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Immobilienbesitz

Renovationen – werterhaltende vs. wertsteigernde Arbeiten

1. Oktober 2019

Renovationen – ob Eigentumswohnung, Ein- oder Mehrfamilienhaus, früher oder später fallen gewisse Arbeiten an. Welche Renovationen als werterhaltend oder wertsteigernd gelten, welche steuerlichen Implikationen entstehen und welche Spezialfälle beachtet werden sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.

Damit der Wert einer Liegenschaft erhalten bleibt, müssen früher oder später Renovationen vorgenommen werden. Hierzu wird empfohlen, jedes Jahr mindestens 1 bis 1.5 % des Gebäudeversicherungswerts als Rückstellung beiseitezulegen, damit genügend Kapital zur Verfügung steht, wenn es benötigt wird.

Renovationsarten

Als Erstes ist es wichtig zu klären, welche Renovationsarbeiten als werterhaltend und welche als wertsteigernd gelten. Diese Unterscheidung ist für allfällige Steuerabzüge wichtig, da Steuerbehörden zwischen diesen beiden Arten differenzieren.

Werterhaltende Renovationen

Als werterhaltende Renovationen gelten alle Kosten, die dem Unterhalt respektive der Instandhaltung der Liegenschaft dienen. Darunter fallen beispielsweise Fassadenrenovationen, ein neues Dach, der Ersatz der Heizung oder von Küchengeräten und der Unterhalt des Gartens.

In den meisten Kantonen und beim Bund können die Kosten werterhaltender Renovationen vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Wertsteigernde Renovationen

Wertsteigernde Renovationen sind beispielsweise der Ausbau des Dachstocks, An- und Umbauten – wie der Anbau einer Garage oder eines Wintergartens –  sowie der Einbau von Luxusausstattungen oder einer Sauna. Die Kosten von wertsteigernden Renovationen können prinzipiell nicht vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Dennoch lohnt es sich, die Belege von wertsteigernden Renovationen immer aufzubewahren. Denn beim Verkauf der Liegenschaft können wertsteigernde Investitionen dem ursprünglichen Kaufpreis hinzugerechnet und folglich bei der Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns abgezogen werden. Dies kann die anfallende Grundstückgewinnsteuer vermindern.

Bei Unklarheiten, ob eine Renovation als werterhaltend oder wertvermehrend gilt, lohnt es sich, dies vorgängig bei der Steuerbehörde abzuklären. Die kantonalen Steuerämter stellen entsprechende Merkblätter bereit. Eine Liste dieser Merkblätter finden Sie am Ende des Artikels.

Gemischte Renovationen

Der Grat zwischen werterhaltend und -vermehrend ist schmal und die meisten Renovationen beinhalten sowohl werterhaltende als auch wertsteigernde Arbeiten. Nehmen wir als Beispiel die Renovation einer Küche. Ersetzen Sie die Einbauschränke und Geräte mit gleichwertigen, können Sie diese Kosten abziehen. Wenn dabei zusätzlich zum bisherigen Backofen einen Steamer einbauen, hat dies eine wertvermehrende Wirkung und die Kosten können entsprechend nicht abgezogen werden. Ersetzen Sie jedoch die alte Mikrowelle durch einen Steamer, ist es möglich, dass das Steueramt auch die Mehrkosten (Differenz zwischen Preis für neuen Steamer und Preis für neue Mikrowelle) als abzugsfähig akzeptiert.

Wird also eine Küche renoviert und dabei auch luxuriöser gestaltet, ist nur ein Teil dafür aufgewendeten Kosten abzugsfähig.

Steuerabzug für werterhaltende Renovationen

Alle werterhaltenden Renovationen sind steuerabzugsfähig. Es gibt zwei Möglichkeiten, diesen Abzug geltend zu machen: den Pauschalabzug und den effektiven Kostennachweis. Beim Bund und den meisten Kantonen können Sie jedes Jahr entscheiden, welche Methode Sie verwenden möchten.

Pauschalabzug versus effektiver Kostennachweis

Pauschalabzug

Der Bund sowie die meisten Kantone unterscheiden beim Pauschalabzug zwei unterschiedliche Kategorien: Für unter zehnjährige Liegenschaften ist dieser in der Regel 10 % des Eigenmietwerts respektive der Mietzinseinnahmen. Bei älteren Liegenschaften beläuft sich dieser auf 20 %.

Unabhängig vom Alter der Liegenschaft dürfen in den Kantonen Zürich, Waadt, St. Gallen und Appenzell Innerrhoden 20 % abgezogen werden. Der Kanton Basel-Land gewährt bei unter zehnjährigen Liegenschaften einen Abzug von 25 % und bei älteren Liegenschaften einen von 30 %.

Den genauen Satz für den Pauschalabzug in Ihrem Kanton finden Sie in der «Wegleitung zur Steuererklärung» Ihres Steueramtes.

Effektiver Kostennachweis

Wie es der Name bereits sagt, werden bei dieser Methode die effektiven Kosten abgerechnet. Hierzu sollten alle Kosten inklusive Datum, Leistung und Empfänger aufgelistet sowie mit den entsprechenden Belegen nachgewiesen werden.

Die richtige Methode wählen

Um die Methode zu eruieren, welche sich für die entsprechende Steuerperiode am besten eignet, ist es wichtig, alle Rechnungsbelege aufzubewahren. Für die Zuordnung in die entsprechende Steuerperiode ist je nach Kanton das Datum, an dem die Renovationsarbeiten ausgeführt wurden, oder das Rechnungsdatum ausschlaggebend. Falls Sie unsicher sind, welche Regelung in Ihrem Kanton gilt, können Sie sich bei Ihrem Steueramt darüber erkundigen.

Die Wahl der richtigen Methode ist ganz einfach: Rechnen Sie die entstandenen Kosten zusammen. Übersteigen die tatsächlichen Renovationskosten den Pauschalbetrag, sollte der effektive Kostennachweis gewählt werden. Hierzu müssen Kopien der entsprechenden Rechnungen samt Zahlungshinweis beigelegt werden. Wird der Pauschalabzug gewählt, ist es nicht notwendig, Belege beizulegen. Zudem kann der Pauschalbetrag auch dann geltend gemacht werden, wenn keine Unterhaltskosten angefallen sind.

Bei grösseren Renovationsarbeiten kann es sich lohnen, diese so zu staffeln, dass sie sich auf mehrere Steuerperioden verteilen. Dadurch kommen Sie in diesen Jahren im besten Fall in eine tiefere Progressionsstufe und können entsprechend Steuern sparen.

Ausnahmefall – energiesparende Investitionen

Wie gesagt sind wertsteigernde Renovationen grundsätzlich nicht steuerabzugsfähig. Ein Ausnahmefall sind jedoch energiesparende Investitionen mit wertsteigerndem Charakter – also Investitionen, um die Energieeffizienz zu steigern und erneuerbare Energien zu nutzen. Darunter fallen zum Beispiel die Isolation von Böden, Wänden, Dächern oder Decken, Solaranlagen und neue Fenster, die besser isolieren.

Alle Kosten, die Sie selber getragen haben und die dementsprechend nicht subventioniert worden sind, können vom steuerbaren Einkommen für die direkte Bundessteuer abgezogen werden.

In den meisten Kantonen sind diese Kosten ebenfalls abzugsberechtigt. Am Besten erkundigen Sie sich bei Ihrem Steueramt nach abzugsfähigen Sanierungsmassnahmen.

Energiesparende Investitionen können sich unter gewissen Umständen doppelt lohnen. Denn für minergie-zertifiziertes Renovieren bieten einige Banken eine Zinssatzreduktion auf den Basiszinssatz der Hypothek an.

Kantonale Merkblätter über den Liegenschaftsunterhalt

Es besteht keine Gewährleistung bezüglich der Aktualität und Vollständigkeit der Informationen in den nachfolgend aufgelisteten externen Verlinkungen.

Aargau
Appenzell Ausserrhoden (Anhang)
Appenzell Innerrhoden (Anhang)
Basel-Landschaft
Basel-Stadt
Bern
Freiburg
Genf (Anhang)
Glarus
Graubünden
Jura (S. 52)
Luzern
Neuenburg
Nidwalden
Obwalden
St. Gallen
Schaffhausen
Schwyz
Solothurn (Anhang)
Tessin
Thurgau
Uri
Waadt
Wallis
Zürich
Zug

Hinweis: Die obenstehenden Informationen gelten nur für natürliche Personen mit Domizil in der Schweiz, welche die Liegenschaft im Privatvermögen halten. Sie enthalten keine persönliche Empfehlung und berücksichtigt weder die individuelle Ausgangslage noch die Bedürfnisse einer bestimmten Person. Die Informationen können eine auf die individuellen Verhältnisse abgestellte Beratung durch einen auf Steuerfragen spezialisierten Experten nicht ersetzen. Wir empfehlen Ihnen, sich von einem solchen Experten Ihres Vertrauens beraten zu lassen. Wir erbringen keine Steuerberatung.

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Im Zusammenhang mit Immobilienanlagen bestehen diverse Risiken (u.a. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, Bewertungsrisiko, Marktrisiko bezüglich Mieterträgen, Zinsentwicklung, begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung, Instandsetzung- und haltung von Liegenschaften). Eine nicht abschliessende Aufzählung solcher Risiken kann unter https://crowdhouse.ch/de/risikohinweise abgerufen werden. Es wird empfohlen, sich vor jeder Investition in Immobilienanlagen von einem Finanz- und/oder Steuerexperten beraten zu lassen.