Immobilienbesitz, Investieren, Markt

Rendite-Objekt kaufen – alle Möglichkeiten zur Finanzierung im Überblick

23. April 2021

Sie sind auf der Suche nach einer möglichst sicheren Geldanlage? Viele klassische Anlageformen sind eher risikoreich. Eine gute Alternative sind Rendite-Immobilien: Durch ihren Sachwert sind sie im Vergleich zu anderen Anlagen relativ wertstabil und die Risiken von Wertschwankungen eher gering. Lesen Sie, wie Sie die Rendite einer Immobilie berechnen können und welche Alternativen es zum Alleinkauf einer Rendite-Immobilie gibt, um langfristig und solide Kapital aufzubauen.

Definition Rendite-Objekt

Als Rendite-Immobilie oder Rendite-Objekt bezeichnet man eine Immobilie, mit der eine positive Rendite erwirtschaftet werden soll. Der Fokus liegt dabei auf der Generierung von Einnahmen. Diese erzielen Sie als Eigentümer des Objekts durch Vermietung des Objektes. Sie nutzen bzw. bewohnen die Immobilie also nicht selbst, sondern vermieten sie an Dritte.

Eine Rendite wird nur erwirtschaftet, wenn die jährlichen Mieteinnahmen höher sind als die Ausgaben für die Immobilie. Zu den laufenden Ausgaben gehören zum Beispiel anfallende Renovierungskosten, Verwaltungskosten und Zinsen für eine allfällige Hypothek. Der Kaufpreis der Immobilie sowie die Kaufnebenkosten sind als einmalige Kosten zu verbuchen. Ziel eines Rendite-Objekts ist es, durch die Einnahmen aus Vermietung die Hypothekarzinsen und weitere laufende Kosten zu begleichen und danach Überschüsse bzw. einen Gewinn zu erwirtschaften. Ein Rendite-Objekt kann damit zur Kapitalvermehrung oder als passives Einkommen eingesetzt werden.

Immobilienarten als Rendite-Immobilien

Verschiedene Arten von Immobilien eignen sich als Rendite-Objekt. Bei der Auswahl der passenden Immobilie spielt natürlich vor allem das Investitionskapital eine grosse Rolle. Je nach Höhe der Investitionssumme kommen unterschiedliche Immobilienarten in Frage. Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser, aber auch Mehrfamilienhäuser im Miteigentum eignen sich für ein geringeres Startkapital. Für Investoren mit viel Kapital (ab CHF 3 Mio.) eignen sich Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen, Industrieanlagen oder Geschäftshäuser im Alleinkauf. Der Objekttyp sollte nach Ihrer individuellen Vermögensstrategie ausgewählt werden.

Zusammenfassend eignen sich die nachfolgenden Immobilienarten als Objekte, um eine Rendite zu erzielen:

  1. Eigentumswohnungen (zur Weitervermietung)
  2. Mietobjekte
    • Einfamilienhäuser
    • Mehrfamilienhäuser
    • Geschäftshäuser
  3. Wohnanlagen bzw. Überbauungen
  4. Bürogebäude/-komplexe
  5. Einkaufszentren/Supermärkte, Industrieanlagen

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen eignen sich gut als Rendite-Objekte, wenn nicht gleich ein ganzes Haus gekauft werden soll und die zur Verfügung stehende Investitionssumme kleiner ist. Vor dem Kauf sollte man sich jedoch gut über die Lage der Wohnung informieren. So kann auch eine gut ausgestattete Wohnung an zentraler Lage durch die hohen Kosten (Kauf wie auch Unterhalt) trotz ausreichender Mieteinnahmen eine niedrige Rendite generieren. Es kann durchaus Sinn machen, in eine Wohnung mittelmässigen Standards und Standorts zu investieren, da die Kosten in einem solchen Fall überschaubarer sind.

Daneben sollten Sie sich bei einer Eigentumswohnung immer bewusst sein, dass Sie ein nicht zu vernachlässigendes Leerstands-Risiko eingehen. Kündigt die einzige Mietpartei, fallen Ihre Einnahmen komplett weg, während Sie laufende Kosten wie Hypothekenzinsen, Steuern etc. weiter tragen müssen.

Sehr verbreitet sind sogenannte Hotel-Apartments als Rendite-Objekte, also einzelne Hotelzimmer oder Ferienwohnungen in entsprechenden Anlagen. Aber selbst rentable Hotel-Apartments in guter Lage bieten keine Garantie für zuverlässige Renditen, wenn eine weltweite Pandemie das Reisen unmöglich macht. Ein nicht zu vernachlässigendes Restrisiko bleibt also immer.

Mietobjekte

Um ein Rendite-Objekt in Form eines Mehrfamilien- oder Geschäftshauses zu kaufen, bedarf es einer etwas grösseren Investition. Aber auch für Einfamilienhäuser benötigen Sie meist mehr Startkapital als für eine Eigentumswohnung. Die Investition in ein Mietobjekt bringt folgende Vorteile mit sich:

  • geringere Verwaltungskosten als bei Eigentumswohnungen, da es nur einen Eigentümer gibt bzw. Gemeinschaftseigentum besteht
  • geringeres Klumpenrisiko bei Mehrfamilienhäusern, da das Ausfallrisiko (Nichtzahlung der Miete, Leerstand)  besser abgefedert werden kann

Wohnanlagen/Überbauungen

Überbauungen mit mehreren Gebäuden eignen sich bestens für Investoren mit grösserem Budget. Aber Vorsicht: Zur Überbauung zählen jeweils auch die Freizeitflächen im Freien, die viel Pflege brauchen. Diese muss unbedingt in den laufenden Kosten berücksichtigt werden. Überbauungen bieten den klaren Vorteil, dass aufgrund der grossen Zahl an Wohnungen die Auswirkung einer einzelnen leerstehenden Wohnung auf die Rendite relativ gering ist.

Bürogebäude/ -komplexe

Bürogebäude oder -komplexe erwirtschaften meist mehr Rendite als Wohnimmobilien. Sie sind jedoch auch mit höheren Risiken behaftet. Da hier grössere Flächen als bei Wohnungen üblich sind, stellt der Leerstand einzelner Büros einen deutlichen Verlust dar. Nicht zuletzt hat die weltweite Corona-Pandemie gezeigt, wie stark Büro- und Gewerbeflächen von der Konjunktur abhängig sind. Die Nachfrage kann je nach wirtschaftlicher Lage kurzfristig stark sinken. Zudem ist aktuell noch unklar, wie sich der weltweite Trend zum Homeoffice auf die zukünftige Nachfrage auswirken wird. Doch Büro-Immobilien haben auch Vorteile, zum Beispiel ist das Mietrecht im Gewerbebereich eher vermieterfreundlich.

Einkaufszentren/Supermärkte und Industrieanlagen

Für den Kauf von Einkaufszentren, Supermärkten oder Industrieanlagen wird sehr viel Kapital benötigt. Die Rendite, aber auch das Risiko sind sehr viel höher als bei den zuvor genannten Objektarten. Supermärkte und Industrieanlagen haben meist nur einen einzigen Mieter. Bei Mietausfall fallen Ihre Einnahmen zu 100 % weg. Einkaufszentren haben im Vergleich ein geringeres Klumpenrisiko. Selbst wenn nicht alle Geschäfte besetzt sind, werden immer noch Mieteinnahmen von den restlichen Geschäften verzeichnet. Fallen allerdings grössere Geschäfte weg, kann es für das Einkaufszentrum schwierig sein, weiterhin genügend Kundschaft anzuziehen. Der allgemeine Bedeutungsverlust des stationären Handels zugunsten des Onlinehandels erhöht die Unsicherheit der Einzelhändler.

Demgegenüber werden grosse Lagerhäuser und andere Liegenschaften für Logistik-Unternehmen deutlich stärker nachgefragt.

Den Kauf einer so grossen Immobilie sollten Sie wegen der höheren Risiken nur mit sehr guten Marktkenntnissen anvisieren. Der Markt für Gewerbe-Immobilien ist starken Schwankungen unterworfen. Deswegen empfiehlt sich diese Art von Rendite-Objekten eher für Grossinvestoren.

Auswahl eines rentablen Rendite-Objekts

Ohne Marktkenntnisse im Bereich der Rendite-Immobilien wird es schwierig, ein passendes Objekt zu finden, das rentabel und langfristig gewinnbringend ist. Zuerst sollten Sie sich für eine Immobilienart entscheiden, die Ihrem Budget entspricht. Weiter brauchen Sie Sachverstand und Marktkenntnisse für die Beurteilung: Immobilien, die zunächst einen guten Eindruck machen, können sich als höchst unrentabel erweisen. Lassen Sie das Objekt unbedingt von einem Profi begutachten und bewerten und begehen Sie das Wunsch-Objekt zusammen mit einem geprüften Sachverständigen. Um eine wirklich rentable Immobilie zu erwerben, sollten Sie neben der Kalkulation der Kennzahlen folgende Faktoren prüfen:

  • Standort, Lage und Infrastruktur
  • Qualität, baulicher Zustand und Grundriss
  • Nutzungsmöglichkeiten
  • Mietpreisentwicklung und Mietercheck
  • Zukunftspotenzial und Marktsituation

Standort, Lage und Infrastruktur der Rendite-Immobilie

Informieren Sie sich umfassend über die Lage Ihrer zukünftigen Immobilie. Nahegelegene Einkaufsmöglichkeiten oder Innenstadtlagen sind sehr attraktiv, allerdings nicht zwingend auch lukrativ oder rentabel, da Renditeobjekte in solchen Lagen oft auch eher teuer sind. Eine schlechte Lage, eine mangelhafte oder gar fehlende Infrastruktur wirken sich sowohl auf den Preis von Wohn- als auch von Gewerbe-Immobilien negativ aus. In weniger attraktiven Lagen kann es schwierig sein, Mieter für verfügbare Wohnungen zu finden, was zu vermehrtem Leerstand führen kann.

Mit der Leerwohnungsziffer der Schweiz können Sie sich einen ersten Überblick über den Wohnungsleerstand der Region verschaffen. Dieser ist in den vergangenen Jahren schweizweit kontinuierlich auf niedrigem Niveau gestiegen, allerdings mit markanten regionalen Unterschieden. Im nachfolgenden Blog-Artikel erläutern wir, wie der aktuelle Wert von 1.72 % (Stand Juni 2020) einzuordnen ist und wie er erhoben wird.

Da Immobilien nicht kurzfristig rentabel sind, dürfen Sie die Entwicklung der Leerwohnungsziffer keinesfalls ignorieren. Behalten Sie aber daneben auch massgebliche externe Faktoren sowie die langfristige Perspektive im Blick. Die wirtschaftliche und kulturelle Entwicklung hat Einfluss auf die Miethöhe, die sich wiederum auf Ihre Rendite auswirkt. In vielen Städten und Dörfern ist es schwierig vorauszusagen, ob ein Rendite-Objekt langfristig rentabel sein wird. In Städten mit mehr Einwohnern minimieren Sie das Risiko für Wohnungsleerstand und können höhere Mieten ansetzen als in ländlichen Gebieten.

Zum weiterführenden Artikel «Leerwohnungsziffer Schweiz»

Qualität, baulicher Zustand und Grundriss eines Rendite-Objekts

Eine Begehung Ihrer anvisierten Immobilie vor dem Kauf ist Pflicht. Bestenfalls lassen Sie sich dabei von einem zertifizierten Sachverständigen begleiten, der ein Wertgutachten oder zumindest ein Kurzgutachten erstellt. Neben offensichtlichen Mängeln sollten Sie auch die Qualität und den allgemeinen baulichen Zustand der Immobilie näher betrachten. Zum baulichen Zustand zählt zum Beispiel die Dämmung des Hauses, der Zustand der Fenster und ob diese ausreichend isolierend sind. Aber auch beim Sanierungsstand bzw. der Haustechnik sollten Sie genau hinschauen. Ist die Immobilie ein Neubau oder ein Altbau? Auch das ist entscheidend für die spätere Rentabilität.

Der Grundriss ist ein weiteres Kriterium, der für die Rentabilität Ihres Objekts ausschlaggebend sein kann. Auch wenn Sie nicht selbst darin wohnen werden: Rendite-Immobilien sollten über eine moderne Zimmeraufteilung verfügen, wobei jedes Zimmer ausreichend gross und leicht begehbar ist.

Zukünftige und zeitnah notwendig werdende Instandhaltungsarbeiten können teilweise anhand des baulichen Zustands und des Alters des Gebäudes kalkuliert werden. Zum Beispiel sollte alle 20 Jahre ein neuer Aussenanstrich erfolgen und alle 30 Jahre sollten sämtliche Sanitäreinrichtungen erneuert werden. Für solche regelmässig anfallenden Arbeiten sollten Sie jährlich etwa 1,5 % des Kaufpreises als Rückstellung ansparen. Sofern die Renovationen werterhaltend sind, können Sie die Kosten dafür in der Steuer geltend machen.

Nutzungsmöglichkeiten des Rendite-Objekts

Das potenzielle Rendite-Objekt muss sich für die jeweilige Nutzungsmöglichkeit eignen. Ein Rendite-Objekt kann als Wohn- oder als Gewerbeimmobilie genutzt werden. Wohnimmobilien können Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser sein. Ein Gewerbe-Objekt zum Beispiel sollte sich grundsätzlich für möglichst viele Branchen eignen, damit Sie möglichst keinen Leerstand haben und schnell Nachmieter finden. So kann zum Beispiel aus einem Ärztehaus ein Bürogebäude werden. Grosse Gebäude oder Hallen eignen sich als Einkaufszentren, Supermärkte, Industrieanlagen oder für Speditionen.

Zum weiterführenden Artikel «Rendite berechnen»

Mietpreisentwicklung und Mietercheck

Die Mietpreisentwicklung in der Schweiz ist im Unterschied zu vielen anderen Ländern gesetzlich geregelt und auch gedeckelt. Durch die Kopplung der Mieten an den hypothekarischen Referenzzins steigen sie nur sehr leicht und können je nach Zinsentwicklung sogar sinken. Um die Mieten eines Rendite-Objekts einschätzen zu können, nutzen die Analysten von Crowdhouse sogenannte Mietquantile.

Ausschlaggebend ist der Mieterspiegel der einzelnen Immobilie, falls diese beim Kauf bereits bewohnt ist: Er listet die aktuellen Mietzinseinnahmen einer Liegenschaft auf und zeigt Ihnen, wie viel Potenzial die Immobilie als Rendite-Objekt hat. Wichtig ist natürlich auch die Mietauslastung bei Mehrfamilienhäusern oder Einkaufszentren: Je höher sie ist, desto geringer ist das Risiko für Leerstand Ihrer Immobilie.

Zukunftspotenzial des Rendite-Objekts

Neben der aktuellen Rendite, die Ihre Immobilie erwirtschaftet, sollten Sie auch in die Zukunft denken. In Städten, deren Bevölkerungszahl sinkt, oder auf dem Land kann es in Zukunft schwierig werden, Ihre Rendite-Immobilie auf Dauer zu vermieten. Leerstehende Objekte verursachen trotzdem Unterhaltskosten. So kann Ihre Immobilie als Rendite-Objekt schnell ihren Sinn verlieren, wenn sie mehr Geld kostet, als Sie einnehmen.

Auch vermeintlich attraktive Lagen können sich anders entwickeln als geplant. Mit dem Strukturwandel der Städte und des Einzelhandels wandern zunehmend Einkaufszentren, aber auch kleinere Händler und Zulieferer an die Stadtränder ab, während Innenstädte verwaisen können. Schauen Sie sich die Struktur und den Zustand der örtlichen Wirtschaft genau an, bevor Sie investieren: Welche Branchen entwickeln sich gut, welche wandern tendenziell ab oder werden durch gesellschaftliche Entwicklungen absehbar stärker nachgefragt?

Auch baupolitische Aspekte sollten so gut wie möglich recherchiert werden. Avisierte Infrastrukturarbeiten wie Zuganbindungen, Autobahnzubringer oder Flughäfen können die Rentabilität von Immobilien mit ihren Grossbaustellen zunächst nach unten drücken, langfristig jedoch stark steigern. Siedeln sich namhafte Konzerne an, können auch in dünn besiedelten Räumen die Immobilienpreise sprunghaft ansteigen. Nicht zuletzt wird auch der Klimawandel in Zukunft Einfluss auf die Immobilienpreise und Renditen haben.

Schliesslich gehört wohl auch ein Quäntchen Glück dazu, ob man eine Immobilie mit gutem Zukunftspotenzial gekauft hat, die sich als „Betongold“ entpuppt.

Wirtschaftlichkeit und Kalkulation beim Erwerb einer Immobilie als Rendite-Objekt

Marktkenntnisse und eine sorgfältige Kalkulation schützen Sie vor Fehleinschätzungen und später unrentablen Objekten. Das Risiko einer Rendite-Immobilie sollte immer realistisch eingeschätzt werden. Zahlen lügen nicht, aber bei Exposés von Verkäufern ist eine gewisse Vorsicht geboten, schliesslich will der Eigentümer seine Immobilie im besten Licht präsentiert haben. Auch ein Blick über den Kaufpreis hinaus lohnt sich – so entstehen beim Kauf Nebenkosten in nicht unerheblicher Höhe, verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten stehen zur Auswahl und auch die steuerlichen Aspekte einer Liegenschaft sind nicht zu vernachlässigen.

Faktoren für Wirtschaftlichkeit und Kalkulation beim Kauf von Rendite-Immobilien

Kaufpreis und Kaufnebenkosten

Zum eigentlichen Kaufpreis der Immobilie kommen noch Kaufnebenkosten dazu. Diese können zusätzlich 8 bis 15 % der Investitionssumme ausmachen. Der genaue Anteil hängt unter anderem davon ab, in welchem Kanton sich die Immobilie befindet und ob man für den Kauf der Immobilie einen Makler beauftragt. Zu den Kaufnebenkosten gehören die folgenden Positionen:

  • Kosten für Immobilienmakler (falls benötigt)
  • Kosten für Notar
  • Kosten für Grundbuchamt
  • Kosten für Gutachter
  • Kosten für Sanierung und Modernisierung
  • Kosten für Versicherungen
  • Steuern

Hypothekenfinanzierung bei Banken

Die Finanzierung ist ein äusserst wichtiger Punkt, der gut durchdacht werden sollte. Für Immobilien, die als Rendite-Objekte gekauft werden, gelten bei der Hypothekenvergabe zum Beispiel strengere Regeln als beim Kauf für die Eigennutzung. Zu diesen Verschärfungen hat sich die Schweizerische Bankiersvereinigung (SBVg) 2020 selbst verpflichtet.

Die Zinssätze können von Bank zu Bank sehr unterschiedlich sein. Sie hängen ausserdem davon ab, wie hoch Ihr Eigenkapitalanteil ist, wie lange Sie die Zinsbindung festlegen, wie hoch die jährliche Amortisation ist usw.  Holen Sie sich immer mehrere Finanzierungsangebote ein, wenn das Rendite-Objekt nicht direkt von einer Bank angeboten wird.

Übrigens: Eine Immobilienfinanzierung ganz ohne Eigenkapital, eine sogenannte Vollfinanzierung, ist in der Schweiz seit 2012 nicht mehr möglich.

Die folgenden Informationen sind wichtig für Ihre Finanzierung:

  • Der maximale Belehnungssatz eines Rendite-Objekts beträgt ab 2020 75 %.
  • Entsprechend verlangen Schweizer Banken ein Eigenkapital von mind. 25 % für Rendite-Immobilien.
  • Es gilt das Niederstwertprinzip. Ist der Kaufpreis höher als die Schätzung der Bank, wird der Wert der Bank für die Berechnung des Belehnungswerts herangezogen.
  • Die Hypothek muss selbsttragend sein, d. h. die Mieteinnahmen müssen höher als die Zinskosten, die Tilgung und die Unterhaltskosten sein.
  • Die Hypothekenschuld (die sogenannte zweite Hypothek) muss innerhalb von zehn Jahren auf mindestens zwei Drittel des Belehnungswerts getilgt werden.  
  • Banken prüfen meist die Bruttorendite.
  • Banken führen zudem Verkehrswertschätzungen durch bezüglich des Standortes, Zustands der Immobilie und des notwendigen Sanierungsbedarfs, des Baujahrs, der Bausubstanz und des Leerstands.
  • Das Eigenkapital darf nicht vollständig aus der Säule 3a oder einer Pensionskasse bezogen werden.

Festhypothek, variable Hypothek und Geldmarkt-Hypothek

Ein Rendite-Objekt kann mit einer gängigen Hypothek finanziert werden. Der Klassiker ist dabei die bekannte Festhypothek, bei welcher der Zinssatz für bis zu zehn Jahre unverändert festgeschrieben wird. Eine Festhypothek hat meist eine lange Laufzeit. Steigt das marktübliche Zinsniveau mit der Zeit, profitieren Sie von vergleichsweise niedrigeren Zinsen auf Ihre Festhypothek. Fallen die Zinsen, zahlen Sie allerdings drauf.

Etwa ein Fünftel der Investoren von Rendite-Objekten in der Schweiz entscheidet sich für eine Geldmarkt-Hypothek, also eine Hypothek mit festgelegter, aber kurzer Laufzeit, wie etwa die Libor-Hypothek bzw. (ab Ende 2021) SARON-Hypothek. Deren Zinssatz wird von den meisten Schweizer Banken alle drei oder sechs Monate neu am Zinssatz des Libors (einem Interbanken-Referenzzinssatz) ausgerichtet festgelegt, seltener auch monatlich oder jährlich.

Eine dritte Option sind variable Hypotheken. Ihr Vorteil ist neben dem flexiblen Zinsniveau – der Zinssatz der variablen Hypothek orientiert sich an der Situation auf dem Kapitalmarkt – vor allem die flexible Laufzeit. Variable Hypotheken können Sie jederzeit kündigen, meist binnen drei bis sechs Monaten. Die Kehrseite der Medaille sind allerdings die Kosten dieser Hypotheken: Sie sind in der Schweiz sehr teuer und daher für Immobilienkäufer kaum empfehlenswert.

Nach Ablauf der Laufzeit sollten Sie Ihre Hypothek nicht einfach verlängern, sondern genau prüfen, ob die aktuellen Bedingungen und Zinssätze noch passen. Einige Banken verlangen für die Verlängerung nicht unerhebliche Gebühren. Hier kann man durchaus verhandeln und gegebenfalls zu einer anderen Bank wechseln.

Lesen Sie unseren Ratgeber zu den 10 Fragen, die Sie sich vor dem Abschluss einer Hypothek stellen sollten.

Zum weiterführenden Artikel «Welche Hypothek ist die richtige?»

Künftige Kosten

Auch die zukünftigen Kosten des Rendite-Objekts sollten Sie unbedingt beachten. Steht in den nächsten Jahren eine Sanierung an? Reine Instandhaltungskosten können nicht auf den oder die Mieter umgelegt werden. Dazu gehören zum Beispiel die Sanierung eines älteren Daches oder der Austausch defekter Rohrleitungen. Bilden Sie unbedingt Rücklagen für den Fall, dass grössere Reparaturen notwendig werden. Modernisierungsmassnahmen wie energiesparende Umbauten können Sie als Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen und steuerlich absetzen. Mehr zum Thema „Renovation und Steuerabzüge“ finden Sie im folgenden Blog-Artikel (verlinken).

Idealerweise sollten beim Kauf Ihrer Rendite-Immobilie keine direkten Sanierungen anstehen, da sonst ein Renovationsstau entstehen kann. Es ist natürlich möglich, genau dies zum Geschäftskonzept zu machen und gezielt renovationsbedürftige Objekte zu einem niedrigen Preis zu kaufen. Diese Strategie ist allerdings nur Investoren mit Erfahrung in diesem Bereich zu empfehlen.

Wie viel ist mein Rendite-Objekt wert?

Erhalten Sie mit dem Crowdhouse Preis-Schätzer mit wenigen Klicks eine kostenlose Preis-Ersteinschätzung.

Steuerliche Aspekte und Steuerarten

Eine gute steuerliche Absetzbarkeit wirkt sich günstig auf die Rendite aus. Mieteinnahmen, die Sie als Eigentümer eines Rendite-Objekts haben, müssen Sie versteuern. Sie gehören in der Steuererklärung zu den steuerbaren Einkünften. Auf Einnahmen aus Vermietung zahlen Sie Einkommenssteuer. Hier gilt der Steuersatz, den Sie auch auf Ihre anderen Einkünfte zahlen. Ausgaben, die durch die Vermietung entstehen, sind steuerlich absetzbar. Hier können Sie Steuern sparen! Je nach Kanton kann zudem eine Liegenschaftssteuer anfallen. Diese wird auch Grundsteuer oder Grundstücksteuer genannt. Grundsätzlich steuerpflichtig ist der Eigentümer der Liegenschaft bzw. der Immobilie.

Die örtlich zuständige Steuerbehörde richtet sich immer nach dem Standort der Liegenschaft und nicht nach dem Wohnsitz des Eigentümers. Folgende Kantone verzichten auf die Liegenschaftssteuer:

  • Zürich
  • Schwyz
  • Glarus
  • Zug
  • Solothurn
  • Basel-Landschaft
  • Aargau

Weiterführender Artikel «Immobiliensteuern nach Kantonen»

Ausserdem muss je nach Wert der Rendite-Immobilie eine Vermögenssteuer gezahlt werden. Hier können, anders als bei der Liegenschaftssteuer, Schulden die Steuerlast senken. Eine Handänderungssteuer wird bei Eigentumsübergang eines Grundstücks fällig. Meist teilen sich Käufer und Verkäufer diese. Die Handänderungssteuer gilt auch für Schenkungen und Erbschaften. Beim Verkauf Ihres Rendite-Objekts wird schliesslich auch noch eine Grundstücksgewinnsteuer fällig.

Steuern, die beim Kauf, Besitz oder Verkauf von Rendite-Immobilien anfallen können

Berechnung der Rendite einer Immobilie     

Beim Erwerb eines Rendite-Objekts ist die Kalkulation das A und O, damit sich Ihre Renditeerwartungen erfüllen. Kennziffern, die berechnet werden, beruhen immer auf Schätzungen. Deswegen gilt: Je detaillierter Sie die Werte ermitteln und angeben, desto genauer sind die Renditekennziffern. Renditeberechnungen sollten immer für ein ganzes Jahr gemacht werden, damit sie aussagekräftig sind. Wird ein kürzerer Zeitraum betrachtet, kann das Ergebnis der Kalkulation ungenau sein. Die Berechnung der Rendite einer Immobilie ist auf drei Arten möglich. Andere Berechnungen erfordern mehr Zahlen, was die Berechnung etwas aufwendiger macht.

Eigenkapitalrendite

Finanzieren Sie Ihre Rendite-Immobilie komplett mit Eigenkapital, dann sind Eigenkapitalrendite und Nettomietrendite identisch. Die Eigenkapitalrendite gibt an, welche Rendite Sie im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital erhalten. Das eingesetzte Kapital wird also ins Verhältnis zum erwirtschafteten Gewinn gesetzt. Je niedriger das eingesetzte Kapital ist, desto höher fällt die Eigenkapitalrendite aus. Ein hoher Fremdkapitaleinsatz ist zwar riskanter, aber die Eigenkapitalrendite kann dadurch deutlich steigen. Diesen umgekehrten Zusammenhang zwischen Eigenkapital und Fremdkapital nennt man den Leverage-Effekt.

Bei der Berechnung der Eigenkapitalrendite werden jährliche Kosten miteinbezogen. Dazu gehören:

  • Zinszahlungen
  • nicht umlegbare Nebenkosten
  • Verwaltungskosten
  • Rücklagen
  • Steuern

Die Eigenkapitalrendite bildet die Rendite klarer ab als die Netto-Mietrendite. Die Berechnung ist aber aufwendiger. Sie berechnen die Eigenkapitalrendite in Prozent mit folgender Formel:

Formel Eigenkapitalrendite

Formel zur Berechnung der Eigenkapitalrendite

Nettorendite

Bei der Nettorendite wird das Verhältnis vom Reinertrag zu den Anschaffungskosten der Immobilie aufgezeigt. Folgekosten sollten mit einberechnet werden. Je älter das Objekt ist, desto höher können die Folgekosten, etwa für Sanierung und Instandhaltung ausfallen. Sie erhalten einen groben Überblick über die Attraktivität einer Rendite-Immobilie. Je höher die Nettorendite ist, desto lukrativer und rentabler ist die Investition. Mit der Nettorendite können Sie ausserdem einzelne Immobilien besser vergleichen. Zu den jährlichen Kosten gehören Honorare für Bewirtschaftung, Instandhaltungs- und Unterhaltskosten oder Revisionskosten. Zinsen werden hier nicht berücksichtigt.

Formel Nettorendite

Formel zur Berechnung der Nettorendite

Hier gehts zum weiterführenden Artikel «Rendite berechnen»

Vermögensaufbau bei Rendite-Objekten

Rendite-Immobilien eignen sich hervorragend zum Vermögensaufbau und zur Kapitalvermehrung. Machen Sie sich Gedanken, ob Sie Ihr zukünftiges Rendite-Objekt ausschliesslich kaufen und vermieten wollen, ob Sie diese kaufen, sanieren und dann wieder verkaufen möchten oder Sie das Objekt kaufen, vermieten und später wieder verkaufen möchten. Hier sind einige Tipps zu beachten, damit Ihr Vorhaben gewinnbringend ist. Beziehen Sie selbst eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus Ihres Rendite-Objekts, dann müssen Sie in Ihrer nächsten Steuererklärung einen Eigenmietwert angeben. Der Wert entspricht den Mieteinnahmen einer angenommenen Vermietung. Der Eigenmietwert wird dann versteuert.

Möglichkeiten des Vermögensaufbaus bei Renditeobjekten

Kauf und Vermietung

Mit dem Kauf und der anschliessenden Vermietung einer Rendite-Immobilie können Sie langfristig Mieteinnahmen erzielen. Je höher die Mieteinnahmen sind, desto eher können Sie den Kredit tilgen und schuldenfrei werden. Die Beschaffenheit der Immobilie, aber auch ihre Lage bestimmen die Höhe der Miete. Zudem sind der energetische Standard, der Grundriss, aber auch etwa die Ausstattung mit einem Fahrstuhl ausschlaggebend für die Miethöhe.

Kauf, Sanierung und Verkauf

Bestandsimmobilien sind oft zu einem gewissen Grad sanierungsbedürftig. Zwar lockt hier meist der geringere Kaufpreis, aber Sanierungskosten sollten nicht unterschätzt werden. Am besten beauftragen Sie einen Experten, der über den baulichen Zustand ein Gutachten erstellt und Sie bei der Kalkulation der Baukosten unterstützt. Der Verkauf Ihrer Immobilie ist nur dann rentabel, wenn der Verkaufspreis höher als der Kaufpreis inkl. aller Kaufnebenkosten plus den Sanierungskosten ist. Zudem muss auf den Verkaufspreis eine Grundstücksgewinnsteuer und eine Handänderungssteuer bei Grundstücken gezahlt werden. Deren Höhe kann je nach Kanton stark variieren. Die Handänderungssteuer teilen sich meist der Käufer und Verkäufer. Marktkenntnisse sind hier besonders wichtig.

Kauf, Vermietung und späterer Verkauf

Bei Veräusserung der Rendite-Immobilie kann sich ein Teil der Rendite auch aus dem Verkauf ergeben. Denn im Verlauf der Zeit steigen gute Rendite-Objekte im Wert. Nachdem Sie das Objekt einige Zeit vermietet haben, möchten Sie es vielleicht wieder verkaufen. Auf den Verkaufspreis zahlen Sie dann eine Grundstücksgewinnsteuer und die Handänderungssteuer.

Crowdinvesting als Alternative zum Kauf eines Rendite-Objekts

Sie möchten nicht so viel Kapital investieren und weder die Verwaltung noch das Management einer Rendite-Immobilie auf sich nehmen? Dann ist Crowdinvesting eine gute Alternative, mit der Sie trotzdem von Rendite-Objekten profitieren können. Über Online-Plattformen investieren Sie gemeinsam mit anderen Anlegern in Rendite-Objekte. Sie bringen die notwendige Summe also in einer Gruppe auf. Crowdinvesting wird deshalb auch „Schwarmfinanzierung“ genannt. Dadurch werden Bestandsimmobilien, aber auch Bauvorhaben finanziert.

Der Vorteil an dieser Methode ist, dass Sie kleinere Summen anlegen und trotzdem in mehrere Immobilien gleichzeitig investieren können. So streuen Sie Ihr Risiko und erhöhen die Renditechance. Crowdinvesting ist eine gute Anlage-Alternative, die immer beliebter wird. Auch wenn das Investment-Volumen zuletzt zurückgegangen ist, hat sich die Schweiz zu einem der wichtigsten Standorte für Crowdinvesting in Europa entwickelt. Im Jahr 2019 wurden in diesem Bereich 154,1 Mio. CHF umgesetzt, womit sich der Betrag innerhalb von nur drei Jahren vervierfacht hat.

Fazit: Risiken und Chancen einer Rendite-Immobilie

Eine Rendite-Immobilie ist eine wertstabile Anlage, die durch ihren Sachwert relativ inflationssicher ist. Rendite-Objekte können Wohnungen, Ein- oder Mehrfamilienhäuser oder Geschäftsgebäude sein. Industrieanlagen, Supermärkte und Einkaufszentren oder Hotels eignen sich eher für Investoren mit sehr viel Kapital und Markterfahrung. Der Erwerb eines Rendite-Objektes bringt allerdings immer ein gewisses Risiko mit sich. Denn als Eigentümer müssen Sie wenigstens theoretisch mit folgenden Szenarien rechnen:

  • Die Mieter bezahlen ihren Mietzins nicht oder beschädigen schlimmstenfalls Ihr Eigentum.
  • Versteckte Mängel, die Sie beim Kauf nicht bemerkt haben (z. B. an der Heizung), führen zu einer Kündigungswelle und zu hohen Instandstellungskosten.
  • Die Rahmenbedingungen im Umfeld der Immobilie verschlechtern sich; Sie finden keine neuen Mieter oder der Wert der Immobilie sinkt, sodass der Verkauf zum Minusgeschäft wird.
  • Der Immobilienwert sinkt (z. B. durch gesetzliche Änderungen), woraufhin die Hypothekarbank mehr Eigenkapital von Ihnen einfordert und im schlimmsten Fall die Immobilie übernimmt.
  • Es kommt zu langwierigen und teuren Rechtsstreitigkeiten mit dem Verkäufer der Liegenschaft, mit einzelnen Mietern oder mit Handwerkern.

Trotzdem: Mit einem Rendite-Objekt können Sie mehr Rendite erwirtschaften als mit anderen klassischen Bankprodukten wie Obligationen. Rendite-Objekte stellen eine gute Möglichkeit dar, um langfristig Kapital aufzubauen und zu vermehren und sich z. B. eine private Altersvorsorge aufzubauen. Marktkenntnisse sind bei dieser Art von Investition allerdings unerlässlich. Eine sorgfältige Kalkulation sowie ein Wertgutachten schützen vor Fehleinschätzungen, auch wenn es zeitaufwendig und teuer ist. Mit einem klar strukturierten Ablauf können Sie die richtige Kaufentscheidung treffen.

Eine gute und immer beliebtere Alternative zum Kauf einer Rendite-Immobilie ist das Crowdinvesting. Dafür brauchen Sie deutlich weniger Eigenkapital und ein grosser Teil des Arbeitsaufwands wird Ihnen abgenommen – zum Beispiel von Crowdhouse.

Die bereitgestellten Informationen dienen Werbezwecken. Sie sind nicht als persönliche Empfehlung aufzufassen und berücksichtigen weder die Anlageziele noch die Anlagestrategien oder die finanzielle Situation oder Bedürfnisse einer bestimmten Person. Die Informationen stellen weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer finanziellen Transaktion irgendeiner Art dar. Crowdhouse gibt keine Gewähr hinsichtlich des Inhalts und der Vollständigkeit der Informationen und lehnt jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung der Informationen ergeben. Die Informationen sind nur zum Zeitpunkt ihrer Erstellung aktuell und können sich jederzeit ohne Vorankündigung ändern. Ohne schriftliche Genehmigung von Crowdhouse dürfen diese Informationen weder vervielfältigt noch an Dritte verteilt beziehungsweise weitergegeben werden. Crowdhouse erbringt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Im Zusammenhang mit Immobilienanlagen bestehen diverse Risiken (u.a. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, Bewertungsrisiko, Marktrisiko bezüglich Mieterträgen, Zinsentwicklung, begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung, Instandsetzung- und haltung von Liegenschaften). Eine nicht abschliessende Aufzählung solcher Risiken kann unter https://crowdhouse.ch/de/risikohinweise abgerufen werden. Es wird empfohlen, sich vor jeder Investition in Immobilienanlagen von einem Finanz- und/oder Steuerexperten beraten zu lassen.