Immobilienbesitz, Investieren

Der Mieterspiegel und seine Bedeutung beim Immobilienverkauf

12. Februar 2021

Der Verkauf einer Renditeimmobilie ist mit zahlreichen Aufwänden verbunden. Ein zentraler Aspekt dabei ist die Aufbereitung einer Vielzahl von Dokumenten, wobei der Mieterspiegel eine besondere Rolle einnimmt.

Wozu dient der Mieterspiegel beim Verkauf einer Immobilie?

Der Mieterspiegel ist unter anderem deshalb so bedeutend, weil er die aktuellen Mietzinseinnahmen einer Liegenschaft aufzeigt. Dadurch sehen potenzielle K√§ufer der Immobilie einerseits, wie viel Einkommen das Objekt aktuell erwirtschaftet und sie k√∂nnen auch ungef√§hr einsch√§tzen, ob ein gewisses Potenzial f√ľr h√∂here (oder auch niedrigere) Einnahmen in der Zukunft besteht. 

Es kann beispielsweise sein, dass einzelne Wohnungen zu teuer vermietet sind. Zieht der Mieter dieser Wohnung irgendwann aus, muss m√∂glicherweise der Mietzins gesenkt werden, um einen Nachmieter zu finden. Dies schm√§lert nat√ľrlich die Mietzinseinnahmen.

Solche √úberlegungen stellt ein Immobilienk√§ufer an, wenn er festlegen m√∂chte, welchen Preis er f√ľr eine Liegenschaft zu bezahlen bereit ist. Grunds√§tzlich gilt: Je h√∂her die Mietzinseinnahmen einer Liegenschaft, desto h√∂her ist tendenziell auch der Preis, wobei andere Faktoren wie die Lage, der Ausbaustandard und das Alter des Geb√§udes ebenfalls wichtig sind. Eine √úbersicht √ľber die Berechnungsgrundlagen f√ľr den Kaufpreis einer Liegenschaft finden Sie √ľbrigens ebenfalls in unserem Blog.

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Welche Informationen muss der Mieterspiegel enthalten?

Damit der Mieterspiegel seine wichtige Funktion f√ľr potenzielle K√§ufer (und schlussendlich auch f√ľr den Verk√§ufer) erf√ľllen kann, muss er bestimmte Informationen √ľber die Liegenschaft enthalten. 

Am grundlegendsten sind die Netto- und Bruttomieten der einzelnen Wohnungen, Gewerbefl√§chen (falls vorhanden), Parkpl√§tze und eventueller weiterer Nebenobjekte wie Bastelr√§ume und Plakatw√§nde. Zudem muss bei jedem dieser Einheiten vermerkt sein, ob sie aktuell vermietet sind oder nicht. Aus diesen Informationen lassen sich bereits die momentanen Mietzinseinnahmen der Liegenschaft berechnen, die f√ľr die Festlegung des Kaufpreises beziehungsweise der Bruttorendite herangezogen werden k√∂nnen. 

F√ľr einen wirklich aussagekr√§ftigen Mieterspiegel geh√∂ren aber noch weitere Informationen dazu. Bei Wohnungen ist dies zun√§chst einmal die Gr√∂sse in Quadratmetern sowie die Anzahl Zimmer. Haben die Wohnungen Aussenfl√§chen wie Balkone oder Terrassen, sollten diese separat ausgewiesen werden, inklusive einer eigenen Fl√§chenangabe. Weiter darf die Angabe nicht fehlen, auf welchem Stockwerk sich die Wohnungen befinden. Dies vermittelt einen ersten Eindruck von den Ausmassen der Liegenschaft. 

Die beiden letzten Zahlen, die unbedingt dazugeh√∂ren, sind das Datum des Mietbeginns sowie der Referenzzinssatz, auf welchem der jeweilige Mietzins basiert. Aus diesen beiden Werten l√§sst sich ableiten, welches zuk√ľnftige Potenzial f√ľr eine Erh√∂hung beziehungsweise Senkung des Mietzinses besteht. Wohnt ein Mieter beispielsweise bereits seit 20 Jahren in derselben Wohnung, ist der Mietzins in der Regel deutlich tiefer als heutzutage √ľblich. Dies bedeutet, dass der Mietzins bei einer Wiedervermietung gegebenenfalls stark erh√∂ht werden kann. 

Gleichzeitig ist es jedoch auch h√§ufig so, dass in einer langj√§hrig vermieteten Wohnung kaum Unterhaltsarbeiten ausgef√ľhrt wurden. So m√ľssen beim Auszug des Mieters vielfach umfangreiche Instandstellungsarbeiten ausgef√ľhrt werden wie etwa das Streichen der gesamten Wohnung oder der Ersatz von Haushaltsger√§ten. Die nicht zu vernachl√§ssigenden Kosten f√ľr diese Arbeiten m√ľssen dabei meistens vom Eigent√ľmer der Liegenschaft getragen werden und k√∂nnen nicht dem Mieter weiterverrechnet werden. Dies, weil die betroffenen Bauteile zu diesem Zeitpunkt das Ende ihrer vorgesehenen Lebensdauer  erreicht haben und ihre Sanierung nicht auf ein Verschulden des Mieters, sondern auf normale Abnutzung zur√ľckzuf√ľhren ist. 

F√ľr etwaige Gewerbefl√§chen und Hobby- oder Bastelr√§ume sollten, abgesehen von der Anzahl Zimmer, dieselben Informationen im Mieterspiegel aufgef√ľhrt werden wie bei den Wohnungen. Bei Parkpl√§tzen gen√ľgt neben dem Mietzins und dem Vermietungsstand die Angabe, ob es sich um einen Innen- oder Aussenparkplatz handelt.

Weitere Tipps f√ľr die Erstellung des Mieterspiegels

Eine letzte Information, die nichts mit der Liegenschaft direkt zu tun hat, aber dennoch entscheidend sein kann, ist der Stichtag des Mieterspiegels. Der Mieterspiegel ist immer eine Momentaufnahme der Situation, doch gerade der Vermietungsstand einer Liegenschaft kann sich laufend √§ndern. Insbesondere bei gr√∂sseren Liegenschaften mit vielen Wohnungen kann es durchaus vorkommen, dass in kurzer Abfolge mehrere K√ľndigungen eintreffen, wodurch der Mieterspiegel rasch nicht mehr den Tatsachen entspricht. 

Anhand des auf dem Mieterspiegel festgehaltenen Stichtages erf√§hrt ein potenzieller K√§ufer, wie aktuell das Dokument ist. Liegt der Stichtag bereits mehrere Monate zur√ľck, bietet es sich an, einen aktualisierten Mieterspiegel zu erstellen, der etwaige √Ąnderungen an Vermietungsstand und Mietzinsen reflektiert.  

Sind in einer Liegenschaft nicht alle Wohnungen vermietet, k√∂nnte beim Verk√§ufer der Wunsch aufkommen, diesen Umstand mindestens zu kaschieren oder im schlimmsten Fall sogar zu verheimlichen. Hier gilt: Ehrlichkeit zahlt sich aus! Im Verlauf der Verhandlungen wird der wahre Vermietungsstand fr√ľher oder sp√§ter ans Licht kommen ‚Äď Durch Unehrlichkeit setzt man hier vor allem wertvolles Vertrauen unn√∂tig auf Spiel. 

Vorsicht ist auch bei √ľberh√∂hten Mietzinsen f√ľr Leerwohnungen geboten. Wie wir oben gesehen haben, bilden die Mieteinnahmen eine wichtige Grundlage f√ľr die Berechnung des Kaufpreises. Somit ist es im Interesse des Verk√§ufers, die Mietzinsen von nicht vermieteten Wohnungen eher ¬ęoptimistisch¬Ľ anzusetzen, da dadurch der Kaufpreis tendenziell erh√∂ht wird. Ob diese Wohnungen schlussendlich auch zu diesen Mietzinsen vermietet werden k√∂nnen, steht jedoch auf einem anderen Blatt. Hier gilt es, genau hinzuschauen und zu beurteilen, ob die genannten Mietzinsen leerstehender Wohnungen realistisch sind, bevor Kaufpreisberechnungen angestellt werden. 

Zu guter letzt ein Wort zum Datenschutz: Um die Pers√∂nlichkeitsrechte der Mieter zu wahren, m√ľssen deren Namen auf dem Mieterspiegel immer geschw√§rzt werden. Es reicht v√∂llig aus, wenn bei jeder Wohnung der Vermietungsstand dargelegt wird.

Die bereitgestellten Informationen dienen Werbezwecken. Sie sind nicht als pers√∂nliche Empfehlung aufzufassen und ber√ľcksichtigen weder die Anlageziele noch die Anlagestrategien oder die finanzielle Situation oder Bed√ľrfnisse einer bestimmten Person. Die Informationen stellen weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer finanziellen Transaktion irgendeiner Art dar. Crowdhouse gibt keine Gew√§hr hinsichtlich des Inhalts und der Vollst√§ndigkeit der Informationen und lehnt jede Haftung f√ľr Verluste ab, die sich aus der Verwendung der Informationen ergeben. Die Informationen sind nur zum Zeitpunkt ihrer Erstellung aktuell und k√∂nnen sich jederzeit ohne Vorank√ľndigung √§ndern. Ohne schriftliche Genehmigung von Crowdhouse d√ľrfen diese Informationen weder vervielf√§ltigt noch an Dritte verteilt beziehungsweise weitergegeben werden. Crowdhouse erbringt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Im Zusammenhang mit Immobilienanlagen bestehen diverse Risiken (u.a. Abh√§ngigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, Bewertungsrisiko, Marktrisiko bez√ľglich Mietertr√§gen, Zinsentwicklung, begrenzte Liquidit√§t im Immobilienmarkt, Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung, Instandsetzung- und haltung von Liegenschaften). Eine nicht abschliessende Aufz√§hlung solcher Risiken kann unter https://crowdhouse.ch/de/risikohinweise abgerufen werden. Es wird empfohlen, sich vor jeder Investition in Immobilienanlagen von einem Finanz- und/oder Steuerexperten beraten zu lassen.