Crowdfunding

Immobilienbesitz, Investieren

Immobilien und die Crowd – eine komplizierte Beziehung

4. November 2019

Immobilien und die Crowd – das scheint zusammenzupassen. In der Schweiz wurden im Jahr 2018 mehr als 500 Millionen Franken über Crowdfunding-Kampagnen gesammelt. Massgebliche Wachstumstreiber waren dabei vor allem Immobilien-Crowdinvestments. Mit rund 180 Millionen machten diese «Schwarmfinanzierungen» fast einen Drittel des Gesamtvolumens aus.

Ähnlich zeigt sich das Bild auch in Deutschland. Im Jahr 2018 wurden knapp 300 Millionen Franken über Crowdinvesting-Kampagnen gesammelt. Rund zwei Drittel davon fielen auf den Bereich von Immobilienfinanzierungen.

 «Immobilien-Crowdfunding» ist ein unscharfer Sammelbegriff

Wo neue Trends aus dem Boden schiessen, lassen Kritiker in der Regel nicht lange auf sich warten. Immobilien-Crowdfunding stösst nicht nur auf Begeisterung. Neue crowdbasierte Investitionsmöglichkeiten werden in den Medien gerne und oft thematisiert – die Autoren halten dabei nicht mit Kritik zurück und greifen gerne und schnell zu Schlagwörtern wie «Hochrisikoanlagen» und «Schönwettermodelle».

Was dabei stört ist nicht die Kritik – vielmehr die undifferenzierte Betrachtungsweise. Denn wer sich mit Immobilien-Crowdfunding auseinandersetzt, dem muss in erster Linie eines bewusst sein: «Immobilien-Crowdfunding» ist ein Sammelbegriff, der eine Vielzahl von unterschiedlichen Investitionsmodellen vereint, die sich bei wesentlichen Parametern wie Risikoprofil, Eigentumsanspruch, Nachrangigkeit, Sicherheit, Laufzeit, Anlagehorizont oder auch Mindestinvestitionsbetrag markant voneinander unterscheiden.

Ganz von vorne: Supporting, Donating, Investing oder Lending?

Die Unschärfe beginnt dabei bereits beim generellen Crowdfunding-Begriff, der oft falsch oder missverständlich verwendet wird. Unter Crowdfunding versteht man Finanzierungen, bei denen mehrere Personen gemeinsam Geld geben. Dabei lassen sich im Wesentlichen vier verschiedene Crowdfunding-Formen unterscheiden:

  • Crowdsupporting
  • Crowddonating
  • Crowdinvesting
  • Crowdlending

Diese Crowdfunding-Teilbereiche haben eines gemeinsam: Mehrere Menschen zahlen gemeinsam für «etwas». Der grosse Unterschied liegt darin, was die entsprechenden Personen für ihre Einzahlung als Gegenleistung zurückerhalten. All diese Formen von Crowdfunding können auch bei der Finanzierung von Immobilien auftreten. 

Beim Crowdsupporting – der klassischen Variante des Crowdfundings, das man vor allem aus dem kulturellen Bereich kennt – erhalten die Geldgeber in der Regel eine nicht-monetäre Gegenleistung, die mit dem finanzierten Projekt zusammenhängt. Ein Beispiel aus der Immobilienwelt liefert der Sheffield FC. Für den Bau eines eigenen Stadions hat der älteste Fussballclub der Welt eine Crowdfunding-Kampagne lanciert. Wer mindestens 20 Pfund beisteuerte, erhielt eine Karte für das Eröffnungsspiel. Ab einem Betrag von 500 Pfund gab es eine Saisonkarte bis ans Lebensende. Die Kampagne verlief mässig erfolgreich. 

Beim Crowddonating erhält man für seinen monetären Einsatz überhaupt keinen Gegenwert. Es handelt sich um klassische Spenden. Ein berühmtes Beispiel aus der jüngeren Immobilien-Geschichte: Mehrere Menschen haben Geld für den Wiederaufbau der am 15. April 2019 niedergebrannten Notre Dame zur Verfügung gestellt. Dank der Kampagne sind in der Zwischenzeit über 1 Milliarde Dollar zusammengekommen.

Beim Crowdlending ist die Crowd Kreditgeber. Sie stellt einer Privatperson oder einem Unternehmen einen bestimmten Betrag zur Verfügung. Dieser Betrag wird verzinst und nach einer bestimmten Laufzeit zurückbezahlt. Auch im Immobilienbereich wird dieses Konzept seit längerem umgesetzt – insbesondere in Deutschland und Österreich. Plattformen wie Exporo, Zinsland oder Dagobertinvest sammeln über die Crowd Mezzanine-Kredite für Immobilien-Projektentwickler, welche damit Neu- und Umbauten von Immobilien realisieren. Nach der erfolgreichen Wiederveräusserung der Projekte wird der Kredit zuzüglich Zinsen an die Crowd zurückbezahlt. 

Beim Crowdinvesting erwerben die Geldgeber Anteile – sei es an einer Immobilie selbst oder an einem auf Immobilien gestützten Investmentvehikel. Das Immobilien-Miteigentum – so wie es Crowdhouse anbietet – ist in der Schweiz die am weitesten verbreitete Form von Immobilien-Crowdinvesting. Mehrere Investoren erwerben dabei gemeinsam eine Immobilie und werden als Miteigentümer derselbigen ins Grundbuch eingetragen. Sie partizipieren in der Folge an den Mieterträgen und der Wertentwicklung der gehaltenen Liegenschaft.

Immobilien-Crowdfunding als Geldanlage

Handelt es sich beim Immobilien-Crowdfunding nun um Crowdinvesting oder um Crowdlending? Das kommt auf das Modell, den Anbieter und die Betrachtungsweise an. Wer über die Crowd in Immobilien investieren möchte, dem stehen weltweit eine Vielzahl unterschiedlicher Anbieter und Modelle zur Verfügung. Dass sich mehrere Personen zusammentun, um gemeinsam Immobilien zu finanzieren, ist im Übrigen weder ein neues, noch ein digitales Phänomen. Schlussendlich handelt es sich um nichts anderes als das Grundprinzip von Immobilienfonds – und selbige existieren in der Schweiz schon seit den 1930er-Jahren.

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Im Zusammenhang mit Immobilienanlagen bestehen diverse Risiken (u.a. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, Bewertungsrisiko, Marktrisiko bezüglich Mieterträgen, Zinsentwicklung, begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung, Instandsetzung- und haltung von Liegenschaften). Eine nicht abschliessende Aufzählung solcher Risiken kann unter https://crowdhouse.ch/de/risikohinweise abgerufen werden. Es wird empfohlen, sich vor jeder Investition in Immobilienanlagen von einem Finanz- und/oder Steuerexperten beraten zu lassen.