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Immobilienbesitz

Mehrfamilienhaus vererben – 8 zentrale Aspekte

20. Dezember 2018

Ein Mehrfamilienhaus vererben, das ist ein komplexes und anspruchsvolles Unterfangen. Mehrfamilienhaus-Besitzer sollten ihren Nachlass deshalb frühzeitig planen und regeln.

Mehrfamilienhäuser sind attraktive und beliebte Anlageobjekte. Es sind aber auch Vermögenswerte, deren Teilung sich bei einer Erbschaft am anspruchsvollsten gestaltet. Der Grund dafür ist naheliegend, denn es ist schwierig, Mehrfamilienhäuser gerecht aufzuteilen. Unterschiedliche persönliche und finanzielle Voraussetzungen sowie Wünsche bei den Erbparteien sind nicht immer unter einen Hut zu bringen. Was zur Folge hat, dass es oft zu Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft kommt. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus vererben, sollten Sie sich frühzeitig Gedanken darüber machen.

Mehrfamilienhaus vererben: Sicht des Erblassers

Wer ein oder mehrere Mehrfamilienhäuser besitzt, regelt mit Vorteil rechtzeitig den eigenen Nachlass durch Verfügungen, wie Testament, Ehe- oder Erbvertrag. Damit lassen sich individuelle Bedürfnisse und Wünsche aller Erben berücksichtigen und Konflikte eingrenzen. Dabei lohnt es sich, folgende Fragen zu beantworten:

  • Wer erhält welchen Anteil an einem Anlageobjekt?
  • Kann eine Liegenschaft in Stockwerkeigentum umgewandelt werden, um die Aufteilung zu vereinfachen?
  • Wer erhält welche Liegenschaft, falls das Legat mehrere Häuser umfasst?

Die Liegenschaft(en) zu Lebzeiten schätzen lassen

Um zu wissen, wer wie viel erhalten soll, ist es ratsam, die Liegenschaft(en) durch Immobilienprofis schätzen zu lassen – und zwar zu Lebzeiten. Der resultierende Marktwert berücksichtigt den Zustand der Immobilie(n), allfällige zukünftige Sanierungsaufwände, Ausbau- und Renditepotenziale, wie z. B. Mietzinsreserven. Durch Ausgleichszahlungen lassen sich anschliessend Wertunterschiede nivellieren und Unstimmigkeiten bei den Erben verhindern.

Die Erben in die Regelung miteinbeziehen

Erben haben unterschiedliche Lebensentwürfe. Dieser Tatsache gilt es aus Sicht des Vererbenden Rechnung zu tragen. Nicht jeder Begünstigte hat Interesse an Teilen oder einer kompletten Immobilie als Anlageobjekt. In diesem Fall ist es ratsam, das Anlageobjekt zu verkaufen und den Erben Barbeträge zukommen zu lassen. So oder so ist es von Vorteil, die Erben in die Nachfolgeregelung miteinzubeziehen, Transparenz zu schaffen und – wenn erwünscht – die Weichen in dem Sinne zu stellen, dass sich die Erben in Zukunft nicht um Anlagen kümmern zu müssen, die sie möglicherweise nicht möchten.

Mehrfamilienhaus erben: Sicht des/der Erben

Erbengemeinschaften entstehen automatisch durch den Erhalt von Immobilien im Erbgang und sie bleiben bis zur Teilung des Nachlasses bestehen. Bleibt das Erbe unverteilt, entsteht eine fortgesetzte Erbengemeinschaft. Eine solche zeichnet sich durch zwei wichtige Merkmale aus: Einstimmigkeitsprinzip und Solidarhaftung.

Erbengemeinschaften sind fragile Gebilde und nicht für die Ewigkeit geschaffen

Was auch immer mit dem Mehrfamilienhaus geschehen soll, die Zukunftspläne bedürfen der Zustimmung aller Erben. Anderseits kann ein einzelner Erbe nicht über bestimmte Teile des Nachlasses verfügen, obwohl er uneingeschränkt für die erhaltene Liegenschaft haftet – auch mit seinem Privatvermögen! Kann also ein Erbe seinen finanziellen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Haus nicht erfüllen, müssen die anderen Erben für ihn einspringen und die Lücke stopfen. Was sich vielleicht zum Zeitpunkt des Erbantrittes noch harmonisch ausnimmt, ist mittelfristig eine gefährdete Schicksalsgemeinschaft, in welcher jeder Erbe jederzeit die Erbteilung einfordern kann.

Je heterogener die Lebensentwürfe der Erben sind, desto unterschiedlicher sind deren Bedürfnisse. Jemand bevorzugt vielleicht die Kapitalauszahlung durch den baldigen Verkauf des Mehrfamilienhauses, eine anderer präferiert die langfristige Rendite in Form von Mietzinseinnahmen, ein Dritter möchte gar im Haus leben.

Auch ein Mehrfamilienhaus hat einen Lebenszyklus

Aber auch die Immobilie selbst kann zur Bedrohung für die Erbengemeinschaft werden. Denn häufig ist ein weitergegebenes Haus alt und sollte saniert werden. Unterschiedliche finanzielle Ressourcen der Erben, abweichende Vorstellungen über die Tiefe des Renovationskonzeptes, divergierende Ansichten über Geschmack und Stil der Sanierung – das alles kann im schlimmsten Fall zu juristischen Auseinandersetzungen führen, bei denen am Schluss niemand als Gewinner vom Platz geht. Eine langfristige Planung im Umgang mit dem Erbe ist in diesem Fall zwingend.

Als Erstes den Marktwert des Mehrfamilienhauses schätzen lassen

Hat der Erblasser vor seinem Ableben keine Marktwertschätzung der Liegenschaft(en) durchführen lassen, sollten dies die Erben so rasch wie möglich nachholen. Im nächsten Schritt gilt es festzulegen, wie mit dem Erbe weitergefahren wird: Verbleib der Immobilie(n) im gemeinsamen Eigentum? Übernahme durch einen einzelnen Erben, der die anderen auszahlt? Oder Veräusserung des Mehrfamilienhauses?

Zusammenfassend ist es aus Sicht der Erben ratsam, eine einvernehmliche und zeitnahe Erbteilung anzustreben.

Mehrfamilienhäuser besser vererben oder vorher verkaufen?

Die im Titel gestellte Frage ist die entscheidende. Sie zu beantworten ist nicht immer leicht, denn Erblasser haben oft eine emotionale Bindung an ihre Immobilie(n), vor allem, wenn sie sich womöglich lange selber um das Mehrfamilienhaus gekümmert haben.

Trotzdem, Nüchternheit und Sachlichkeit sind in jedem Erbfall die besten Ratgeber und der Entscheid, wie das Erbe am sinnvollsten zu übertragen ist, hängt von der individuellen Konstellation der Erben ab. Der Erblasser hat abzuschätzen, ob das Haus eher Bürde oder Gewinn für die Erben darstellt. Ob die Nachkommen die finanziellen Mittel, das Know-how und die Zeit haben, um sich um das Erbe zu kümmern. Ob die Erben gemeinsame Interessen verfolgen oder ob mit Streitigkeiten zu rechnen sein dürfte.

Der Entscheid sollte ein Segen für die Erben sein

Nach eingehender Besprechung zwischen Erblasser und Erben, obliegt es dem Besitzer des Mehrfamilienhauses den richtigen Entscheid zu fällen. Die Praxis zeigt, dass der Verkauf der Immobilie zu Lebzeiten oft der bessere oder gar einzige Weg ist, um den Erben eine angenehme Zukunft zu bereiten.

Steuerliche Aspekte der Erbschaft eines Mehrfamilienhauses

Steuern beim Erbgang

Zunächst unterliegt das Erbe, unabhängig ob ein Mehrfamilienhaus darin enthalten ist oder nicht, der Erbschaftssteuer. Diese hat je nach Verwandtschaftsgrad und Kanton ein unterschiedliches Aussehen. Direkte Nachkommen sind meist erbschaftssteuerbefreit, entfernte Verwandtschaftsgrade fallen jedoch meist unter die Erbschaftssteuer.

Die latente Grundstückgewinnsteuer

Eine Besonderheit beim Erbgang mit Mehrfamilienhaus stellt die latente Grundstückgewinnsteuer dar. Erklärt sich einer der Erben bereit, die Liegenschaft zu übernehmen und die anderen Erben auszubezahlen, so wird im Falle des Vorganges im engeren Verwandtenkreis die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Sie wird also erst bei einem späteren Verkauf des Mehrfamilienhauses fällig.

Die zum Verkaufszeitpunkt des Hauses zulasten des Einzelerben anfallende Grundstückgewinnsteuer muss, um eine offensichtliche Benachteiligung des Käufers zu verhindern, bei der Erbteilung berücksichtigt werden.

Merkblatt: Herausforderungen beim Vererben von Renditeliegenschaften

Diese Punkte sollten Sie beim Vererben Ihres Mehrfamilienhauses unbedingt beachten

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Titelblatt Merkblatt Mehrfamilienhaeuser vererben

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