Mann benutzt Laptop – Immobilienbewertung

Investieren, Markt

Immobilienbewertung oder «Wie viel ist meine Liegenschaft wert?»

8. Oktober 2020

Es gibt viele Situationen, in denen der Wert einer Immobilie möglichst genau bestimmt werden muss. Dazu gehören unter anderem der Kauf oder Verkauf der Liegenschaft, ein Erbfall, eine Scheidung, die Festlegung der Steuerhöhe oder des Versicherungswertes – also allesamt wichtige Geschäfte. Umso mehr lohnt es sich, einen genaueren Blick auf die Immobilienbewertung zu werfen und einige zentrale Fragen zu klären.

Warum werden Immobilienbewertungen gemacht?

Liegenschaften werden eher selten gehandelt und können jahrzehntelang demselben Eigentümer gehören. Wenn sie dann öffentlich ausgeschrieben werden (was längst nicht bei jeder Immobilientransaktion der Fall ist), sind für Aussenstehende nur die Angebotspreise ersichtlich, nicht jedoch die schlussendlich ausgehandelten Preise, die in den Kaufverträgen zu stehen kommen. Weiter gibt es auch kaum zwei Immobilien, die zu 100 % gleich sind.

Aus diesen Gründen ist es praktisch unmöglich, den genauen Wert einer bestimmten Immobilie abzuleiten, indem man sie bloss oberflächlich mit ähnlichen Liegenschaften und deren Angebotspreisen vergleicht. Daher ist eine individuelle Immobilienschätzung unerlässlich, wenn man den Wert eines Objektes möglichst genau wissen möchte.

Verkauf der Liegenschaft

Insbesondere beim Verkauf einer Liegenschaft ist es etwa entscheidend, dass man als Anbieter der Immobilie den Startpreis richtig setzt. Wird die Liegenschaft zu günstig angeboten, sind spätere Preiskorrekturen nach oben kaum noch möglich, weil diese vom Markt nicht akzeptiert werden. Ebenfalls macht ein anfänglich zu hoher Preis, der in mehreren Schritten gesenkt wird, das Objekt unattraktiv am Markt.

Erbfall

Auch in einem Erbfall muss die Erbengemeinschaft wissen, welchen Wert die geerbte Liegenschaft hat. Falls der Erblasser den Wert nicht im Testament festlegt, ist es an den Erben, sich auf einen Wert zu einigen. Hier bietet es sich an, die Immobilie von Experten schätzen zu lassen. Mehr über solche umfangreichen Schätzungen erfahren Sie weiter unten. Finden die Erben keine Einigung, muss ein Gerichtsverfahren eröffnet werden, in dem der ordentliche Richter ein amtliches Schätzungsverfahren einleitet.

Scheidung

Bei Scheidungen sind die Optionen ähnlich wie im Erbfall: Die Ehepartner können die gemeinsame Immobilie entweder verkaufen oder einer der Ehepartner übernimmt diese und zahlt den anderen aus. In beiden Fällen empfiehlt es sich, eine Immobilienbewertung in Auftrag zu geben. Als dritte Lösung können die Eigentumsverhältnisse auch beibehalten werden. Dabei erhält der ausziehende Partner eine monatliche Entschädigung vom in der Liegenschaft verbleibenden Partner.

Steuererklärung

Auch für die Steuerbehörde ist der Wert einer Immobilie von Relevanz. Die Immobilienbewertung ist die Ausgangslage für die Festsetzung der Vermögens- und eventueller Liegenschaftssteuern und erfolgt auf kantonaler Basis durch das jeweiligen Steueramt. Es gibt hier keine einheitlichen Regeln und jeder Kanton hat seine eigene Lösung, um Immobilien zu bewerten. Im Graubünden etwa gilt die Formel Steuerwert = (2 x Ertragswert + 1 x Verkehrswert) / 3, während in Basel-Stadt nur der Ertragswert genommen wird. Die Berner wiederum setzen vielfach auf zusätzliche Besichtigungen neben den Berechnungen. Grundsätzlich kann man sagen, dass der Steuerwert einer Liegenschaft meistens zwischen 60 und 90 % des effektiven Verkehrswertes beträgt.

Gebäudeversicherung

Im Unterschied zu allen oben genannten Fällen ist für die Gebäudeversicherung nur am Wert des Gebäudes selbst interessiert, also ohne Einbezug des Grundstückes, der Lage oder des Ertrags. Sie setzt eigene Experten ein, die den Versicherungswert einer Liegenschaft schätzen, also die Summe, die der Eigentümer im Falle eines Totalschadens des Objektes (etwa in Folge eines Brandes) erhalten würde, um ein Gebäude derselben Grösse und Ausstattung auf dem Grundstück zu bauen. Der Versicherungswert ist damit auch abhängig von der Entwicklung der Baukosten. Basierend auf diesem Versicherungswert werden die Prämien für die Gebäudeversicherung festgesetzt.

Wer sind die Anbieter von Immobilienschätzungen und wie hoch sind die Kosten für die Bewertung?

Wie wir beim Verkauf, Erbfall und Scheidung gesehen haben, gibt es vielfältige Umstände unter denen Liegenschaftsbesitzer den Wert Ihrer Immobilie schätzen lassen möchten. Entsprechend gibt es auch einen von vielen Anbietern bedienten Markt für professionelle Immobilienbewertungen. Generell kann unterschieden werden zwischen Online-Anbietern, die Schätzungen oftmals gratis oder relativ günstig erstellen und aufwendigeren «Offline-Angeboten», die vielfach eine Besichtigung der Liegenschaft sowie die zusätzliche Prüfung von relevanten Dokumenten beinhalten.

Traditionelle Immobilienbewertung

Diese Kategorie der Immobilienbewertungen stellt die «Königsklasse» dar. Sie beinhaltet nicht nur die Berücksichtigung statistischer Daten, wie dies bei den Onlineschätzungen der Fall ist, ob kostenlos oder nicht, sondern oftmals auch eine Besichtigung der Liegenschaft vor Ort sowie die Prüfung sämtlicher relevanter Dokumente wie etwa des Grundbuchauszugs, des Katasterplans und des Mieterspiegels.

Einer der bekanntesten Anbieter von regulären Immobilienbewertungen ist Wüest Partner. Bei einer solchen Bewertung wird ein ausführlicher, rund 25-seitiger Bericht erstellt, der sämtliche relevanten Aspekte der Liegenschaft beleuchtet. Weiter unten finden Sie Auszüge aus einem solchen Bericht.

Bei Crowdhouse wird jede Liegenschaft entweder von Wüest Partner oder Ernst & Young (EY) bewertet, sodass Investoren neben der Crowdhouse-Verkaufsdokumentation auch auf eine unabhängige Drittinstanz zurückgreifen können, um ihre Due Diligence durchzuführen. Diese Immobilienbewertungen stehen jedem registrierten Benutzer kostenlos zur Verfügung. Mehr zu den Unterlagen zur Immobilienprüfung.

Auch andere Anbieter wie JLL, CBRE und IAZI bieten solche aufwendigeren Bewertungen von Immobilien an.

Kosten der regulären Immobilienbewertung

Die Kosten für sind jeweils abhängig vom zu bewertenden Objekt sowie vom Anbieter, bewegen sich jedoch grundsätzlich im Bereich von rund CHF 10’000.- pro Immobilie.

Immobilienschätzung über Online-Anbieter

Unter den Online-Anbietern sind in den vergangenen Jahren viele Gratisangebote aufgekommen. Diese bieten mehrheitlich Schätzungen für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen und kaum für Mehrfamilienhäuser an. Die Zielgruppe ist also klar der Eigenheimkäufer oder -besitzer und nicht der Anleger.

Kostenlose Online-Anbieter im Vergleich

Houzy, Comparis, RealAdvisor – die Fülle an Möglichkeiten zur kostenlosen Immobilienschätzung von Einfamilienhäusern lädt geradezu zu einem Vergleich ein. Als Referenzobjekt haben wir ein real existierendes Einfamilienhaus in Regensdorf ZH gewählt und es mit erfundenen Daten ausgestattet. Diese sind:

  • Baujahr: 2000, keine Sanierungen
  • Grundstücksfläche: 1000 m2
  • Wohnfläche: 150 m2
  • 7 Zimmer, 2 Bäder
  • Durchschnittlicher Standard
  • 2 Garagenparkplätze, 2 Aussenparkplätze

Zum Vergleich treten an: Immobewertung24, Moneypark, Houzy, Comparis und RealAdvisor. Als einziger Anbieter greift Houzy auf eine Datenbank zurück, um einige reale Daten zu Baujahr, Grundstücksgrösse sowie die Anzahl Stockwerke einzubinden. Abgesehen davon waren jedoch die verwendeten Daten mit denjenigen identisch, die bei den anderen Anbietern eingesetzt wurden.

Die Resultate der Online-Schätzung

Zunächst einmal gibt kein Anbieter im Vergleich einen spezifischen Wert an, sondern lediglich eine Bandbreite. Auf den ersten Blick liegen diese Bandbreiten enorm weit auseinander: Immobewertung24 setzt den Minimalwert bei rund CHF 1.3 Mio. an, während Comparis das obere Limit auf beinahe CHF 2 Mio. schätzt, also über als 50 % mehr. Schaut man sich hingegen die Mittelwerte aus den Bandbreiten an, wird das Bild bereits viel homogener: Bei zwei Anbietern liegt der Mittelwert bei rund CHF 1.6 Mio., Houzy schätzt CHF 1.7 Mio. und Moneypark setzt den Immobilienwert bei rund CHF 1.775 Mio. an. Comparis liegt am höchsten mit CHF 1.842 Mio. Die Mittelwerte liegen also lediglich rund CHF 250’000 auseinander, während die Extreme der Bandbreiten fast CHF 700’000 trennen.

Auch wenn die Mittelwerte dieser Immobilienbewertungen relativ nahe beieinander liegen, fehlt hier natürlich der tatsächliche Verkehrswert, um den Wahrheitsgehalt dieser Schätzungen zu beurteilen. Diesen könnte man nur erfahren, wenn man die Liegenschaft effektiv kauft oder verkauft. Grundsätzlich verlassen sich Onlineportale wie diejenigen aus obigem Vergleich auf Angebotspreise von gängigen Immobilienportalen.  Die Preise, zu denen die Objekte schlussendlich den Besitzer wechseln, sind ihnen nicht zugänglich. Daher, und auch weil keine Besichtigung vor Ort stattfindet, sind Gratis-Schätzungen mit grösseren Unsicherheiten verbunden, wie auch Comparis zu seiner eigenen Schätzung einräumt: «Es empfiehlt sich, den tatsächlichen Wert Ihrer Liegenschaft zusammen mit einem professionellen Immobilienmakler vor Ort zu bestimmen.»

Bewertung unserer Beispielliegenschaft bei Houzy

Immobilienschätzung von Crowdhouse

Speziell für Besitzer von Mehrfamilienhäusern in der Deutschschweiz bietet Crowdhouse kostenlose Immobilienschätzungen an, die gleichzeitig ein unverbindliches Kaufangebot für die Liegenschaft darstellen. Nach einer eingehenden Prüfung inklusive Besichtigung des Objektes stellt Ihnen Crowdhouse in einem zweiten Schritt und nach kurzer Zeit ein verbindliches Kaufangebot aus. Besitzen Sie also ein Objekt mit mindestens 6 Wohnungen und einem Volumen ab CHF 2.5 Mio. und denken über einen Verkauf nach, lassen Sie das Gebäude noch heute von uns schätzen – effizient und einfach: https://crowdhouse.ch/de/mehrfamilienhaus-verkaufen/

Kostenpflichtige Online-Immobilienschätzungen

Verlässlichere Online-Immobilienbewertungen werden von Firmen angeboten, die für Ihre Arbeit einen gewissen Preis verlangen. Der Hauseigentümerverband Zürich etwa bietet in Zusammenarbeit mit Wüest Partner eine Onlineschätzung von Einfamilienhäusern und Wohnungen für CHF 325.- zzgl. MwSt. an. 

Ein vergleichbares Angebot für Wohneigentum existiert auch bei der Raiffeisenbank, diesmal in Kooperation mit dem Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien IAZI und zum ähnlichen Preis von CHF 350.-. IAZI bietet ebenfalls Onlineschätzungen für Mehrfamilienhäuser an, die CHF 550.- kosten. Anders als bei den Gratis-Schätzungen wird hier auf eine Datenbank mit tatsächlich gezahlten Preisen vergangener Immobilientransaktionen zugegriffen, was die Immobilienbewertung präziser macht. Dies wird als hedonische Schätzung bezeichnet (mehr dazu weiter unten).

Auch solche bezahlten Onlineschätzungen haben natürlich den Nachteil, dass die Liegenschaft nicht vor Ort besichtigt, sondern nur anhand von statistischen Daten bewertet wird. Jedoch sind sie bereits wesentlich zuverlässiger als die Gratisangebote und greifen auf bessere Daten zurück.

Wie werden Immobilienschätzungen gemacht?

Nun darf man sich fragen, wie alle diese Firmen die Immobilien bewerten und welche Faktoren dabei ausschlaggebend sind.

Verfahren bei der Immobilienbewertung

Es gibt diverse mathematische Verfahren für die Bewertung, die auf unterschiedlichen Grundsätzen beruhen:

  • Discounted Cashflow Bewertung (DCF): Die DCF-Methode wird vor allem bei Investmentobjekten eingesetzt, da sie die Mieteinnahmen einbezieht. Relevant für die Berechnung sind einerseits die zukünftigen Einnahmen (basierend auf Prognosen) und andererseits der Diskontierungssatz. Letzterer repräsentiert das Risiko, das mit der Liegenschaft und ihrer Lage einhergeht, etwa im Hinblick auf Wertverluste und Mietzinsausfälle wegen Leerständen. Ein Mehrfamilienhaus in einer Gemeinde mit hohem Leerstand hat beispielsweise ein höheres Risiko als das exakt gleiche Gebäude in einer Gemeinde mit niedrigem Leerstand. Dieses erhöhte Risiko wird im Diskontsatz abgebildet und führt zu einem niedrigeren Immobilienwert. 
  • Ertragswert: Diese Methode ist grundsätzlich eine vereinfachte Version von DCF, die ebenfalls künftige Erträge und den Diskontsatz verwendet, jedoch mit weniger Daten auskommt. 
  • Hedonische Bewertung: Hier wird der Verkehrswert einer Immobilie bestimmt, indem man die Preise von vergleichbaren Liegenschaften an ähnlichen Lagen heranzieht. Damit ist sie für Renditeimmobilien genauso wie für Wohneigentum (und grundsätzlich fast jedes Handelsgut) anwendbar.
  • Realwert: Vor allem bei nicht-renditeorientierten Immobilien kommt diese Methode zum Einsatz. Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Wert des Grundstückes sowie dem Gebäudewert. Für letzteren sind die Kosten ausschlaggebend, die für den Bau der Liegenschaft aufgewendet werden mussten. Diese Kosten werden entsprechend dem Alter des Gebäudes entwertet – je älter, desto weniger Wert hat die Immobilie.
  • Lebenszyklusmodell: In diesem Modell stehen die Investitionen im Vordergrund, die in die Liegenschaft getätigt wurden. Vereinfacht gesagt entspricht der aktuelle Immobilienwert nach diesem Modell sämtlichen Investitionen in die Liegenschaft (Baukosten und eventuelle Renovationen), abzüglich einer gewissen Amortisation, die das Alter der Liegenschaft berücksichtigt.

Mehr Informationen zu den einzelnen Verfahren finden Sie bei IAZI.

Beeinflussende Faktoren für die Immobilienbewertung

Aus dieser Übersicht der Berechnungsmethoden wird klar: Einnahmen, Alter, Lage und Ausbaustandard sind zentrale Grössen der Immobilienbewertung. Damit Sie sich zu diesen abstrakten Begriffen ein besseres Bild machen können, schauen wir uns nun am Beispiel einer echten Immobilienschätzung von Wüest Partner an, wie sie in die Schätzung einfliessen. Es handelt sich hierbei um einen Bewertungsbericht einer Liegenschaft mit Baujahr 2020 in einer kleineren Luzerner Gemeinde, in der Nähe von Sursee gelegen.

Übersicht der Cashflows in der Immobilienbewertung von Wüest Partner

Hier sehen wir die realen Cashflows, die für diese Liegenschaft in den kommenden 10 Jahren vorhergesagt werden, also eine Prognose der Geldzuflüsse – primär durch Mieteinnahmen – sowie der Geldabflüsse, zum Beispiel für Unterhalt, Versicherung, Steuern etc. Real bedeutet in diesem Zusammenhang inflationsbereinigt – Die Veränderungen über die Zeit haben also mit der Liegenschaft direkt zu tun und sind nicht der Teuerung geschuldet. 

Diese Cashflows sind der Grundstein für die DCF- sowie die Ertragswert-Methode. Solche Vorhersagen von Erträgen und Kosten basieren auf Erfahrungswerten und sind daher im Grunde verlässlich, können jedoch Unvorhergesehenes nicht einbeziehen, etwa, wenn Wohnungen länger leer stehen als angenommen und daher mehr Mieteinnahmen verloren gehen als prognostiziert. 

Qualitätsprofil in der Immobilienbewertung von Wüest Partner

Auf dieser Seite wird die Liegenschaft detailliert qualitativ bewertet, von der Lage über den Ausbaustandard bis zur Nutzbarkeit der einzelnen Zimmer. Dieses Objekt verfügt neben Wohnungen auch über Gewerbeflächen, weshalb diese auf der rechten Seite noch gesondert bewertet werden. Da die Immobilie erst kürzlich gebaut wurde, wird der Zustand mit der maximalen Punktzahl von 5 bewertet. Ältere Liegenschaften würden hier beispielsweise weniger Punkte erhalten. Rechts unten folgt schliesslich die Zusammenfassung über die Liegenschaft als Ganzes. Diese Bewertungen sind wichtige Anhaltspunkte für Investoren, anhand derer sie beurteilen können, ob eine Liegenschaft in ihre Anlagestrategie passt und um deren Renditepotenzial abschätzen zu können.

Zur Vertiefung dieses Themas können Sie sich hier ein Interview mit Mathias Weber von Wüest Partner zum Thema Immobilienbewertungen ansehen:

Ich bin überzeugt, dass eine Besichtigung vor Ort bei aller Digitalisierung nach wie vor sehr wichtig ist.

Mathias Weber, Partner bei Wüest Partner

Fazit

So vielfältig die Gründe für eine Immobilienbewertung sind, so gross ist auch der Markt für auftragsbasierte Bewertungen. Vom privaten Wohnungskäufer bis zum institutionellen Anleger mit Kapitalvolumen von mehreren hundert Millionen Franken – für jeden ist das richtige Angebot dabei. Gratisangebote liefern erste Anhaltspunkte zum Wert von Immobilien, sollten jedoch mit der nötigen Vorsicht verstanden werden. Verschiedene Einschränkungen limitieren die Aussagekraft solcher Schätzungen, was auch am Umstand zu erkennen ist, dass die getesteten Anbieter Bandbreiten von mehreren 100’000 Franken angeben und keine konkreten Werte. Kostenpflichtige Online-Optionen zeigen belastbarere Ergebnisse und dürften für viele Käufer von Wohnungen oder Einfamilienhäusern ausreichend sein. 

Sobald die Kapitalsummen über «normales» Wohneigentum hinausgehen und vor allem auch, wenn es um renditeorientierte Immobilien geht, bietet sich vielfach eine reguläre Bewertung an, die mit einer Besichtigung des Objektes kombiniert wird. 

Wichtige Faktoren für den Wert von Immobilien sind neben der Lage das Alter, der Ausbaustandard sowie die Mieteinnahmen (sofern es sich um ein Renditeobjekt handelt). Anhand der Ausschnitte aus dem Bewertungsbericht von Wüest Partner werden diese Faktoren und deren Bedeutung ersichtlich.

Die bereitgestellten Informationen dienen Werbezwecken. Sie sind nicht als persönliche Empfehlung aufzufassen und berücksichtigen weder die Anlageziele noch die Anlagestrategien oder die finanzielle Situation oder Bedürfnisse einer bestimmten Person. Die Informationen stellen weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer finanziellen Transaktion irgendeiner Art dar. Crowdhouse gibt keine Gewähr hinsichtlich des Inhalts und der Vollständigkeit der Informationen und lehnt jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung der Informationen ergeben. Die Informationen sind nur zum Zeitpunkt ihrer Erstellung aktuell und können sich jederzeit ohne Vorankündigung ändern. Ohne schriftliche Genehmigung von Crowdhouse dürfen diese Informationen weder vervielfältigt noch an Dritte verteilt beziehungsweise weitergegeben werden. Crowdhouse erbringt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Im Zusammenhang mit Immobilienanlagen bestehen diverse Risiken (u.a. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, Bewertungsrisiko, Marktrisiko bezüglich Mieterträgen, Zinsentwicklung, begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung, Instandsetzung- und haltung von Liegenschaften). Eine nicht abschliessende Aufzählung solcher Risiken kann unter https://crowdhouse.ch/de/risikohinweise abgerufen werden. Es wird empfohlen, sich vor jeder Investition in Immobilienanlagen von einem Finanz- und/oder Steuerexperten beraten zu lassen.