Rendite bei Immobilienanlagen

Immobilienbesitz, Investieren

Rendite bei Immobilien – so errechnen Sie die wichtigsten Kennzahlen

27. September 2019

Wer investiert, den interessiert vor allem eine Kennzahl: Die Rendite. Im Fall von Immobilien stossen Investoren dabei jeweils auf eine Vielzahl an verschiedenen Rendite-Begriffen. In diesem Blogartikel erfahren Sie deren Unterschiede und Berechnungsgrundlagen.

Im nachfolgenden Artikel unterscheiden wir vier verschiedene Rendite-Begriffe: 

Die unterschiedlichen Kennzahlen dienen als Indikatoren für unterschiedliche Betrachtungsweisen. Für jede dieser Renditen gibt es eine einfache Formel zur Berechnung.

1. Die Bruttorendite

Die Bruttorendite setzt den Kaufpreis einer Immobilie mit den zu jährlich zu erwartenden Mieteinnahmen in ein Verhältnis. Die Formel zur Berechnung lautet:

Nettomietertrag x 100 / Kaufpreis

Die Bruttorendite ist ein erster wichtiger Indikator für die Grobbeurteilung einer Immobilienanlage. Für definitive Kaufentscheide ist sie zu ungenau, da sie zu wenig situativ ist. Im Falle von Crowdhouse ist die Bruttorendite bei Liegenschaften für den Alleinkauf jeweils transparent ausgewiesen. Für den effektiven Investitionsentscheid stehen auf der Plattform allerdings zahlreiche weitere Szenarioanalysen zur Verfügung.

2. Nettorendite

Ausgehend von der Bruttorendite werden bei der Berechnung der Nettorendite die zu erwartenden jährlichen Kosten von den zu erwartenden jährlichen Mieteinnahmen abgezogen und erst dann ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt. Dementsprechend lautet die Formel zur Berechnung:

(Nettomietertrag – Kosten) x 100 / Kaufpreis

Unter die zu erwartenden Kosten fallen Punkte wie Honorare für die Bewirtschaftung, Instandhaltungskosten, Unterhaltskosten oder Revisionskosten. Beim Kauf einer Liegenschaft liefert die Nettorendite gegenüber der Bruttorendite eine aussagekräftigere Kennzahl, da Sie neben den Erträgen auch die anfallenden Kosten mit einbezieht.

Tipp: Profis setzen auf detaillierte Analysen

Sowohl die Brutto- wie auch die Nettorendite sind als Momentaufnahmen wichtige Orientierungshilfen für einen Investitionsentscheid. Für eine fundierte Entscheidung setzen die Immobilienprofis der Crowdhouse AG im Rahmen einer professionellen Due Diligence auf aufwendige Verfahren mit grosser Aussagekraft. Jede Liegenschaft, die Sie auf der Crowdhouse-Plattform finden, wird sowohl intern wie auch extern mit einer Discounted-Cashflow-Methode auf Herz und Nieren geprüft.

3. Eigenkapitalrendite

Bei der Finanzierung von Immobilien wird durch den Einsatz von Fremdkapital oft ein Hebel erzeugt, dank dem sich höhere Renditen erzielen lassen. Die Eigenkapitalrendite setzt die Erträge nach Abzüge aller Kosten (inkl. Amortisation) mit dem von Ihnen eingesetzten Kapital in ein Verhältnis. Die Formel für die Berechnung lautet:

(Mieteinnahmen – Kosten inkl. Finanzierungs- und Amortisationskosten) x 100 / investiertes Kapital

Wenn Sie für die Finanzierung Ihrer Immobilie Fremdkapital aufwenden, müssen Sie für diesen Kredit jährlich einen Zins bezahlen. Je nach Höhe des Belehnungsgrad (ab 66.67 %) müssen Sie zusätzlich den Betrag amortisieren. Diese Kosten müssen Sie bei der Berechnung der Eigenkapitalrendite jeweils in den Kosten einkalkulieren und von den Mieteinnahmen abziehen. Die Eigenkapitalrendite ist eine der zentralen Kennzahlen bei den Renditekalkulationen von Crowdhouse. Sie ist sowohl bei Liegenschaften im Allein- und Miteigentum in den publizierten Finanzprognosen einfach nachzuvollziehen.

4. Ausschüttungsrendite

Das Schöne an Immobilieninvestitionen ist, dass Sie jeden Monat (Miet-)Erträge generieren. Die Ausschüttungsrendite definiert die Höhe dieser Ausschüttungen. Um die Nachhaltigkeit einer Immobilie zu gewährleisten, ist es sinnvoll, einen Teil der generierten Erträge zurückzustellen. Die Formel für die Berechnung der Ausschüttungsrendite lautet deshalb:

(Mieteinnahmen – Kosten inkl. Finanzierungs- u. Amortisationskosten – Rückstellungen) x 100 / investiertes Kapital

Gemäss gängiger Immobilientheorie wird empfohlen, rund 1 % des Marktwertes pro Jahr zurückzustellen. Im Falle des Immobilien-Miteigentums ist bei Crowdhouse eine entsprechende Rückstellung bereits berücksichtigt. Dementsprechend liegt die Ausschüttungsrendite in der Regel rund 1 % unter der Eigenkapitalrendite. Falls Sie eine Liegenschaft im Alleineigentum erwerben möchten, unterliegt die Entscheidung, wieviel des jährlichen Mietertrages sie zurückstellen wollen, vollumfänglich bei Ihnen. Auf unserer Plattform stehen Ihnen für den Investitionsentscheid verschiedene Szenarioanalysen zur Verfügung. 

Alle aktuellen Liegenschaften im Überblick mit umfassender Dokumentation finden Sie auf unserer Plattform.

Zu den Liegenschaften

Die bereitgestellten Informationen dienen Werbezwecken. Sie sind nicht als persönliche Empfehlung aufzufassen und berücksichtigen weder die Anlageziele noch die Anlagestrategien oder die finanzielle Situation oder Bedürfnisse einer bestimmten Person. Die Informationen stellen weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer finanziellen Transaktion irgendeiner Art dar. Crowdhouse gibt keine Gewähr hinsichtlich des Inhalts und der Vollständigkeit der Informationen und lehnt jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung der Informationen ergeben. Die Informationen sind nur zum Zeitpunkt ihrer Erstellung aktuell und können sich jederzeit ohne Vorankündigung ändern. Ohne schriftliche Genehmigung von Crowdhouse dürfen diese Informationen weder vervielfältigt noch an Dritte verteilt beziehungsweise weitergegeben werden. Crowdhouse erbringt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Im Zusammenhang mit Immobilienanlagen bestehen diverse Risiken (u.a. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, Bewertungsrisiko, Marktrisiko bezüglich Mieterträgen, Zinsentwicklung, begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung, Instandsetzung- und haltung von Liegenschaften). Eine nicht abschliessende Aufzählung solcher Risiken kann unter https://crowdhouse.ch/de/risikohinweise abgerufen werden. Es wird empfohlen, sich vor jeder Investition in Immobilienanlagen von einem Finanz- und/oder Steuerexperten beraten zu lassen.