Wann lohnt sich die Amortisation einer Hypothek?

Im Zusammenhang mit der Finanzierung einer Rendite-Immobilie ist die Planung der Amortisation ein wichtiger Faktor. Denn mit der Rückzahlung bzw. Amortisation von Hypotheken können nicht nur Zinskosten gespart, sondern auch Schulden reduziert werden. Wer hingegen eine Hypothek verlängert, erhält meist mehr finanziellen Spielraum. Ob die Amortisation einer Hypothek sinnvoll ist oder nicht, ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Aus diesem Grund wird sich dieser Blogbeitrag mit der Beantwortung der folgenden Fragen beschäftigen: Was versteht man unter der Amortisation einer Hypothek? Welche Arten der Amortisation gibt es und wann lohnt sie sich?

Worum handelt es sich bei der Amortisation einer Hypothek?

Spricht man von der Amortisation einer Hypothek, versteht man darunter die teilweise Rückzahlung oder Tilgung einer Hypothek. Die Amortisation kann einmalig oder in regelmässigen Abständen erfolgen. Möchte ein/eine Hypothekarnehmer/in regelmässige Rückzahlungen tätigen, so muss dies in der Regel im Hypothekarvertrag mit dem/der Kreditgeber/in vereinbart sein. Einmalige Amortisationen erfolgen normalerweise am Ende eines Vertrags. Grundsätzlich gibt es bei der Amortisation zwischen der ersten und zweiten Hypothek einen markanten Unterschied. Die erste Hypothek muss in den meisten Fällen nicht amortisiert werden, wohingegen die zweite Hypothek bei Rendite-Immobilien innerhalb von 15 Jahren oder bis zum 65. Lebensjahr getilgt werden muss. Somit besteht für die zweite Hypothek eine Amortisationspflicht.

Was muss amortisiert werden?

Wie bereits erwähnt, kann grundsätzlich zwischen der ersten und zweiten Hypothek unterschieden werden. So darf die erste Hypothek generell nur zwei Drittel des Verkehrswerts betragen und muss nicht zwingend amortisiert werden. Hingegen ist es Pflicht, die zweite Hypothek, die für die Finanzierung mit einer höheren Belehnung notwendig wird, zurückzuzahlen. Möchte man die erste Hypothek tilgen, ist dies nur zum Ende der Vertragslaufzeit möglich oder wenn es vorher vertraglich festgelegt wurde. Für die freiwillige Amortisation der ersten Hypothek gibt es gute Gründe – aber auch Faktoren, die dagegen sprechen.

Faktoren für die Amortisation der ersten Hypothek

Hypothekarnehmer/innen, die ihre erste Hypothek tilgen, zahlen häufig weniger Zinsen. Denn die Höhe der zu zahlenden Hypothekarzinsen hängt unmittelbar mit der Höhe der Hypothek zusammen. Zahlt ein/e Hypothekarnehmer/in beispielsweise bei einem Zinssatz von 2% CHF 100’000 von der Hypothek an den/die Kreditgeber/in zurück, kann er/sie im Jahr durchschnittlich CHF 2’000 Zinskosten einsparen. Das bedeutet: je höher der Zinssatz einer Hypothek, desto mehr lohnt sich eine Amortisation. Ein zweiter Grund ist, dass mit der freiwilligen Rückzahlung der Verschuldungsgrad sinkt. Hypotheken sind grundsätzlich nichts anderes als Schulden.

Faktoren gegen die Amortisation der ersten Hypothek

Gegen eine Amortisation der ersten Hypothek sprechen steuerliche Gründe. Denn das Gesetz erlaubt es, die Zinsen von Hypothekarschulden vom steuerbaren Einkommen abzuziehen. Da eine Immobilie grundsätzlich versteuert werden muss, kann es aus diesem Grund durchaus sinnvoll sein, den steuerlichen Vorteil auszunutzen und die Hypothek nicht zu amortisieren. Ausserdem fallen durch die Amortisation liquide Mittel weg, die beispielsweise für die Finanzierung der Renovation einer Rendite-Immobilie genutzt werden können. Verwenden Hypothekarnehmer/innen freies Kapital für die Amortisation, steht es somit grundsätzlich an anderer Stelle nicht zur Verfügung.

Wann muss man amortisieren?

Da die Amortisation der ersten Hypothek freiwillig ist, gibt es auch keinen festen Zeitpunkt, wann eine Tilgung erfolgen muss. Die zweite Hypothek hingegen hat hier ganz klare Vorgaben. So muss sie, wie bereits erwähnt, innerhalb von 10 Jahren oder bis zum Erreichen des Pensionsalters auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden. Die Tilgung muss linear erfolgen und spätestens 12 Monate nach der Auszahlung beginnen. Wann die Hypothek amortisiert wird, legt der/die Hypothekarnehmer/in im Vorfeld gemeinsam mit dem/der Kreditgeber/in fest.

Wie funktioniert die Amortisation?

Grundsätzlich kann indirekt oder direkt amortisiert werden. Bei der direkten Amortisation wird in regelmässigen Abständen ein Teil der Hypothek zurückgezahlt. Die Höhe der Hypothek reduziert sich nach jeder Rückzahlung und dadurch verringern sich auch die Zinskosten. Bei der indirekten Amortisation hingegen bleibt die Höhe der Hypothek immer gleich hoch. Anstatt einer regelmässigen Rückzahlung an die Bank wird auf ein Konto der Säule 3a einbezahlt. Das so angesparte Kapital wird zu Gunsten der Bank verpfändet und dient als Sicherheit. Spätestens bei der Pensionierung wird dieses ausbezahlt und muss für die Rückzahlung der Hypothek verwendet werden.

Direkte Amortisation

Bei der direkten Amortisation wird ein fixer Betrag festgelegt, der regelmässig, meist vierteljährlich, an den/die Kreditgeber/in zurückgezahlt wird. Um die Tranche zur Tilgung der Hypothek zu berechnen, kann der Hypothekarbetrag durch die Laufzeit geteilt werden. Hieraus ergibt sich die Jahrestranche. Erfolgt eine vierteljährliche Amortisation, wird die Jahrestranche durch vier geteilt. Mit einer Zweithypothek von CHF 240’000, müssen bei einer Laufzeit von 15 Jahren, pro Jahr insgesamt CHF 16’000 zurückbezahlt werden und pro Quartal ergibt sich ein Betrag von CHF 4’000.

Hypothekarnehmer/innen verringern somit kontinuierlich ihre Hypothekarschuld sowie die Höhe der Zinszahlungen. Die Steuerlast hingegen steigt gleichzeitig an. Dies liegt daran, dass durch die Rückzahlung an den/die Kreditgeber/in weniger Zinsen und Schulden von dem zu versteuernden Einkommen bzw. Vermögen abgezogen werden können. Ein Vorteil ist: Bleiben die Hypothekarzinssätze gleich oder fallen, sinken bei der direkten Amortisation die Zinskosten jährlich. Hierdurch steigt der Anteil des frei verfügbaren Einkommens.

Indirekte Amortisation

Bei der indirekten Amortisation wird die Hypothek nicht in regelmässigen Abständen bei der Bank getilgt, sondern auf einmal. Dazu wird das Geld in die Säule 3a investiert. Das bedeutet, die Hypothekarzinsen und der Hypothekarbetrag bleiben gleich, während das Guthaben der privaten Vorsorge steigt. In die Säule 3a darf zu diesem Zweck jährlich der gesetzliche Maximalbetrag eingezahlt werden.

Diese Variante bietet Hypothekarnehmer/innen vor allem steuerliche Vorteile. Denn mit der indirekten Variante lassen sich sowohl die Hypothekarzinsen als auch die Einzahlungen in die private Vorsorge von der Einkommenssteuer abziehen. Bei dieser Art der Amortisation kann somit doppelt gespart werden. Zusätzlich fällt auch keine Vermögenssteuer auf das Vorsorgevermögen an.

Vergleich der direkten und indirekten Amortisation

Im Vergleich der beiden Amortisationsvarianten lässt sich feststellen, dass die indirekte Amortisation oft vorteilhafter ist als die direkte. Dies ist jedoch abhängig von der persönlichen Steuersituation eines/r Hypothekarnehmer/in und den Zinsen. Für ein besseres Verständnis werden in dem folgenden Rechenbeispiel die Unterschiede zwischen indirekter und direkter Amortisation aufgezeigt. In der Annahme beträgt die Schuld der zweiten Hypothek CHF 240’000,  welche nach insgesamt 15 Jahren amortisiert sein soll. Der Hypothekarzinssatz beträgt 2.2%, der Zinssatz der dritten Säule 0.05% und der Grenzsteuersatz beträgt 33%. Die Einzahlung bzw. die Amortisationszahlung in die Säule 3a erfolgt jeweils zum Ende des Jahres und die Kapitalsteuer auf das ausgezahlte 3a-Guthaben beträgt 6%.

Schweizer Franken auf den nächsten 100er-Schritt gerundet.

Fazit: Welche Art lohnt sich?

Grundsätzlich hängt die Wahl einer Amortisationsvariante für eine Hypothek von der jeweiligen finanziellen Situation eines/r Hypothekarnehmer/in ab. Eine indirekte Amortisation ist beispielsweise besonders lohnenswert, wenn die Hypothekarzinsen von der Rendite der Geldanlage überstiegen werden. Verfügen Hypothekarnehmer/innen über genügend finanzielle Mittel, ist die direkte Amortisation durchaus sinnvoll. Generell sollte die Art der Amortisation aber individuell entschieden werden.