Extremszenarien:

  • Die Immobilienpreise sind während der angedachten Haltedauer deutlich gesunken
  • Die Hypothekarzinsen sind während der angedachten Haltedauer deutlich gestiegen

Um es in aller Deutlichkeit vorwegzunehmen: Weder sinkende Preise noch steigende Hypothekarzinsen haben einen positiven Einfluss auf Ihr Investment. Entsprechende Entwicklungen sind aber nicht per se gleichbedeutend mit einem Verlust.

Wie wirken sich diese beiden Szenarien im Falle des Immobilien-Miteigentums konkret aus und was bedeuten die entsprechenden Fälle für Sie als Investor?

Gesunkene Immobilienpreise:

Der Immobilienmarkt unterliegt wie jeder andere Markt auch gewissen Schwankungen. Das bedeutet konkret: Der Wert Ihrer Liegenschaft kann sich im Verlauf der Jahre ändern. Umso wichtiger ist es, dass Sie bei direkten Investitionen in Immobilien einen langen Anlagehorizont mitbringen. Im Endeffekt wirken sich gesunkene Immobilienpreise erst dann negativ auf Ihr Investment aus, wenn Sie die Immobilie auch tatsächlich verkaufen. Das Problem dabei: Es ist unmöglich, vorauszusehen, wie sich Immobilienpreise in einem Zyklus von 5 bis 10 Jahren entwickeln werden.

Angenommen, der Wert Ihrer Liegenschaft hat sich während der angedachten Haltedauer nach unten korrigiert. Wie genau sind Sie im konkreten Fall als Miteigentümer davon betroffen?

Spätestens 6 Monate vor Ablauf der vereinbarten Haltedauer wird der aktuelle Marktwert der Liegenschaft neu ermittelt. Im Anschluss daran entscheidet die Miteigentümerschaft, ob sie die Liegenschaft veräussern oder behalten möchte. Entsprechender Entscheid wird in der Regel in Anbetracht der aktuellen Marktsituation gefällt. Eine Marktsituation, bei welcher Sie Ihre Liegenschaft zu einem deutlich gesunkenen Preis veräussern müssten, spricht in der Regel nicht für einen Verkauf. Dementsprechend wahrscheinlich ist es, dass sich die Miteigentümerschaft für das Halten der Liegenschaft entscheiden wird. Miteigentümer, die diesem Entscheid nicht zustimmen und ihren Anteil trotz der deutlich schlechteren Marktlage verkaufen möchten, können ihren eigenen Anteil jederzeit über den Sekundärmarkt veräussern.

Wichtig: Die Performance Ihres Investments hängt nicht einzig vom potentiellen Verkaufswert Ihrer Liegenschaft ab. Die laufenden Ausschüttungen werden aus den Mieteinnahmen generiert, welche in keinem direkten Abhängigkeitsverhältnis zum Marktwert der Liegenschaft stehen.

Haben sinkende Immobilienpreis einen Einfluss auf Sie als Kreditnehmer?
Sämtliche von Crowdhouse im Miteigentums-Modell angebotenen Liegenschaften werden mit einer Festhypothek finanziert. Als Sicherheit für diese Festhypothek dient die finanzierte Liegenschaft. Verliert diese an Wert, kann der Hypothekargeber zum Schluss kommen, dass die Liegenschaft keine ausreichende Sicherheit mehr darstellt. In einem solchen Fall kann er von den Miteigentümern verlangen, weitere Eigenmittel nachzuschiessen. Diese Nachschusspflichten bestehen jedoch aufgrund des Auschlusses der Solidarhaftung nur im Verhältnis zum eigenen Miteigentumsanteil. Aufgrund der tiefen Belehnungsquote von 50 bis 66% der im Miteigentum-Modell angebotenen Immobilien, würde nur ein sehr erheblicher Preiszerfall zu einer solchen Nachschusspflicht führen.

Gestiegene Hypothekarzinsen
Sämtliche von Crowdhouse im Miteigentums-Modell angebotenen Liegenschaften werden mit einer Festhypothek finanziert. Dadurch sind Sie während der gesamten Laufzeit vor allfälligen Zinsrisiken geschützt. Hinsichtlich der Prognosen gilt für Hypothekarzinsen das gleiche wie für die Entwicklung von Immobilienpreisen: Es ist nicht möglich, die Zinsentwicklung für einen Zeitraum von 5 bis 10 Jahren vorherzusagen.

Was aber, wenn die Zinsen nach Ablauf der Haltedauer deutlich höher sind? Was genau kommt als Miteigentümer in einem solchen Fall auf Sie zu und was unternimmt Crowdhouse, um Sie vor einem solchen Szenario bestmöglich zu schützen?

Die Beobachtung der Hypothekarzinsentwicklung hat für Sie als Investor oberste Priorität. Oft kann es sinnvoll sein, sich frühzeitig um eine Verlängerung der Fremdfinanzierung zu bemühen. Im Rahmen des Immobilien-Asset-Management-Mandates macht Ihnen Crowdhouse in solchen Fällen konkrete und fundierte strategische Vorschläge. Sollte sich die Miteigentümerschaft am Ende der Haltedauer gegen eine Veräusserung der Liegenschaft aussprechen, spielt die entsprechende Hypothekarzinssituation am besagten Zeitpunkt eine wesentliche Rolle. Höhere Hypothekarzinsen wirken sich negativ auf einen potentiellen Verkaufspreis aus. Gleichzeitig drücken die erhöhten Zinskosten auf die Renditen. In jedem Fall ist eine differenzierte Betrachtung anhand von angepassten Kalkulationen nötig, um eine entsprechende Entscheidungsgrundlage zu haben. Auch im Falle der Hypothekarzinsen gilt: Ein langer Anlagehorizont gibt Ihnen die Möglichkeit für einen Verkauf ungünstigen Marktumfelder zu überbrücken.