Was passiert bei fallenden Preisen oder steigenden Hypothekarzinsen?

Sowohl die Entwicklung von Immobilienpreisen wie auch diejenige von Hypothekarzinsen spielen f├╝r Sie als Investor im Verlauf Ihres Investitionszyklus eine entscheidende strategische Rolle. Besonders zu beachten sind folgende Extremszenarien:

  • Die Immobilienpreise sind w├Ąhrend der angedachten Haltedauer deutlich gesunken
  • Die Hypothekarzinsen sind w├Ąhrend der angedachten Haltedauer deutlich gestiegen

Um es in aller Deutlichkeit vorwegzunehmen: Weder sinkende Preise noch steigende Hypothekarzinsen haben einen positiven Einfluss auf Ihr Investment. Entsprechende Entwicklungen sind aber nicht per se gleichbedeutend mit einem Verlust.

Wie wirken sich diese beiden Szenarien im Falle des Immobilien-Miteigentums konkret aus und was bedeuten die entsprechenden F├Ąlle f├╝r Sie als Investor?

Gesunkene Immobilienpreise:

Der Immobilienmarkt unterliegt wie jeder andere Markt auch gewissen Schwankungen. Das bedeutet konkret: Der Wert Ihrer Liegenschaft kann sich im Verlauf der Jahre ├Ąndern. Umso wichtiger ist es, dass Sie bei direkten Investitionen in Immobilien einen langen Anlagehorizont mitbringen. Im Endeffekt wirken sich gesunkene Immobilienpreise erst dann negativ auf Ihr Investment aus, wenn Sie die Immobilie auch tats├Ąchlich verkaufen. Das Problem dabei: Es ist unm├Âglich, vorauszusehen, wie sich Immobilienpreise in einem Zyklus von 5 bis 10 Jahren entwickeln werden.

Angenommen, der Wert Ihrer Liegenschaft hat sich w├Ąhrend der angedachten Haltedauer nach unten korrigiert. Wie genau sind Sie im konkreten Fall als Miteigent├╝mer davon betroffen?

Sp├Ątestens 6 Monate vor Ablauf der vereinbarten Haltedauer wird der aktuelle Marktwert der Liegenschaft neu ermittelt. Im Anschluss daran entscheidet die Miteigent├╝merschaft, ob sie die Liegenschaft ver├Ąussern oder behalten m├Âchte. Entsprechender Entscheid wird in der Regel in Anbetracht der aktuellen Marktsituation gef├Ąllt. Eine Marktsituation, bei welcher Sie Ihre Liegenschaft zu einem deutlich gesunkenen Preis ver├Ąussern m├╝ssten, spricht in der Regel nicht f├╝r einen Verkauf. Dementsprechend wahrscheinlich ist es, dass sich die Miteigent├╝merschaft f├╝r das Halten der Liegenschaft entscheiden wird. Miteigent├╝mer, die diesem Entscheid nicht zustimmen und ihren Anteil trotz der deutlich schlechteren Marktlage verkaufen m├Âchten, k├Ânnen ihren eigenen Anteil jederzeit ├╝ber den Sekund├Ąrmarkt ver├Ąussern.

Wichtig: Die Performance Ihres Investments h├Ąngt nicht einzig vom potentiellen Verkaufswert Ihrer Liegenschaft ab. Die laufenden Aussch├╝ttungen werden aus den Mieteinnahmen generiert, welche in keinem direkten Abh├Ąngigkeitsverh├Ąltnis zum Marktwert der Liegenschaft stehen.

Haben sinkende Immobilienpreis einen Einfluss auf Sie als Kreditnehmer?
S├Ąmtliche von Crowdhouse im Miteigentums-Modell angebotenen Liegenschaften werden mit einer Festhypothek finanziert. Als Sicherheit f├╝r diese Festhypothek dient die finanzierte Liegenschaft. Verliert diese an Wert, kann der Hypothekargeber zum Schluss kommen, dass die Liegenschaft keine ausreichende Sicherheit mehr darstellt. In einem solchen Fall kann er von den Miteigent├╝mern verlangen, weitere Eigenmittel nachzuschiessen. Diese Nachschusspflichten bestehen jedoch aufgrund des Auschlusses der Solidarhaftung nur im Verh├Ąltnis zum eigenen Miteigentumsanteil. Aufgrund der tiefen Belehnungsquote von 50 bis 66% der im Miteigentum-Modell angebotenen Immobilien, w├╝rde nur ein sehr erheblicher Preiszerfall zu einer solchen Nachschusspflicht f├╝hren.

Gestiegene Hypothekarzinsen
S├Ąmtliche von Crowdhouse im Miteigentums-Modell angebotenen Liegenschaften werden mit einer Festhypothek finanziert. Dadurch sind Sie w├Ąhrend der gesamten Laufzeit vor allf├Ąlligen Zinsrisiken gesch├╝tzt. Hinsichtlich der Prognosen gilt f├╝r Hypothekarzinsen das Gleiche wie f├╝r die Entwicklung von Immobilienpreisen: Es ist nicht m├Âglich, die Zinsentwicklung f├╝r einen Zeitraum von 5 bis 10 Jahren vorherzusagen.

Was aber, wenn die Zinsen nach Ablauf der Haltedauer deutlich h├Âher sind? Was genau kommt als Miteigent├╝mer in einem solchen Fall auf Sie zu und was unternimmt Crowdhouse, um Sie vor einem solchen Szenario bestm├Âglich zu sch├╝tzen?

Die Beobachtung der Hypothekarzinsentwicklung hat f├╝r Sie als Investor oberste Priorit├Ąt. Oft kann es sinnvoll sein, sich fr├╝hzeitig um eine Verl├Ąngerung der Fremdfinanzierung zu bem├╝hen. Im Rahmen des Immobilien-Asset-Management-Mandates macht Ihnen Crowdhouse in solchen F├Ąllen konkrete und fundierte strategische Vorschl├Ąge. Sollte sich die Miteigent├╝merschaft am Ende der Haltedauer gegen eine Ver├Ąusserung der Liegenschaft aussprechen, spielt die entsprechende Hypothekarzinssituation am besagten Zeitpunkt eine wesentliche Rolle. H├Âhere Hypothekarzinsen wirken sich negativ auf einen potentiellen Verkaufspreis aus. Gleichzeitig dr├╝cken die erh├Âhten Zinskosten auf die Renditen. In jedem Fall ist eine differenzierte Betrachtung anhand von angepassten Kalkulationen n├Âtig, um eine entsprechende Entscheidungsgrundlage zu haben. Auch im Falle der Hypothekarzinsen gilt: Ein langer Anlagehorizont gibt Ihnen die M├Âglichkeit f├╝r einen Verkauf ung├╝nstigen Marktumfelder zu ├╝berbr├╝cken.