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Immobilienbesitz

Steuern sparen beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses

21. Dezember 2018

Wie können Sie beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses Steuern sparen? Durch diese 6 Abzugsmöglichkeiten verkaufen Sie Ihre Liegenschaft steueroptimiert.

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses gilt es, viele Überlegungen anzustellen. Ein wesentlicher Punkt ist der steuerliche Aspekt. Denn mit der Grundstückgewinnsteuer geht ein – unter Umständen – beträchtlicher Teil des Verkaufserlöses an den Fiskus. Folglich gilt es rechtzeitig – also vor der Unterschrift unter den Vertrag – zu planen, wie steuerliche Belastungen rechtlich legitim reduziert werden können. In diesem Artikel erfahren Sie, durch welche 6 Abzugsmöglichkeiten Sie beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses Steuern sparen können.

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die schweizerische Grundstückgewinnsteuer ist eine Objektsteuer. Das heisst, als Bemessungsgrundlage dient der Gewinn auf dem Objekt, berechnet aus der Differenz zwischen Erlös und Anlagewert. Erzielt der Hauseigentümer mit dem Verkauf seiner Liegenschaft einen Gewinn, muss er diesen versteuern. Damit zielt die Grundstückgewinnsteuer auf die Wertvermehrung bei Immobilien ab.

Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten. Letztere bezeichnen den ursprünglich gezahlten Kaufpreis zuzüglich der wertvermehrenden Aufwendungen. Die Grundstückgewinnsteuer wird von den Kantonen erhoben, bzw. in einigen Kantonen von den Gemeinden.

Eine Massnahme gegen die Immobilienspekulation

Mehrfamilienhäuser werden öfter als Wohnungen oder Einfamilienhäuser als Anlageobjekt mit kurz- oder mittelfristiger Perspektive gehandelt. Um der Immobilienspekulation Einhalt zu gebieten, wurde die Grundstückgewinnsteuer ins Leben gerufen. Die Höhe dieser Steuer ist abhängig von der Besitzdauer der Immobilie und von der Höhe des realisierten Gewinns. Es gilt: Je kürzer die Haltedauer bzw. je höher der Gewinn, desto höher der Steuersatz.

Merksatz: Je kürzer die Haltedauer bzw. je höher der Gewinn, desto höher der Steuersatz.

Abzugsmöglichkeiten bei der Grundstückgewinnsteuer

Das Steuergesetz sieht verschiedene Abzugsmöglichkeiten vor, welche die Grundstückgewinnsteuer zum Teil erheblich reduzieren können. Diese sind:

  • Haltedauer
  • Wertvermehrende Augwendungen
  • Verkaufskosten
  • Gerätschaften und Erneuerungsfonds
  • Aufschub
  • Ersatzbeschaffung

Die Haltedauer

Die Ausgestaltung der Grundstückgewinnsteuer obliegt den Kantonen und ist mehr oder weniger kompliziert. Beispiel für den Kanton Zürich: Bis zu einem Gewinn von CHF 100‘000.— gilt ein progressiver Tarif, darüber erfolgt eine lineare Besteuerung von 40 % des steuerbaren Gewinnes. Ab einer Besitzdauer von fünf bis zwanzig Jahre ermässigt sich die nach dem Grundtarif berechnete Steuer jedes Jahr um 3 %. Nach zwanzig Jahren beträgt die Ermässigung somit 50 %.

Bei der Berechnung der Haltedauer ist zu berücksichtigen, dass meist auf den Zeitpunkt der Eigentumsübertragung abgestellt wird. Folglich sollte die Übertragung nicht knapp vor dem vollen Haltedauerjahr erfolgen.

Bei der Berechnung der Haltedauer ist zu berücksichtigen, dass meist auf den Zeitpunkt der Eigentumsübertragung abgestellt wird. Folglich sollte die Übertragung nicht knapp vor dem vollen Haltedauerjahr erfolgen.

Die wertvermehrenden Aufwendungen

Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer berechnet sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten. Zu Letzteren gehören auch die wertvermehrenden Aufwendungen, wie z. B. Neu- und Ausbauten. Nicht angerechnet werden können die werterhaltenden Massnahmen – der Ersatz von Bestehendem durch Gleiches.

Die Belege der wertvermehrenden Massnahmen müssen dem Steueramt zum Zeitpunkt des Verkaufes vorgelegt werden. Deshalb sollten Hauseigentümer sämtliche Unterlagen dieser Art aufbewahren, um die Belastung durch die Grundstückgewinnsteuer zu mindern.

Die Verkaufskosten

Sämtliche im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses anfallende Kosten und Gebühren, wie z. B. Notariats- und Grundbuchgebühren, Vermarktungs- und Werbeaufwendungen wie Inserate in Zeitungen oder im Internet sowie Maklergebühren können zu den Anlagekosten dazugerechnet werden und wirken gewinn- und damit steuermindernd.

Die Gerätschaften und der Erneuerungsfonds

Werden beim Verkauf Gerätschaften – z. B. der Sitzrasenmäher oder andere Arbeitsutensilien des Hauswartes – mitübertragen, können diese vom Verkaufserlös abgezogen werden. Das Gleiche gilt für einen allfälligen Erneuerungsfonds, der zum Zeitpunkt des Verkaufes einen positiven Saldo aufweist.

Solche Sonderpositionen werden mit Vorteil im Vertrag explizit erwähnt und mit ihrem Wert ausgewiesen.

Der Aufschub

Erfolgt die Übertragung des Mehrfamilienhauses unentgeltlich in Form eines Erbganges oder einer Schenkung an die direkten Nachkommen, oder geschieht der Eigentümerwechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht und einer Scheidung, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Man spricht in diesem Fall von einer latenten Steuerlast.

Die Besteuerung verschiebt sich bis zur nächsten entgeltlichen Veräusserung der Immobilie. Der Nachteil: Der endgültige Verkäufer hat am Schluss nicht nur seinen eigenen Wertzuwachs zu versteuern, sondern auch den seines Vorgängers oder seiner Vorgänger. Der Vorteil: Die Besitzdauer des Erblassers oder der Erblasser wird bei der Bemessung der gesamten Haltedauer berücksichtigt, bzw. angerechnet.

Die Ersatzbeschaffung

Bewohnt der Besitzer eines Mehrfamilienhauses eine Wohnung oder einen definierten Teil der Liegenschaft selber, so kann er nach dem Verkauf und Auszug aus dem Haus die Zahlung der anteilsmässigen Grundstückgewinnsteuer (Verhältnis des selber bewohnten Teils an der Gesamt-Immobilie) aufschieben lassen, sofern er innert zwei bis drei Jahren den Gewinnanteil der Selbstnutzung in ein neues Zuhause investiert. Die Steuer wird erst mit dem Verkauf der neusten Immobilie fällig. Verbleibt der ehemalige Mehrfamilienhausbesitzer bis zu seinem Ableben im neuen Zuhause, entfällt die Steuer komplett.

Fazit

Die diversen Abzugsmöglichkeiten eröffnen Verkäufern von Mehrfamilienhäusern wertvolle legale Chancen zur Steuerreduktion. Fünf- oder sechsstellige Frankenbeträge lassen sich einsparen, wenn die Verkaufsplanung rechtzeitig angegangen wird und die wertvermehrenden Investitionen durchgehend dokumentiert sind. Die Zuhilfenahme von Immobilien- und Steuerspezialisten im Verkaufsprozess ist eine empfehlenswerte Option.

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Im Zusammenhang mit Immobilienanlagen bestehen diverse Risiken (u.a. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, Bewertungsrisiko, Marktrisiko bezüglich Mieterträgen, Zinsentwicklung, begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung, Instandsetzung- und haltung von Liegenschaften). Eine nicht abschliessende Aufzählung solcher Risiken kann unter https://crowdhouse.ch/de/risikohinweise abgerufen werden. Es wird empfohlen, sich vor jeder Investition in Immobilienanlagen von einem Finanz- und/oder Steuerexperten beraten zu lassen.