Immobilienbesitz, Investieren

Immobiliensteuern in der Schweiz – Übersicht über alle Kantone

15. März 2021

Für Immobilienbesitzer ist klar: Steuern fallen über den gesamten Lebenszyklus einer Liegenschaft an, vom Bau über die gesamte Haltedauer bis zum Verkauf oder Vererbung. Es gibt jedoch kaum einen Bereich, wo der Kantönligeist präsenter ist als bei den Steuern. Herauszufinden, welche Steuern genau anfallen und vor allem, wie hoch diese sind, kann also zu einer ziemlichen Schnitzeljagd werden. Darum haben wir in diesem Artikel sämtliche Immobiliensteuern zusammengefasst.

Liegenschaftssteuer

Die Liegenschaftssteuer ist im Prinzip eine Art Gebühr für die private Nutzung von Gemeindegebiet. Daher fällt die Steuer immer in der Gemeinde an, in der sich die Liegenschaft befindet, unabhängig vom Wohnkanton des Eigentümers. 

Die Höhe der Liegenschaftssteuer variiert je nach Kanton zwischen 0.3 und 3 Promille des Liegenschaftswertes und ist fixiert, also ohne Progression, wie man sie etwa von der Einkommenssteuer her kennt. Der Liegenschaftswert wird vollständig angerechnet, es gibt keine Möglichkeiten zum Abzug etwaiger auf der Liegenschaft lastender Schulden.

Quelle: Immoverkauf24

Die Steuer fällt nicht in allen Kantonen an – Aargau, Basel-Land, Glarus, Schwyz, Solothurn, Zug und Zürich kennen sie nicht. Eine Sonderform gilt in Appenzell Ausserrhoden, Basel-Stadt, Luzern, Nidwalden, Obwalden, Schaffhausen, Thurgau und Tessin: Diese Kantone wenden die Minimalsteuer an. Das heisst, eine Liegenschaftssteuer wird nur erhoben, wenn sie höher ist als die Einkommens- und Vermögenssteuer des Steuerpflichtigen. 

In der Folge sind alle Kantone aufgelistet, die eine Liegenschaftssteuer ohne Minimalsteuer-Regelung erheben, inklusive Links zu den entsprechenden kantonalen Steuerbehörden:

Zusätzliche Informationen zur Liegenschaftssteuer finden Sie in diesem PDF, welches von der Schweizerischen Steuerkonferenz (SSK) herausgegeben wurde.

Grundstückgewinnsteuer

Wie ihr Name bereits andeutet, besteuert diese Steuer den Gewinn, der beim Verkauf eines Grundstücks (ob bebaut oder nicht) erzielt wird. Damit sollen einerseits Spekulationen mit Immobilien verhindert werden, bei denen Liegenschaften gekauft und kurz darauf mit hohem Gewinn wieder verkauft werden. Die Grundstückgewinnsteuer fällt nämlich grundsätzlich geringer aus, je länger die Liegenschaft im Besitz des Verkäufers war. Andererseits gelten die Grundstückgewinnsteuern als Beitrag zu etwaigen Investitionen der öffentlichen Hand, die zur Wertsteigerung beigetragen haben, wie etwa der Ausbau der Verkehrsanbindung oder die Neugestaltung des Dorfplatzes. 

Entscheidend bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer sind also einerseits die Höhe des Gewinns sowie die Haltedauer der Liegenschaft. Der Gewinn ist die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis, wobei noch diverse Abzüge geltend gemacht werden können für Punkte wie die Notariatskosten und wertvermehrende Investitionen. Übrigens haben wir zum Thema Grundstückgewinnsteuer bereits einen ausführlichen Blogartikel

Auch hier variieren die Berechnungsmodelle zwischen den Kantonen. Im Unterschied zur Liegenschaftssteuer kennen jedoch alle Kantone die Grundstückgewinnsteuer. 

Handänderungssteuer

Anders als bei der Grundstückgewinnsteuer fällt die Handänderungssteuer bei jedem Liegenschaftsverkauf an, auch wenn der Verkäufer gar keinen Gewinn oder sogar einen Verlust erzielt. Die meisten Kantone wenden die Handänderungssteuer an. Einzig Schwyz verzichtet komplett darauf. Im Aargau, Glarus, Schaffhausen, Uri, Zug und Zürich existieren anstatt der Steuer Handänderungs- oder Grundbuchgebühren, welche in der Regel jedoch deutlich tiefer ausfallen als die Handänderungssteuern der anderen Kantone. 

Während bei der Liegenschafts- und der Grundstückgewinnsteuer ausschliesslich der aktuelle Eigentümer der Liegenschaft steuerpflichtig war, variiert die Regelung bei der Handänderungssteuer. Hier muss in den meisten Kantonen nämlich der Käufer der Liegenschaft die Steuer bezahlen. Einzelne Kantone teilen die Steuerlast zwischen Käufer und Verkäufer auf. Es ist jedoch immer möglich, im Kaufvertrag eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Regelung zu treffen. 

In dieser Übersicht sehen Sie Berechnungsgrundlage für jeden Kanton:

Quelle: Immoverkauf24

Die Links in dieser Liste führen Sie direkt zu den jeweiligen kantonalen Webseiten bezüglich der Handänderungssteuer (wo vorhanden):

Vermögens- & Einkommenssteuer

Zu guter letzt fallen bei Immobilien immer Vermögens- und bei Renditeliegenschaften auch Einkommenssteuern an. Das Vermögen sowie das Einkommen werden zum restlichen Vermögen beziehungsweise den anderen Einkünften des Eigentümers addiert und entsprechend versteuert.

Die Vermögens- und Einkommenssteuern von Immobilien fallen immer in der Gemeinde beziehungsweise dem Kanton an, in dem sich die Liegenschaft befindet. Daher müssen Immobilieneigentümer eine Kopie ihrer Steuererklärung im Liegenschaftenkanton einreichen, wenn sich ihre Immobilie ausserhalb ihres Wohnkantons befindet.

Für die Vermögenssteuer ausschlaggebend ist der Steuerwert, der je nach Kanton unterschiedlich ermittelt wird. Beim Einkommen aus Immobilien können zahlreiche Abzüge geltend gemacht werden:

  • Kosten für Unterhalt, Verwaltung & Vermietung
  • Hypothekarzinsen
  • Abschreibungen (wenn sich die Immobilie im Geschäftsvermögen befindet)
  • Energetische Sanierungen

Unter energetische Sanierungen fallen Massnahmen, die die Energieeffizienz des Gebäudes verbessern, also zum Beispiel eine verstärkte Isolation, der Einbau einer Wärmepumpenheizung oder die Inbetriebnahme einer Photovoltaikanlage. Die Kosten für solche Sanierungen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. In unserem Blog haben wir übrigens einen umfangreichen Artikel über die steuerlichen Implikationen von Sanierungen

Mit diesem Steuerberechnungstool der Eidgenössischen Steuerverwaltung können Sie Ihre Vermögens- und Einkommenssteuer einfach berechnen.

Hinweis: Crowdhouse ist kein Steuerberater. Allgemeingültige Aussagen im Steuerbereich können selten ohne Vorbehalte auf den Einzelfall angewendet werden. Besprechen Sie Ihre persönliche Steuererklärung auf jeden Fall mit dem Steuerberater Ihres Vertrauens.

Weiterführende Links:

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Im Zusammenhang mit Immobilienanlagen bestehen diverse Risiken (u.a. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, Bewertungsrisiko, Marktrisiko bezüglich Mieterträgen, Zinsentwicklung, begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung, Instandsetzung- und haltung von Liegenschaften). Eine nicht abschliessende Aufzählung solcher Risiken kann unter https://crowdhouse.ch/de/risikohinweise abgerufen werden. Es wird empfohlen, sich vor jeder Investition in Immobilienanlagen von einem Finanz- und/oder Steuerexperten beraten zu lassen.