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Markt

Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen»

23. Januar 2020

Am 9. Februar 2020 wird schweizweit über die Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» abgestimmt. Der Staat soll künftig den Verlust von preisgünstigem Wohnraum verhindern und sicherstellen, dass mehr Wohnungen im Eigentum gemeinnütziger Bauträger sind.

Das Wichtigste in Kürze

Die Volksinitiative des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands hat zum Ziel, durch verstärkte staatliche Förderung das Angebot an preisgünstigen Wohnungen zu erhöhen. Gesamtschweizerisch sollen mindesten 10 Prozent aller neu erstellten Wohnungen Trägern von gemeinnützigem Wohnungsbau gehören. Dafür ermächtigt der Bund Kantone und Gemeinden, ein Vorkaufsrecht für geeignete Grundstücke einzuführen und etabliert zeitgleich ein Vorkaufsrecht für Grundstücke des Bundes sowie bundesnahe Betriebe wie SBB, Post oder Swisscom. 

Der Bundesrat und das Parlament lehnen die Initiative ab. Als Gegenvorschlag soll der bestehende «Fonds de Roulement» für die nächsten 10 Jahre um 250 Millionen Franken aufgestockt werden. Der Fonds gewährt zinsgünstige Darlehen an Wohnbaugenossenschaften. Wird die Wohninitiative abgelehnt, tritt automatisch der Gegenvorschlag in Kraft.

Pro & Contra – die Initiative im Überblick

Mit nur 3 Parteien – SP, Grüne sowie die Partei der Arbeit – sind die Befürworter der Initiative parteitechnisch gesehen klar in der Unterzahl. Trotzdem blieb es lange ruhig auf der gegnerischen Seite. Das erstaunt, betrachtet man die Tragweite der Initiative. Einen wichtigen Faktor können die Gegner jedoch nicht wegargumentieren: Die Initiative greift ein hochaktuelles Problem auf. Für Wohnungssuchende, insbesondere für solche mit geringer Kaufkraft, ist es schwierig, eine ihren Bedürfnissen angemessene Wohnung zu finden. So erstaunt es auch nicht, dass bei der 1. SRG-Trendumfrage vom 8. Dezember 2019 rund 66 % der Befragten “bestimmt” oder “eher” für die Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» gestimmt hätten.

Auf den ersten Blick absolut nachvollziehbar. Wer will schon gegen «bezahlbare» Wohnungen sein? Setzt man sich aber im Detail mit der Initiative auseinander und beschäftigt sich auch mit den ökonomischen Faktoren, sieht das Bild anders aus. 

Besonders heikel ist dabei die gewünschte Quotenregelung von 10 Prozent an gemeinnützigen Wohnungen. Das entspricht knapp dem Dreifachen des bisherigen Anteils – mit den bereits existierenden Fördermassnahmen lag dieser in den vergangenen Jahren nie über 3.8 %.

Um dieses Kontingent erfüllen zu können, müsste entweder der private Wohnungsbau gebremst werden (z.B. indem weniger Baubewilligungen an Private vergeben würden) oder aber der Staat müsste gemeinnützigen Anbietern verstärkt unter die Arme greifen. Beides mit nicht vernachlässigbaren Konsequenzen für die Wirtschaft. Wird der Wohnungsbau durch Private künstlich gebremst, bedeutet das nicht nur ein enormer Eingriff in die Wirtschaftsfreiheit, es würde auch dem Ziel von mehr «bezahlbaren» Wohnungen entgegenwirken. Denn weniger Wohnungen bedeutet auch automatisch weniger Angebot bei gleichbleibender Nachfrage – und somit weniger bezahlbare Wohnungen für die Allgemeinheit. 

Zweiteres wiederum bringt hohe Kosten mit sich: Der Bundesrat schätzt die Mehrkosten auf CHF 120 Mio., und das noch ohne Einrechnung der Bürokratie, die es brauchen würde, um die Quote regelmässig zu überprüfen.

Ineffiziente Art der Förderung

Eine von der Universität St. Gallen durchgeführte Studie zeigt: Die von der Initiative angestrebte Objektförderung ist keine effiziente Art, Haushalten günstiges Wohnen zu ermöglichen. Den höheren Nutzen, den Mieter durch vergünstigten Wohnungen erhalten, könnte man durch direkte Subventionen an die betroffenen Personen (Subjekt- statt Objektförderung) günstiger erreichen (die Studie geht anhand von Schätzungen sowie Angaben des BfS von einer Kompensation von rund CHF 73 Mio. aus). Es kann ausserdem festgestellt werden, dass die Förderung von gemeinnützigem Wohnungsbau nur teilweise die eigentliche Zielgruppe erreicht – es profitieren auch zahlreiche Haushalte von vergünstigten Wohnungen, die problemlos auf dem freien Markt fündig würden. Einziger Vorteil der Objektförderung: Sie sorgt für eine gute soziale Durchmischung.

Energetische Sanierungen werden gebremst

Aber auch Passus 5 der Initiative ist kritisch; dieser will sicherstellen, dass Programme der öffentlichen Hand zur Förderung von Sanierungen nicht zum Verlust von preisgünstigen Mietwohnungen führen. Auf den ersten Blick klingt auch das logisch. Beim zweiten Hinsehen wird jedoch klar; Subventionen für Sanierungen gibt es hauptsächlich für energiesparende Umbauten. Die Kosten dafür sind jedoch meist höher, als die gesprochenen Fördergelder. Was passiert also, wenn Vermieter die Mieten nach der subventionierten Sanierung nicht erhöhen dürfen? Entweder es wird keine energetische Sanierung durchgeführt (ein grosser Nachteil für die Erreichung der gesteckten CO2 Ziele) oder aber er verzichtet auf die Fördergelder und wälzt danach die höheren Sanierungskosten auf die Mieterschaft ab. In beiden Fällen kein gutes Ergebnis, weder für Mieter noch für die Umwelt.

Fazit

Die Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» greift ein wichtiges Thema auf, für das es unbedingt eine Lösung braucht – preisgünstiger Wohnraum ist in den vergangenen Jahren insbesondere in städtischen Gebieten knapp geworden. Die von der Initiative vorgeschlagenen Massnahmen sind jedoch nicht die Antwort. Wohnraum in Städten und Ballungszentren ist tatsächlich knapp und teuer – das ist aber nicht auf rendite-gierige Spekulanten zurückzuführen, sondern weil viele Menschen dort wohnen wollen und der Platz nur begrenzt ist. Städte und Kantone, die die Preisentwicklung in einem Gebiet als problematisch empfinden, haben bereits heute die Möglichkeit, entsprechende Förderprogramme aufzusetzen und nutzen diese oft auch. Vor allem in grossen Städten, dort, wo die Quote am ehesten nötig wäre, liegt der Anteil gemeinnütziger Wohnungen meist höher als die angestrebten 10 %. In Zürich sind beispielsweise rund 25 % der Wohnungen in Besitz gemeinnütziger Wohnbauträger.

Fakten zur Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen»:

  • Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus ist bereits heute ein Verfassungsauftrag
  • Städte oder Kantone, die die Preisentwicklung im jeweiligen Gebiet als problematisch empfinden, haben die Möglichkeit, entsprechende Förderprogramme aufzusetzen
  • Gemeinnütziger Wohnungsbau macht gesamtschweizerisch rund 4 Prozent des Wohnungsbestandes aus
  • In grossen Städten wie Zürich, Genf oder Basel – dort wo die Quote am ehesten nötig ist – ist der Anteil gemeinnütziger Wohnungen meist höher als die gewünschten 10 %, in Zürich beträgt dieser beispielsweise 25 %
  • Wohnraum in Städten und Ballungszentren ist tatsächlich knapp und teuer – dies aber, weil viele Menschen dort wohnen wollen und zu wenig gebaut wird. Mitunter kann dies auf die höheren Land- und Baukosten im städtischen Gebiet  zurückgeführt werden, zudem ist es auch schwieriger Baubewilligungen zu erhalten, da mehr Stakeholder Einsprache erheben können

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