Immobilienbewirtschaftung: Selbst Hand anlegen oder delegieren?

Nur eine gut bewirtschaftete Immobilie generiert langfristig solide Renditen. Angehende Eigentümer sollten sich früh im Klaren sein, ob sie die anspruchsvolle Aufgabe der Immobilienbewirtschaftung selbst erledigen oder dafür auf einen externen Partner vertrauen möchten. Dieser Artikel gibt eine Übersicht über die wichtigsten Bestandteile einer erfolgreichen Bewirtschaftung.

Due Diligence: Erledigt

Hypothek: Erledigt

Kaufvertrag: Erledigt

Eigentumsübertragung: Erledigt

Die Liegenschaft ist gekauft, das Eigentum übertragen – Was jetzt?

Natürlich sollten Sie sich diese Frage nicht erst zu diesem Zeitpunkt stellen, denn die Bewirtschaftung einer Immobilie ist vergleichbar mit der Führung eines kleinen Unternehmens: Sie haben Kunden und Partner, erwirtschaften Einnahmen, müssen Ausgaben decken, betreiben Marketing und führen Buchhaltung.

Daher ist es ratsam, sich möglichst früh mit der Frage auseinanderzusetzen, ob man seine künftige Liegenschaft selber bewirtschaften oder einen Liegenschaftsverwalter damit betrauen möchte.

Um darauf eine Antwort zu finden, sollte man sich bewusst sein, welche zentralen Aufgaben zur Immobilienbewirtschaftung gehören.

Die Bestandteile der Immobilienbewirtschaftung

Ob man nun ein kleines Mehrfamilienhaus oder eine ganze Überbauung im Portfolio hat, die grundsätzlichen Aufgaben der Immobilienbewirtschaftung bleiben dieselben. Der Arbeitsumfang wächst natürlich mit mehr Wohnungen, jedoch nicht proportional. Zum Beispiel hat eine Liegenschaft mit 5 Wohnungen genauso nur einen Garten, der unterhalten und nur ein Treppenhaus, das gereinigt werden muss, wie eine Liegenschaft mit 10 oder 20 Einheiten.

Vermietung

Mit der Vermietung steht und fällt die Rendite einer Immobilie. Die Mietzinse sind das zentrale Einkommen der Liegenschaft, von welchem sämtliche Kosten gedeckt werden müssen, etwa für die Instandhaltung oder den Hypothekarzins. Übersteigen die Ausgaben die Einnahmen, muss der Eigentümer auf die Reserven zurückgreifen – oder aus seinem restlichen Vermögen nachzahlen.

Es ist also entscheidend, dass einerseits möglichst viele – im Idealfall alle – Wohnungen eines Mehrfamilienhauses jederzeit vermietet sind und andererseits die Mieter ihren finanziellen Verpflichtungen nachkommen.

Bereits vor der Vermarktung von leeren Wohnungen ist es sinnvoll, die notwendigen Dokumente aufzusetzen, wie etwa den Mietvertrag, die Kündigung oder die Anmeldung für eine Wohnung – eventuell unter Beizug eines Sachverständigen.

Danach können die leeren beziehungsweise gekündigten Wohnungen auf gängigen Wohnungsportalen ausgeschrieben werden. Gutes Bildmaterial der Wohnung ist dabei ein Muss, Videos oder gar virtuelle Touren erhöhen die Erfolgschancen weiter. 

Interessenten möchten üblicherweise die Wohnung besichtigen. Darum muss sich der Vermieter genauso kümmern wie um die «Hintergrundchecks» der potenziellen Mieter. Dabei ist insbesondere die finanzielle Situation von Interesse: Wie steht es um die Zahlungsmoral? Gibt es ausstehende Schulden? Macht der Mietzins weniger als einen Drittel des Monatseinkommens aus? Durch einen gründlichen Hintergrundcheck erspart sich der Vermieter möglicherweise viel Ärger während des Mietverhältnisses, etwa durch Zahlungsrückstände oder Nichteinhaltung der Hausordnung.

Betreuung während des Mietverhältnisses

Sind die Mieter eingezogen, benötigen sie ein gewisses Mass an Betreuung. Als Vermieter sind Sie ihr Ansprechpartner, wenn beispielsweise ein Backofen nicht mehr funktioniert oder im Keller ein Wasserschaden entstanden ist. Gerade für solche akuten Notfälle ist es von Vorteil, Kontakte zu Handwerkern bereitzuhalten, die einen 24-Stunden-Notdienst anbieten.

Der Vermieter ist auch bei Streitigkeiten zwischen den Mietern eine wichtige Anlaufstelle. Gerade die Einhaltung der Hausordnung, etwa in Bezug auf Lärm oder das Platzieren von Gegenständen im Treppenhaus, ist vielfach ein Streitpunkt. Die Hausordnung konsequent durchzusetzen gehört daher auch zu den Aufgaben des Vermieters.

Vor diesem Hintergrund gehört auch ein weniger angenehmes Thema zur Immobilienbewirtschaftung: Kündigungen, insbesondere solche, die durch den Vermieter ausgesprochen werden. Um eine Wohnung zu kündigen, muss der Vermieter das amtliche Formular des Kantons verwenden, in dem sich die Liegenschaft befindet. Die vertraglich festgelegten Kündigungsfristen müssen eingehalten werden und der Vermieter sollte eine Begründung für die Kündigung bereithalten, da der Mieter diese verlangen kann.

Verlässt ein Mieter ohne Angabe von Gründen trotz Kündigung die Wohnung nicht auf den Kündigungstermin, kann er ausgewiesen werden. Der Vermieter muss eine Reihe an Formvorschriften einhalten, damit die Ausweisung rechtskräftig durchgeführt werden kann. Hier finden Sie zusätzliche Informationen zu diesem Thema.

Instandhaltung

Neben der Vermietung ist auch die Instandhaltung von entscheidender Bedeutung in der Immobilienbewirtschaftung. Nur eine gut instand gehaltene Liegenschaft bleibt attraktiv auf dem Markt – insbesondere jetzt, da aufgrund des niedrigen Zinsniveaus zahlreiche neue Überbauungen entstehen.

Zur Instandhaltung können grundsätzlich alle Arbeiten gezählt werden, die den aktuellen Zustand der Liegenschaft verbessern. Das kann der Ersatz einer defekten Waschmaschine, das Streichen einer Wohnung oder auch die Sanierung des gesamten Daches sein.

Aus diesem Umfang der möglichen Arbeiten wird klar, dass auf den Vermieter ein nicht zu unterschätzender Aufwand zukommt für die Koordination entsprechender Massnahmen. Um die damit verbundenen Ausgaben zu decken, sollten regelmässig Rückstellungen gebildet werden.

Sobald Arbeiten anfallen, ist der Vermieter gut beraten, wenn er auf zuverlässige Handwerker zurückgreifen kann. Diese müssen zunächst gefunden werden. Dann folgt die Offerierung, je nach Arbeitsumfang nach einer vorherigen Besichtigung. Und gerade bei grösseren Arbeiten empfiehlt sich eine Schlussabnahme, bei der der Vermieter ebenfalls anwesend sein sollte.

Auch die Hauswartung unterstützt die Instandhaltung der Liegenschaft. Das Treppenhaus und die anderen gemeinschaftlich genutzten Flächen sollten stets sauber sein. Im Winter kann auch einmal eine verschneite Einfahrt geräumt werden müssen. 

Schliesslich ist eine regelmässig instand gehaltene Immobilie bezüglich des Werterhalts natürlich besser aufgestellt als eine vernachlässigte. Bestimmte Kosten für die Instandhaltung können zudem vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, wenn es sich bei den Arbeiten um werterhaltende Massnahmen handelt.

Buchhaltung

Als Vermieter sollten Sie stets wissen, wie es um die Finanzen Ihrer Liegenschaft steht – nicht zuletzt aus steuerlicher Sicht. Diverse Ausgaben können etwa vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden und das Steueramt verlangt auch die Angabe Ihrer Einnahmen. Und wenn Sie die Liegenschaft eines Tages verkaufen möchten, ist eine sauber geführte Buchhaltung von enormem Wert, gerade im Hinblick auf getätigte Investitionen in die Immobilie. Es ist also unerlässlich, die Buchhaltung Ihrer Liegenschaft zu führen. Nur so können Sie auch pünktlich Mahnungen für eventuelle Mietzinsrückstände ausstellen und Sanierungen finanziell vorbereiten. 

Neben der Führung der laufenden Buchhaltung ist der Vermieter verpflichtet, bestimmte Unterlagen aufzubewahren, etwa die Belege der Nebenkostenabrechnung (z. B. Strom- und Wasserlieferung). In diese dürfen die Mieter nämlich Einsicht verlangen. Hier finden Sie weitere Informationen zur Aufbewahrungspflicht.

Strategie

Zusätzlich zum Tagesgeschäft sollte sich der Vermieter bei der Immobilienbewirtschaftung auch Gedanken zur längerfristigen Strategie seiner Liegenschaft machen. Dies können Fragen sein wie:

• Lohnt sich eine Sanierung mit anschliessender Mietzinserhöhung?
• Welche Hypothek ist die richtige, zum Beispiel wenn die aktuelle Finanzierung bald ausläuft?
• Muss ich bei der Vermarktung andere Wege gehen, zum Beispiel bei anhaltendem Leerstand?
• Sind die Mietzinse noch marktgerecht?

Auch das aktuelle Marktgeschehen fliesst in diese Überlegungen ein, etwa die Leitzinsen, Immobilienpreise und Leerwohnungsziffer. Die wirtschaftliche Entwicklung ist ebenfalls von Interesse.

Fazit

An diesem Punkt müssen Sie sich die Frage stellen: Möchten Sie bei Ihrer Liegenschaft sämtliche Rollen übernehmen, vom Hauswart bis zum CEO, sozusagen?

Sofern Sie weder Erfahrung noch besondere Freude an dieser Arbeit mitbringen, ist es in den meisten Fällen ratsam, sie Experten zu überlassen.

Denn: Einerseits muss die Immobilienbewirtschaftung sorgfältig erledigt werden und andererseits investieren die meisten Anleger ihr Geld mit dem Ziel, es für sich arbeiten zu lassen, und nicht umgekehrt. Spätestens bei mehreren Liegenschaften im Portfolio ist es selten sinnvoll, dass der Investor sämtliche Bewirtschaftungsaufgaben selbst ausführt.

Ein professioneller Immobilienbewirtschafter übernimmt sämtliche in diesem Artikel beschriebenen Bereiche. Dabei kann er auf ein erfahrenes Team, effiziente Abläufe und ein grosses Netzwerk, etwa von Handwerkern, vertrauen. Er tritt gegenüber den Mietern seriös und zuverlässig auf und schafft damit eine hohe Zufriedenheit in der Mieterschaft. 

Natürlich sind solche Dienstleistungen nicht gratis – Üblicherweise wird ein Betrag im einstelligen Prozentbereich der jährlichen Mieteinnahmen fällig. Schlussendlich läuft die Entscheidung für einen externen Partner für die Immobilienbewirtschaftung auf die Frage hinaus, ob einem Geld oderZeit wichtiger ist. Geld kann man ja bekanntlich immer zurückholen, mit der Zeit ist das so eine Sache…