Immobilienbesitz, Markt

Hypotheken-Serie Teil 1: Welches Modell eignet sich für mich?

3. Dezember 2019

Hypothekardarlehen sind ein allgegenwärtiges Thema und aus dem Immobilienmarkt nicht wegzudenken. Vor allem im aktuellen Niedrigzinsumfeld werben Finanzinstitute mit immer attraktiveren Angeboten. Da ist es gar nicht so einfach, den Überblick zu behalten und das passende Angebot zu finden. In unserer fünfteiligen Serie zum Thema zeigen wir Ihnen die wichtigsten Aspekte, die es bei der Wahl einer Hypothek zu beachten gibt, sowie weitere relevante Faktoren.

Der erste Teil der Serie widmet sich dem Thema Hypothekar-Modelle. Denn Hypothek ist nicht gleich Hypothek: Je nach Modell und Laufzeit kann der Zinssatz sehr unterschiedlich ausfallen. Die drei geläufigsten Modelle auf dem Markt sind Festhypotheken, variable Hypotheken sowie LIBOR-Hypotheken.

Festhypotheken

Der Zinssatz einer Festhypothek wird beim Vertragsabschluss für eine bestimmte Laufzeit (zum Beispiel 3, 10 oder mehr Jahre) fixiert und bleibt bis zum Ablauf unverändert. In Tiefzinszeiten und bei einem absehbaren Anstieg des Zinsniveaus ist daher eine Festhypothek besonders attraktiv. 

Eine von Moneypark veröffentlichte Studie zur Hypothekarauswahl der Schweizer und Schweizerinnen zeigt denn auch, dass in den letzten Jahren stets die zehnjährige Festhypothek von Kunden am stärksten nachgefragt wurde. Das ist vor allem auf das Tiefzinsumfeld zurückzuführen, aber auch auf die immer stärker abflachende Zinsstruktur. Kostete eine zehnjährige Festhypothek Mitte 2018 noch 1.56 % (im Vergleich zu 1.11 % für eine 5-jährige Hypothek, d.h. 45 Basispunkte Unterschied), betrug der Unterschied der Richtzinsen ein Jahr später nur noch 15 Basispunkte.

Aufgrund der klaren Verhältnisse eignet sich eine Festhypothek vor allem für risikobewusste Hypothekarnehmer und solche, die Wert auf eine hohe Budgetsicherheit legen.

LIBOR-Hypotheken

Geldmarkt- oder LIBOR-Hypotheken werden über eine feste Laufzeit von drei bis fünf Jahren abgeschlossen. Dabei kann sich der Zinssatz – wie bei der variablen Hypothek – während der Laufzeit verändern. Er wird am LIBOR, der London Interbank Offered Rate, ausgerichtet. Es handelt sich dabei um den Zinssatz, zu welchem sich Banken kurzfristig untereinander Geld ausleihen. Während die Höhe des LIBOR’s jeden Tag neu bestimmt wird, wird bei der LIBOR-Hypothek etwas mehr Stabilität geboten: Die Kunden können entscheiden, in welchen Abständen der Zinssatz angepasst wird – meist kann der Hypothekarnehmer zwischen einem 3, 6 oder 12-Monats-LIBOR wählen.

In einem Tiefzinsumfeld ist die LIBOR-Hypothek oft die preiswerteste Variante – bei sinkenden Zinsen profitiert man unmittelbar von den Zinssenkungen. Da die Zinsen aber auch steigen können, eignet sich diese Hypothekarform vor allem für risikobereite Personen, die steigende Zinsen finanziell verkraften können.

Variable Hypotheken

Die variable Hypothek hat keine feste Laufzeit, sondern unterliegt lediglich einer Kündigungsfrist. Diese beträgt in der Regel drei oder sechs Monate. Der Zinssatz der variablen Hypothek steigt und fällt mit dem allgemeinen Zinsniveau. Die Anpassung der Zinssätze ist jedoch im Gegensatz zur LIBOR-Hypothek intransparent. Die Zinssätze sind vor allem in Tiefzinsphasen oft zu hoch – und dementsprechend für Hypothekarnehmer nicht besonders attraktiv.

Im historischen Vergleich hat sich die Nachfrage nach der variablen Hypothek stark verändert: War sie vor 20 Jahren noch die meist abgeschlossene Hypothekarform, beträgt der Marktanteil heute noch knapp 2 %.Der Grund dafür ist einfach: Bis im Herbst 2008 unterlag der variable Zinssatz dem politischen Einfluss. Er galt als Grundlage für die Mietzinsberechnung und wurde deshalb oft künstlich tief gehalten. Seit 2008 ist jedoch nicht mehr der variable Zinssatz, sondern der Refinanzierungssatz der Schweizerischen Nationalbank (SNB) massgebend für die Mietzinsberechnung. Banken und Versicherungen können seither den Zinssatz für variable Hypotheken frei gestalten.

Aufgrund der intransparenten Zinsgestaltung entscheiden sich oft nur Liegenschaftsbesitzer, die eine kurzfristige Finanzierung oder Überbrückung benötigen, für eine variable Hypothek.

Fazit

Welches Modell Sie auch wählen – entscheidend ist, dass Sie sich nicht mit dem erstbesten Vorschlag zufrieden geben. Es ist wichtig, verschiedene Offerten einzuholen – Usanz sind mindestens drei bis fünf Offerten. Dabei sollten Sie nicht nur Banken, sondern auch Pensionskassen und Versicherungen berücksichtigen. Deren Angebote können in gewissen Fällen, vor allem bei längeren Laufzeiten, wesentlich günstiger ausfallen.

Mehr zum Thema

Sie möchten gerne mehr zum Thema Hypotheken erfahren? Lesen Sie in den nächsten Wochen die weiteren Teile unserer Hypotheken-Serie oder laden Sie jetzt den Ratgeber «10 Fragen, die Sie sich vor dem Abschluss einer Hypothek stellen sollten» kostenlos herunter.

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