Hebelwirkung Hypothek

Immobilienbesitz

Immobilien: Wie Sie mit Fremdkapital die Rendite steigern

7. November 2019

Immobilien sind beliebt, wenn es darum geht, Geld krisenfest und rentabel anzulegen. Der Kauf einer Liegenschaft erfordert jedoch oft grosse Summen an Kapital. Wer nicht die ganzen Kosten selber tragen kann oder will, beantragt ein Hypothekardarlehen. Der richtige Einsatz von Fremdkapital macht besonders für Anleger Sinn.

Durch den Beizug von Fremdkapital kann der Investor seinen Anteil an Eigenmittel in der Immobilie senken. Bleiben die Mietzinseinnahmen der Liegenschaft gleich (abzüglich der Zinskosten für das Hypothekardarlehen), steigt die Rendite – genauer gesagt, die Eigenkapitalrendite. Mit dem richtigen Einsatz von Fremdkapital kann also der Kapitalertrag gesteigert werden – es entsteht eine Hebelwirkung, auch als Leverage-Effekt bekannt.

Damit dieser zum Tragen kommt, muss die Brutto- oder Gesamtrendite der Investition höher ausfallen als der Fremdkapitalzins. Das heisst: Kann ein Eigentümer mit seiner Anlage eine Bruttorendite von z.B. 6 % erwirtschaften, während der Hypothekarzins 2 % beträgt, ensteht ein positiver Leverage-Effekt. 

Negative Hebelwirkung

Hebel bewegen sich bekanntlich in 2 Richtungen; ein Ausschlag in die andere Richtung ist also ebenfalls möglich. Verliert eine Immobilie beispielsweise an Wert, besteht die Gefahr eines negativen Leverage-Effekts. Je höher die Belehnung ausfällt, desto grösser ist der prozentuale Verlust an Eigenkapital. Ein Wertverlust von 5 % der Liegenschaft resultiert bei einer Belehnung von 80 % in einem Eigenkapitalverlust von 25 %. Im schlimmsten Fall ist es auch möglich, dass das Finanzinstitut eine Nachdeckung oder Abzahlung der Hypothek verlangt.

Detaillierte Fallbeispiele, Berechnungsgrundlagen und weitere Informationen zum Thema finden Sie im Merkblatt «Hebelwirkung Hypothek: Mit Fremdkapital die Rendite steigern»:

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Im Zusammenhang mit Immobilienanlagen bestehen diverse Risiken (u.a. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, Bewertungsrisiko, Marktrisiko bezüglich Mieterträgen, Zinsentwicklung, begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung, Instandsetzung- und haltung von Liegenschaften). Eine nicht abschliessende Aufzählung solcher Risiken kann unter https://crowdhouse.ch/de/risikohinweise abgerufen werden. Es wird empfohlen, sich vor jeder Investition in Immobilienanlagen von einem Finanz- und/oder Steuerexperten beraten zu lassen.