Zinsanstieg

Immobilienbesitz, Markt

Hypotheken-Serie Teil 5: Was, wenn die Zinsen steigen?

14. Januar 2020

Hypothekardarlehen sind ein allgegenwärtiges Thema und aus dem Immobilienmarkt nicht wegzudenken. Vor allem im aktuellen Niedrigzinsumfeld werben Finanzinstitute mit immer attraktiveren Angeboten. Da ist es gar nicht so einfach, den Überblick zu behalten und das passende Angebot zu finden. In unserer fünfteiligen Serie zum Thema zeigen wir Ihnen die wichtigsten Aspekte, die es bei der Wahl einer Hypothek zu beachten gibt, sowie weitere relevante Faktoren.

Der fünfte und letzte Teil der Hypotheken-Serie beschäftigt sich mit dem für Hypothekarnehmer gefürchteten Thema Zinsanstieg. Experten gehen davon aus, dass die SNB frühestens 2021 einen Zinsschritt wagen wird – und auch dann wird dieser vermutlich eher gemässigt sein. Über kurz oder lang dürfte es jedoch zu einem Zinsanstieg kommen. Welche Auswirkungen hat dies auf Hypothekarnehmer?

Bei der Abschätzung der Auswirkungen muss natürlich die Höhe des Zinsanstieges berücksichtigt werden. Aber auch das vom Hypothekarnehmer gewählte Modell ist ausschlaggebend. 

So wirkt sich ein Zinsanstieg bei Festhypotheken aus

Wie der Name schon sagt, sind die Zinsen bei einer Festhypothek bis zum Ende der Laufzeit fixiert, ein Zinsanstieg hat also in dieser Zeit keine Auswirkungen auf die Zinskosten. Nun kann es jedoch sein, dass die Hypothek in Kürze abläuft und sich ein Zinsanstieg abzeichnet. In diesem Fall können Sie die Festhypothek vorzeitig verlängern. Dabei wird der Zinssatz für die neue Hypothek zum aktuellen Zeitpunkt festgelegt, vergleichbar mit einem Devisengeschäft. In den meisten Fällen ist eine Verlängerung zwischen 3 und 6 Monaten vor Auslauf der Hypothek kostenlos. Möchte man die Hypothek schon früher verlängern – das ist in der Regel bis zu 24 Monate im Voraus möglich – zahlt man einen sogenannten «Forward-Aufschlag». Dieser bewegt sich zwischen 0.05 und 0.2 Prozentpunkte im Jahr und wird auf den aktuellen Zinssatz für die gesamte Laufzeit aufgeschlagen. Der Forward-Aufschlag ist abhängig von der Volatilität der Zinsen sowie der geplanten Laufzeit der Hypothek.

Auswirkungen für LIBOR-Kunden

Anders sieht die Lage bei LIBOR-Hypotheken aus: je nach gewähltem Modell – 1-, 3-, 6- oder 12-Monats LIBOR – spüren Hypothekarnehmer den Zinsanstieg spätestens mit einem Jahr Verzögerung in Form von steigenden Zinskosten. Als Schutz vor starken Zinsanstiegen kann bei LIBOR-Hypotheken eine Zinsobergrenze, ein sogenannter «Cap» definiert werden. Diese Obergrenze darf während der gesamten Laufzeit nicht überschritten werden. Für diese  Sicherheit bezahlt der Hypothekarnehmer dem Finanzinstitut eine Prämie.

Fazit

Ein Zinsanstieg bedeutet für Immobilienbesitzer langfristig gesehen höhere Zinskosten. Das kann einige in Bedrängnis bringen – vor allem, wenn die Zinskosten im Vergleich zum Bruttoeinkommen schon sehr eng kalkuliert sind. In der Regel ist es jedoch so, dass Schweizer Finanzinstitute vor der Vergabe einer Hypothek eine Tragbarkeits-Analyse durchführen – bei dieser wird mit kalkulatorischen Zinsen von 5 % gerechnet. Nur wenn diese kalkulatorischen Kosten nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens betragen, wird die Hypothek gewährt. Ein moderater Anstieg der Zinsen (unter 3-5 %) sollte also für die Mehrheit der Immobilienbesitzer keine grossen Probleme darstellen, sofern das Bruttoeinkommen gleich bleibt. Eine weitere Problematik, die bei einem Zinsanstieg nicht ausser Acht gelassen werden sollte, ist die sinkende Nachfrage nach Immobilien: Ohne den Hebeleffekt von günstigen Hypotheken wird der Immobilienkauf weniger attraktiv, was wiederum die Immobilienpreise senkt.

Mehr zum Thema

Sie möchten gerne mehr zum Thema Hypotheken erfahren? Lesen Sie in den nächsten Wochen die weiteren Teile unserer Hypotheken-Serie oder laden Sie jetzt den Ratgeber «10 Fragen, die Sie sich vor dem Abschluss einer Hypothek stellen sollten» kostenlos herunter.

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