Immobilienbesitz

Renovation am Eigenheim – Liegenschaftsunterhalt und Steuerabzüge

19. November 2020

Renovation, Sanierung oder Modernisierung – nach ein paar Jahren fallen in den meisten Liegenschaften erste Arbeiten an. Dienen diese dem Werterhalt des Objektes, können sie in der Regel von den Steuern abgezogen werden. Aber welche Arbeiten gelten als werterhaltend, welche als wertsteigernd? Erfahren Sie mehr dazu im Artikel.

Neben den alltäglichen Reparaturen und Unterhaltsarbeiten müssen bei jeder Liegenschaft früher oder später Arbeiten ausgeführt werden, um den Wert des Gebäudes zu erhalten und die Funktionstüchtigkeit aller Bauteile sicherzustellen. Hierzu wird empfohlen, jedes Jahr einen Betrag in der Höhe von 1 bis 1.5% des Kaufpreises als Rückstellung beiseite zu legen, damit genügend Kapital zur Verfügung steht, wenn dieses benötigt wird.

Renovation, Sanierung oder Modernisierung?

Unterhaltsarbeiten für eine Liegenschaft können in unterschiedlichem Umfang ausfallen. Einige Arbeiten müssen zwingend ausgeführt werden, um den Wert einer Liegenschaft zu erhalten, andere wiederum dienen der Verschönerung oder Verbesserung des zukünftigen Wohnkomforts. Je nach Ausmass und Bedarf der Arbeit spricht man von einer Renovation, einer Sanierung oder einer Modernisierung der Liegenschaft.

Renovation: Definition & Beispiele

Bei einer Renovation wird die Liegenschaft in der Regel verschönert oder aufgefrischt. Abnutzungserscheinungen oder kleine Mängel durch den täglichen Gebrauch werden ausgebessert. Es handelt sich dabei um Arbeiten, die nicht zwingend durchgeführt werden müssen, aber das Wohngefühl verbessern. Die Arbeiten sind wertsteigernd.

Typische Beispiele einer Renovation:

  • Bodenbelag wird erneuert
  • Fassade oder Wände werden neu gestrichen
  • Garten wird neugestaltet
  • Beleuchtung im Treppenhaus wird erneuert
  • Wintergarten angebaut

Sanierung: Definition & Beispiele

Eine Sanierung an der Immobilie wird durchgeführt, um einen Schaden oder ernsthafte Mängel zu beheben. So soll die ursprüngliche Qualität der Immobilie wieder hergestellt werden. Bei Sanierungen wiederum gibt es Teilsanierungen, welche nur einen bestimmten Gebäudeteil betreffen, oder Kernsanierungen, welche die komplette Immobilie umfassen. Für eine Kernsanierung wird das Gebäude oft bis auf die tragenden Strukturen zurückgebaut.

Typische Beispiele einer Sanierung:

  • Undichtes Dach wird repariert
  • Schimmel / Wasserschaden beseitigt
  • Veraltete Elektro- / Wasserleitungen werden ersetzt
  • Veraltetes oder kaputtes Küchengerät ausgetauscht

Modernisierung: Definition & Beispiele

Die Modernisierung ist eine Art Mischform der beiden oben genannten Formen. Ziel der Modernisierung ist es, ein Gebäude durch zeitgemässe Ausstattung auf den neusten Stand zu bringen. Dadurch sollen langfristig der Nutzwert der Immobilie erhöht und Kosten (z. B. Energie- oder Wasserkosten) gesenkt werden. In diesem Fall ist die Modernisierung einer energetischen Sanierung gleichzustellen. 

Typische Beispiele einer Modernisierung:

  • Modernere Heizung eingebaut
  • Dach oder Aussenwände werden gedämmt
  • Fenster durch Isolationsfenster ausgetauscht
  • Wassersparende Toilette eingebaut

Obenstehend wurde definiert, wann eine Unterhaltsarbeit als Renovation, Sanierung oder Modernisierung gilt. Umgangssprachlich gibt es jedoch in der Schweiz keine klare Abgrenzung zwischen den drei Formen, diese werden meist unter dem Begriff «Renovation» zusammengefasst. In der Fortfolge des Artikels wird deshalb ebendieser Begriff verwendet. Wir weisen jedoch jeweils darauf hin, ob die Renovation wertsteigernd (Renovation, Modernisierung) oder werterhaltend (Sanierung) ist.

Auf der Webseite Ihres kantonalen Steueramtes finden Sie weitere Informationen, welche Arbeiten als werterhaltend oder wertvermehrend gelten. Eine Liste der kantonalen Merkblätter finden Sie am Ende des Artikels.

Steuerabzüge für Renovationen

Die Kosten für wertsteigernde Renovationen können prinzipiell nicht vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dennoch lohnt es sich, die Belege immer aufzubewahren. Denn beim Verkauf der Liegenschaft können wertsteigernde Investitionen dem ursprünglichen Kaufpreis hinzugerechnet und folglich bei der Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns abgezogen werden. Dies kann die anfallende Grundstückgewinnsteuer vermindern.

Die Kosten für werterhaltende Renovationen, also für Arbeiten, die dem Unterhalt und der Instandhaltung der Liegenschaft dienen, können in der Schweiz vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten, den Steuerabzug geltend zu machen: den Pauschalabzug und den effektiven Kostennachweis. Beim Bund und den meisten Kantonen können Sie jedes Jahr entscheiden, welche Methode Sie verwenden möchten.

Pauschalabzug

Der Bund sowie die meisten Kantone unterscheiden beim Pauschalabzug zwei unterschiedliche Kategorien: Für unter zehnjährige Liegenschaften beträgt dieser in der Regel 10% des Eigenmietwerts respektive der Mietzinseinnahmen. Bei älteren Liegenschaften beläuft er sich auf 20%.

Unabhängig vom Alter der Liegenschaft dürfen in den Kantonen Zürich, Waadt, St. Gallen und Appenzell Innerrhoden 20% abgezogen werden. Der Kanton Basel-Land gewährt bei unter zehnjährigen Liegenschaften einen Abzug von 25% und bei älteren Liegenschaften einen von 30%.

Effektiver Kostennachweis

Wie es der Name bereits sagt, werden bei dieser Methode die effektiven Kosten abgerechnet. Hierzu sollten alle Kosten inklusive Datum, Leistung und Empfänger aufgelistet sowie mit den entsprechenden Belegen nachgewiesen werden.

Auf der Webseite Ihres kantonalen Steueramtes finden Sie weitere Informationen zum Thema Unterhalt und Abzüge vom steuerbaren Einkommen.

Die richtige Methode wählen

Um die Methode zu eruieren, welche sich für die entsprechende Steuerperiode am besten eignet, ist es wichtig, alle Rechnungsbelege aufzubewahren. Für die Zuordnung in die entsprechende Steuerperiode ist je nach Kanton das Datum, an dem die Renovationsarbeiten ausgeführt wurden, oder das Rechnungsdatum ausschlaggebend. Falls Sie unsicher sind, welche Regelung in Ihrem Kanton gilt, können Sie sich bei Ihrem Steueramt darüber erkundigen.

Die Wahl der richtigen Methode ist ganz einfach: Rechnen Sie die entstandenen Kosten zusammen. Übersteigen die tatsächlichen Renovationskosten den Pauschalbetrag, sollte der effektive Kostennachweis gewählt werden. Hierzu müssen Kopien der entsprechenden Rechnungen samt Zahlungshinweis beigelegt werden. Wird der Pauschalabzug gewählt, ist es nicht notwendig, Belege beizulegen. Zudem kann der Pauschalbetrag auch dann geltend gemacht werden, wenn keine Unterhaltskosten angefallen sind.

Renovationsarbeiten staffeln

Bei grösseren Renovationsarbeiten kann es sich lohnen, diese so zu staffeln, dass sie sich auf mehrere Steuerperioden verteilen. Dadurch kommen Sie in diesen Jahren im besten Fall in eine tiefere Progressionsstufe und können entsprechend Steuern sparen.

Energetische Gebäudesanierung – ein Sonderfall

Wie obenstehend bereits festgestellt, handelt es sich bei einer energetischen Sanierung um eine Modernisierung und dadurch um eine wertsteigernde Arbeit. Wertsteigernde Renovationen sind in der Regel nicht steuerabzugsfähig.

Handelt es sich dabei jedoch um eine energiesparende Investition, bildet diese eine Ausnahme. Darunter fallen alle Investitionen, welche die Energieeffizienz steigern oder erneuerbare Energien nutzen, wie die Isolation von Böden, Wänden, Dächern und Decken, Solaranlagen oder der Einsatz einer Wärmepumpe.

Alle Kosten, die Sie selber getragen haben und die dementsprechend nicht subventioniert worden sind, können vom steuerbaren Einkommen für die direkte Bundessteuer abgezogen werden. In den meisten Kantonen sind diese Kosten ebenfalls abzugsberechtigt. Am besten erkundigen Sie sich bei Ihrem Steueramt nach abzugsfähigen Sanierungsmassnahmen.

Zusätzliches Sparpotenzial

Energiesparende Investitionen können sich unter gewissen Umständen noch zusätzlich lohnen. Denn für minergie-zertifiziertes Renovieren bieten einige Banken eine Zinssatzreduktion auf den Basiszinssatz der Hypothek an.

Wann muss erneuert werden?

Eine Liegenschaft zu unterhalten, ist viel Arbeit. Damit dabei der Überblick nicht verloren geht, sollte man wissen, nach wievielen Jahren Bauteile ihre maximale Lebensdauer erreicht und entsprechend ersetzt werden müssen. Die untenstehende Tabelle gibt einen Überblick über die wichtigsten Bauteile und ihre Lebensdauer.

Tabelle Lebensdauer von Bauteilen

Paritätische Lebensdauer-Tabelle, HEV Schweiz und MV Schweiz

Kosten Renovation

Wieviel eine Renovation, Sanierung oder Modernisierung kostet, ist stark von den betroffenen Bauteilen abhängig. So liegen die Kosten für eine Badsanierung beispielsweise im Rahmen von CHF 2’000 und CHF 4’000 pro Quadratmeter, abhängig vom gewünschten Ausbaustandard. Die komplette Sanierung eines Steildaches (inklusive Wärmedämmung) wiederum liegt zwischen CHF 25’000 und CHF 50’000, abhängig von der Fläche und den gewählten Materialien.

Planen Sie eine Renovation, Sanierung oder Modernisierung, sollten Sie sich auf jeden Fall an einen Fachmann wenden und mehrere Offerten einholen. Machen Sie sich bereits vorab Gedanken darüber, wie hoch ihr Budget ist und welchen Ausbaustandard Sie wünschen. So können Sie am schnellsten die Offerte finden, die dazu passt.

Kantonale Merkblätter über den Liegenschaftsunterhalt

Es besteht keine Gewährleistung bezüglich der Aktualität und Vollständigkeit der Informationen in den nachfolgend aufgelisteten externen Verlinkungen.

Aargau
Appenzell Ausserrhoden
Appenzell Innerrhoden
Basel-Landschaft
Basel-Stadt
Bern
Freiburg
Genf
Glarus
Graubünden
Jura (S. 52)
Luzern
Neuenburg
Nidwalden
Obwalden
St. Gallen
Schaffhausen
Schwyz
Solothurn
Tessin
Thurgau
Uri
Waadt
Wallis
Zürich
Zug

Hinweis: Die obenstehenden Informationen gelten nur für natürliche Personen mit Domizil in der Schweiz, welche die Liegenschaft im Privatvermögen halten. Sie enthalten keine persönliche Empfehlung und berücksichtigt weder die individuelle Ausgangslage noch die Bedürfnisse einer bestimmten Person. Die Informationen können eine auf die individuellen Verhältnisse abgestellte Beratung durch einen auf Steuerfragen spezialisierten Experten nicht ersetzen. Wir empfehlen Ihnen, sich von einem solchen Experten Ihres Vertrauens beraten zu lassen. Wir erbringen keine Steuerberatung.

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Im Zusammenhang mit Immobilienanlagen bestehen diverse Risiken (u.a. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, Bewertungsrisiko, Marktrisiko bezüglich Mieterträgen, Zinsentwicklung, begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung, Instandsetzung- und haltung von Liegenschaften). Eine nicht abschliessende Aufzählung solcher Risiken kann unter https://crowdhouse.ch/de/risikohinweise abgerufen werden. Es wird empfohlen, sich vor jeder Investition in Immobilienanlagen von einem Finanz- und/oder Steuerexperten beraten zu lassen.