Der Mieterspiegel und seine Bedeutung beim Immobilienverkauf

Der Verkauf einer Renditeimmobilie ist mit zahlreichen Aufwänden verbunden. Ein zentraler Aspekt dabei ist die Aufbereitung einer Vielzahl von Dokumenten, wobei der Mieterspiegel eine besondere Rolle einnimmt.

Wozu dient der Mieterspiegel beim Verkauf einer Immobilie?

Der Mieterspiegel ist unter anderem deshalb so bedeutend, weil er die aktuellen Mietzinseinnahmen einer Liegenschaft aufzeigt. Dadurch sehen potenzielle Käufer der Immobilie einerseits, wie viel Einkommen das Objekt aktuell erwirtschaftet und sie können auch ungefähr einschätzen, ob ein gewisses Potenzial für höhere (oder auch niedrigere) Einnahmen in der Zukunft besteht. 

Es kann beispielsweise sein, dass einzelne Wohnungen zu teuer vermietet sind. Zieht der Mieter dieser Wohnung irgendwann aus, muss möglicherweise der Mietzins gesenkt werden, um einen Nachmieter zu finden. Dies schmälert natürlich die Mietzinseinnahmen.

Solche Überlegungen stellt ein Immobilienkäufer an, wenn er festlegen möchte, welchen Preis er für eine Liegenschaft zu bezahlen bereit ist. Grundsätzlich gilt: Je höher die Mietzinseinnahmen einer Liegenschaft, desto höher ist tendenziell auch der Preis, wobei andere Faktoren wie die Lage, der Ausbaustandard und das Alter des Gebäudes ebenfalls wichtig sind. Eine Übersicht über die Berechnungsgrundlagen für den Kaufpreis einer Liegenschaft finden Sie übrigens ebenfalls in unserem Blog.

Welche Informationen muss er enthalten?

Damit der Mieterspiegel seine wichtige Funktion für potenzielle Käufer (und schlussendlich auch für den Verkäufer) erfüllen kann, muss er bestimmte Informationen über die Liegenschaft enthalten. 

Am grundlegendsten sind die Netto- und Bruttomieten der einzelnen Wohnungen, Gewerbeflächen (falls vorhanden), Parkplätze und eventueller weiterer Nebenobjekte wie Bastelräume und Plakatwände. Zudem muss bei jedem dieser Einheiten vermerkt sein, ob sie aktuell vermietet sind oder nicht. Aus diesen Informationen lassen sich bereits die momentanen Mietzinseinnahmen der Liegenschaft berechnen, die für die Festlegung des Kaufpreises beziehungsweise der Bruttorendite herangezogen werden können. 

Für einen wirklich aussagekräftigen Mieterspiegel gehören aber noch weitere Informationen dazu. Bei Wohnungen ist dies zunächst einmal die Grösse in Quadratmetern sowie die Anzahl Zimmer. Haben die Wohnungen Aussenflächen wie Balkone oder Terrassen, sollten diese separat ausgewiesen werden, inklusive einer eigenen Flächenangabe. Weiter darf die Angabe nicht fehlen, auf welchem Stockwerk sich die Wohnungen befinden. Dies vermittelt einen ersten Eindruck von den Ausmassen der Liegenschaft. 

Die beiden letzten Zahlen, die unbedingt dazugehören, sind das Datum des Mietbeginns sowie der Referenzzinssatz, auf welchem der jeweilige Mietzins basiert. Aus diesen beiden Werten lässt sich ableiten, welches zukünftige Potenzial für eine Erhöhung beziehungsweise Senkung des Mietzinses besteht. Wohnt ein Mieter beispielsweise bereits seit 20 Jahren in derselben Wohnung, ist der Mietzins in der Regel deutlich tiefer als heutzutage üblich. Dies bedeutet, dass der Mietzins bei einer Wiedervermietung gegebenenfalls stark erhöht werden kann. 

Gleichzeitig ist es jedoch auch häufig so, dass in einer langjährig vermieteten Wohnung kaum Unterhaltsarbeiten ausgeführt wurden. So müssen beim Auszug des Mieters vielfach umfangreiche Instandstellungsarbeiten ausgeführt werden wie etwa das Streichen der gesamten Wohnung oder der Ersatz von Haushaltsgeräten. Die nicht zu vernachlässigenden Kosten für diese Arbeiten müssen dabei meistens vom Eigentümer der Liegenschaft getragen werden und können nicht dem Mieter weiterverrechnet werden. Dies, weil die betroffenen Bauteile zu diesem Zeitpunkt das Ende ihrer vorgesehenen Lebensdauer  erreicht haben und ihre Sanierung nicht auf ein Verschulden des Mieters, sondern auf normale Abnutzung zurückzuführen ist. 

Für etwaige Gewerbeflächen und Hobby- oder Bastelräume sollten, abgesehen von der Anzahl Zimmer, dieselben Informationen im Mieterspiegel aufgeführt werden wie bei den Wohnungen. Bei Parkplätzen genügt neben dem Mietzins und dem Vermietungsstand die Angabe, ob es sich um einen Innen- oder Aussenparkplatz handelt.

Weitere Tipps für die Erstellung des Mieterspiegels

Eine letzte Information, die nichts mit der Liegenschaft direkt zu tun hat, aber dennoch entscheidend sein kann, ist der Stichtag des Mieterspiegels. Der Mieterspiegel ist immer eine Momentaufnahme der Situation, doch gerade der Vermietungsstand einer Liegenschaft kann sich laufend ändern. Insbesondere bei grösseren Liegenschaften mit vielen Wohnungen kann es durchaus vorkommen, dass in kurzer Abfolge mehrere Kündigungen eintreffen, wodurch der Mieterspiegel rasch nicht mehr den Tatsachen entspricht. 

Anhand des auf dem Mieterspiegel festgehaltenen Stichtages erfährt ein potenzieller Käufer, wie aktuell das Dokument ist. Liegt der Stichtag bereits mehrere Monate zurück, bietet es sich an, einen aktualisierten Mieterspiegel zu erstellen, der etwaige Änderungen an Vermietungsstand und Mietzinsen reflektiert.  

Sind in einer Liegenschaft nicht alle Wohnungen vermietet, könnte beim Verkäufer der Wunsch aufkommen, diesen Umstand mindestens zu kaschieren oder im schlimmsten Fall sogar zu verheimlichen. Hier gilt: Ehrlichkeit zahlt sich aus! Im Verlauf der Verhandlungen wird der wahre Vermietungsstand früher oder später ans Licht kommen – Durch Unehrlichkeit setzt man hier vor allem wertvolles Vertrauen unnötig auf Spiel. 

Vorsicht ist auch bei überhöhten Mietzinsen für Leerwohnungen geboten. Wie wir oben gesehen haben, bilden die Mieteinnahmen eine wichtige Grundlage für die Berechnung des Kaufpreises. Somit ist es im Interesse des Verkäufers, die Mietzinsen von nicht vermieteten Wohnungen eher «optimistisch» anzusetzen, da dadurch der Kaufpreis tendenziell erhöht wird. Ob diese Wohnungen schlussendlich auch zu diesen Mietzinsen vermietet werden können, steht jedoch auf einem anderen Blatt. Hier gilt es, genau hinzuschauen und zu beurteilen, ob die genannten Mietzinsen leerstehender Wohnungen realistisch sind, bevor Kaufpreisberechnungen angestellt werden. 

Zu guter letzt ein Wort zum Datenschutz: Um die Persönlichkeitsrechte der Mieter zu wahren, müssen deren Namen auf dem Mieterspiegel immer geschwärzt werden. Es reicht völlig aus, wenn bei jeder Wohnung der Vermietungsstand dargelegt wird.

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Im Zusammenhang mit Immobilienanlagen bestehen diverse Risiken (u.a. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, Bewertungsrisiko, Marktrisiko bezüglich Mieterträgen, Zinsentwicklung, begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung, Instandsetzung- und haltung von Liegenschaften). Eine nicht abschliessende Aufzählung solcher Risiken kann unter https://crowdhouse.ch/de/risikohinweise abgerufen werden. Es wird empfohlen, sich vor jeder Investition in Immobilienanlagen von einem Finanz- und/oder Steuerexperten beraten zu lassen.