Immobilienbesitz, Investieren

Lex Koller – Erwerb von Schweizer Immobilien durch Ausländer

21. April 2021

Der Erwerb von Immobilien ist für Schweizer klar geregelt, doch wie sieht es für Personen ohne Schweizer Pass aus? Hier bringt die sogenannte Lex Koller einige zusätzliche Regeln ins Spiel. Gerade 2020 erhielt sie neuen Aufwind durch die Folgen der Coronakrise. Wie beim Erwerb von Schweizer Immobilien differenziert wird zwischen Schweizer Pass, Aufenthaltsbewilligung B und Niederlassungsbewilligung C, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Woher stammt die Lex Koller?

Die offizielle Bezeichnung lautet «Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland» (BewG, SR 211.412.41). Bei Ihrem Inkrafttreten 1985 ersetzte sie die Lex Friedrich, benannt nach Alt-Bundesrat Rudolf Friedrich. Ihren Namen erhielt die Lex Koller ebenfalls von einem Alt-Bundesrat (Arnold Koller). Sie dient dem Zweck zur Bekämpfung der «Überfremdung des einheimischen Bodens».

Welche Immobilienformen sind von der Lex Koller betroffen?

Im Folgenden wird zwischen Wohnimmobilien, Ferienwohnungen und Gewerbeimmobilien differenziert. Betroffen von der Lex Koller sind Wohnliegenschaften wie Einfamilienhäuser, Stockwerkeigentum, Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser etc.

Der Erwerb von Ferienwohnungen fällt ebenfalls unter die Lex Koller, jedoch gibt es kantonale Ausnahmebewilligungen für den Erwerb von Ferienwohnungen durch Personen im Ausland im Rahmen gewisser Kontingente.. Bei Ferienwohnungen muss das Objekt zudem in den vom jeweiligen Kanton bezeichneten Fremdenverkehrsorten liegen. Die Ferienwohnungen dürfen temporär unter dem Jahr vermietet werden, aber nicht über das ganze Jahr hinweg. Der Eigentümer muss die Wohnung jederzeit zum geltend gemachten Zweck nutzen können. Ferienwohnungen können nur von natürlichen Personen in ihrem eigenen Namen erworben werden. Zusätzliche Bestimmungen sind zu beachten bei Ferienwohnungen in sogenannten Apparthotels. Grundsätzlich ausgenommen von der Lex Koller sind Gewerbeliegenschaften (sog. Betriebsstätte-Grundstücke) sowie Investitionen in Immobilienfonds mit regelmässigem Anteilshandel und an einer Börse in der Schweiz kotierte Immobiliengesellschaften.

Welche Auswirkungen hat die Lex Koller?

Bei Personen, die weder einen Schweizer Pass noch rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz (i.d.R. mit einer gültigen Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung) haben, verhindert die Lex Koller den Erwerb von Wohnliegenschaften grundsätzlich abschliessend. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnliegenschaft selbst bewohnt oder vermietet werden soll.

Als ausländischer Staatsangehöriger mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz sieht es etwas anders aus: Als Staatsangehöriger der EU- und EFTA-Mitgliedsstaaten mit einer Aufenthaltsbewilligung B oder einer Niederlassungsbewilligung C sind Sie Schweizern im Erwerb von Wohnliegenschaften gleichgestellt. Staatsangehörige anderer ausländischer Staaten benötigen zum uneingeschränkten Erwerb von Wohnliegenschaften eine Niederlassungsbewilligung C. Mit einer Aufenthaltsbewilligung B können solche Personen nur die Wohnung kaufen, in der Sie dauerhaft selbst leben (sog. Hauptwohnung). 

Ausländische Staatsangehörige, die sich für einen bewilligungsfreien Grundstückerwerb auf ihren Wohnsitz (Schwerpunkt der persönlichen Lebensbeziehungen mit der Absicht des dauernden Verbleibs) in der Schweiz berufen, müssen einen entsprechenden Nachweis erbringen. Für diesen Nachweis muss neben der Aufenthaltsbewilligung regelmässig auch beispielsweise ein Arbeitsverhältnis, Immatrikulation eines Fahrzeugs oder die Mitwirkung an einem Verein in der Schweiz vorgelegt werden.

Als Schweizer Staatsangehöriger betrifft Sie die Lex Koller nicht. Selbst dann nicht, wenn sie sich irgendwo auf der Welt als Auslandsschweizer niedergelassen haben. Ihr Zugang zu Schweizer Wohneigentum ist frei.

Änderungsbestrebungen

Seit ihrem Inkrafttreten vor rund 36 Jahren gab es verschiedenste Änderungsanliegen sowie Bestrebungen, das Gesetz zu streichen. Im Jahr 2007 stellten sich alle grossen Parteien hinter den Vorschlag, die Lex Koller ersatzlos zu streichen. Nur 5 Jahre später hat sich das Blatt um 180 Grad gewendet und es werden Verschärfungen angestrebt.

Die neuste Änderungsbestrebung des Nationalrates wurde im März 2021 behandelt: Aufgrund der Corona-Pandemie beantrage er die Lex Koller für 2 Jahre auf Gewerbeliegenschaften auszuweiten. Es sollte damit insbesondere verhindert werden, dass ausländische Investoren die Betriebsstätten von in Schieflage geratenen Schweizer Unternehmen aufkaufen. Im Differenzbereinigungsverfahren folgte der Nationalrat schliesslich dem Ständerat und verzichtete auf eine Verschärfung der Lex Koller. 

Fazit

  • Personen mit Schweizer Pass: Keine Einschränkungen durch Lex Koller
  • Personen ohne Schweizer Pass EU & EFTA-Bürger: Schweizern gleichgestellt sofern Sie eine Aufenthaltsbewilligung B oder C besitzen. Ausserdem müssen sie ihren Lebensmittelpunkt in der Schweiz nachweisen.
  • Personen ohne Schweizer Pass nicht EU & EFTA-Bürger: Benötigen Aufenthaltsbewilligung C und den Nachweis des Lebensmittelpunkts in der Schweiz um gleichgestellt zu sein.

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