Was passiert bei fallenden Preisen oder steigenden Hypothekarzinsen?

Sowohl die Entwicklung von Immobilienpreisen wie auch diejenige von Hypothekarzinsen spielen fĂŒr Sie als Investor im Verlauf Ihres Investitionszyklus eine entscheidende strategische Rolle. Besonders zu beachten sind folgende Extremszenarien:

  • Die Immobilienpreise sind wĂ€hrend der angedachten Haltedauer deutlich gesunken
  • Die Hypothekarzinsen sind wĂ€hrend der angedachten Haltedauer deutlich gestiegen

Um es in aller Deutlichkeit vorwegzunehmen: Weder sinkende Preise noch steigende Hypothekarzinsen haben einen positiven Einfluss auf Ihr Investment. Entsprechende Entwicklungen sind aber nicht per se gleichbedeutend mit einem Verlust.

Wie wirken sich diese beiden Szenarien im Falle des Immobilien-Miteigentums konkret aus und was bedeuten die entsprechenden FĂ€lle fĂŒr Sie als Investor?

Gesunkene Immobilienpreise:

Der Immobilienmarkt unterliegt wie jeder andere Markt auch gewissen Schwankungen. Das bedeutet konkret: Der Wert Ihrer Liegenschaft kann sich im Verlauf der Jahre Àndern. Umso wichtiger ist es, dass Sie bei direkten Investitionen in Immobilien einen langen Anlagehorizont mitbringen. Im Endeffekt wirken sich gesunkene Immobilienpreise erst dann negativ auf Ihr Investment aus, wenn Sie die Immobilie auch tatsÀchlich verkaufen. Das Problem dabei: Es ist unmöglich, vorauszusehen, wie sich Immobilienpreise in einem Zyklus von 5 bis 10 Jahren entwickeln werden.

Angenommen, der Wert Ihrer Liegenschaft hat sich wĂ€hrend der angedachten Haltedauer nach unten korrigiert. Wie genau sind Sie im konkreten Fall als MiteigentĂŒmer davon betroffen?

SpĂ€testens 6 Monate vor Ablauf der vereinbarten Haltedauer wird der aktuelle Marktwert der Liegenschaft neu ermittelt. Im Anschluss daran entscheidet die MiteigentĂŒmerschaft, ob sie die Liegenschaft verĂ€ussern oder behalten möchte. Entsprechender Entscheid wird in der Regel in Anbetracht der aktuellen Marktsituation gefĂ€llt. Eine Marktsituation, bei welcher Sie Ihre Liegenschaft zu einem deutlich gesunkenen Preis verĂ€ussern mĂŒssten, spricht in der Regel nicht fĂŒr einen Verkauf. Dementsprechend wahrscheinlich ist es, dass sich die MiteigentĂŒmerschaft fĂŒr das Halten der Liegenschaft entscheiden wird. MiteigentĂŒmer, die diesem Entscheid nicht zustimmen und ihren Anteil trotz der deutlich schlechteren Marktlage verkaufen möchten, können ihren eigenen Anteil jederzeit ĂŒber den SekundĂ€rmarkt verĂ€ussern.

Wichtig: Die Performance Ihres Investments hĂ€ngt nicht einzig vom potentiellen Verkaufswert Ihrer Liegenschaft ab. Die laufenden AusschĂŒttungen werden aus den Mieteinnahmen generiert, welche in keinem direkten AbhĂ€ngigkeitsverhĂ€ltnis zum Marktwert der Liegenschaft stehen.

Haben sinkende Immobilienpreis einen Einfluss auf Sie als Kreditnehmer?
SĂ€mtliche von Crowdhouse im Miteigentums-Modell angebotenen Liegenschaften werden mit einer Festhypothek finanziert. Als Sicherheit fĂŒr diese Festhypothek dient die finanzierte Liegenschaft. Verliert diese an Wert, kann der Hypothekargeber zum Schluss kommen, dass die Liegenschaft keine ausreichende Sicherheit mehr darstellt. In einem solchen Fall kann er von den MiteigentĂŒmern verlangen, weitere Eigenmittel nachzuschiessen. Diese Nachschusspflichten bestehen jedoch aufgrund des Auschlusses der Solidarhaftung nur im VerhĂ€ltnis zum eigenen Miteigentumsanteil. Aufgrund der tiefen Belehnungsquote von 50 bis 66% der im Miteigentum-Modell angebotenen Immobilien, wĂŒrde nur ein sehr erheblicher Preiszerfall zu einer solchen Nachschusspflicht fĂŒhren.

Gestiegene Hypothekarzinsen
SĂ€mtliche von Crowdhouse im Miteigentums-Modell angebotenen Liegenschaften werden mit einer Festhypothek finanziert. Dadurch sind Sie wĂ€hrend der gesamten Laufzeit vor allfĂ€lligen Zinsrisiken geschĂŒtzt. Hinsichtlich der Prognosen gilt fĂŒr Hypothekarzinsen das gleiche wie fĂŒr die Entwicklung von Immobilienpreisen: Es ist nicht möglich, die Zinsentwicklung fĂŒr einen Zeitraum von 5 bis 10 Jahren vorherzusagen.

Was aber, wenn die Zinsen nach Ablauf der Haltedauer deutlich höher sind? Was genau kommt als MiteigentĂŒmer in einem solchen Fall auf Sie zu und was unternimmt Crowdhouse, um Sie vor einem solchen Szenario bestmöglich zu schĂŒtzen?

Die Beobachtung der Hypothekarzinsentwicklung hat fĂŒr Sie als Investor oberste PrioritĂ€t. Oft kann es sinnvoll sein, sich frĂŒhzeitig um eine VerlĂ€ngerung der Fremdfinanzierung zu bemĂŒhen. Im Rahmen des Immobilien-Asset-Management-Mandates macht Ihnen Crowdhouse in solchen FĂ€llen konkrete und fundierte strategische VorschlĂ€ge. Sollte sich die MiteigentĂŒmerschaft am Ende der Haltedauer gegen eine VerĂ€usserung der Liegenschaft aussprechen, spielt die entsprechende Hypothekarzinssituation am besagten Zeitpunkt eine wesentliche Rolle. Höhere Hypothekarzinsen wirken sich negativ auf einen potentiellen Verkaufspreis aus. Gleichzeitig drĂŒcken die erhöhten Zinskosten auf die Renditen. In jedem Fall ist eine differenzierte Betrachtung anhand von angepassten Kalkulationen nötig, um eine entsprechende Entscheidungsgrundlage zu haben. Auch im Falle der Hypothekarzinsen gilt: Ein langer Anlagehorizont gibt Ihnen die Möglichkeit fĂŒr einen Verkauf ungĂŒnstigen Marktumfelder zu ĂŒberbrĂŒcken.