Hebel

Immobilienbesitz, Markt

Hypotheken-Serie Teil 3: Fremdkapital und der Hebeleffekt

17. Dezember 2019

Hypothekardarlehen sind ein allgegenwärtiges Thema und aus dem Immobilienmarkt nicht wegzudenken. Vor allem im aktuellen Niedrigzinsumfeld werben Finanzinstitute mit immer attraktiveren Angeboten. Da ist es gar nicht so einfach, den Überblick zu behalten und das passende Angebot zu finden. In unserer fünfteiligen Serie zum Thema zeigen wir Ihnen die wichtigsten Aspekte, die es bei der Wahl einer Hypothek zu beachten gibt, sowie weitere relevante Faktoren.

Der dritte Teil der Hypotheken-Serie widmet sich der Essenz der Hypothek: dem Fremdkapital. Wer ein Eigenheim oder eine Liegenschaft als Anlage erwerben möchte, kommt kaum um den Beizug eines Hypothekardarlehens herum. Vor allem für Anleger hat dies einen positiven Nebeneffekt: sinkt der Anteil an Eigenkapital, während der Gewinn gleich bleibt, steigt die Eigenkapitalrendite. Es entsteht ein Hebeleffekt.

Belehnungsgrad vs. Tragbarkeit

Um festzulegen, wie hoch eine Liegenschaft belehnt werden soll, müssen Sie sich über die mögliche Maximalbelehnung im Klaren sein. Dabei differenzieren Finanzinstitute grundsätzlich zwischen selbstgenutztem Wohneigentum und Renditeliegenschaften. Bis Ende 2019 gelten in beiden Fällen noch dieselben Regeln – ab dem 1. Januar 2020 treten für die Finanzierung von Renditeobjekten jedoch verschärfte Anforderungen in Kraft. Neu beträgt der Mindestanteil an Eigenmitteln 25 %, anstatt der bisher geltenden 10 %. Der maximale Belehnungsgrad für Renditeliegenschaften beträgt somit 75 %, bei selbstgenutztem Wohneigentum bleibt dieser wie anhin bei 90 % (in der Praxis werden 80 % jedoch selten überschritten).

Die theoretisch mögliche Maximalbelehnung ist das eine, die finanzielle Tragbarkeit derselben jedoch das andere. Bevor eine Hypothek gewährt wird, prüft das Finanzinstitut als Hypothekargeber deren Tragbarkeit. Diese entspricht dem Verhältnis zwischen den laufenden Kosten für das Immobilieneigentum und dem jährlichen Einkommen. Hierbei gilt die Faustregel: Die laufenden Kosten dürfen einen Drittel des jährlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen.

Sollte eine Maximalbelehnung aus finanzieller Sicht tragbar sein, stehen Sie vor der nächsten Frage: soll diese auch ausgereizt werden oder nicht? Beides hat Vor- und Nachteile. So kann eine tiefere Belehnung zum Beispiel die Amortisation senken. Bei einer hohen Belehnung wiederum steigt die Eigenkapitalrendite – der sogenannte Hebeleffekt kommt zum Tragen.

So funktioniert der Hebeleffekt

Der Hebeleffekt, auch bekannt als Leverage-Effekt, beschreibt die Hebelwirkung des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalrentabilität. Durch den Einsatz von Fremdkapital (anstelle von Eigenkapital) kann die Eigenkapitalrendite für den Eigentümer gesteigert werden. Das ist besonders bei Renditeliegenschaften relevant.

Damit der Leverage-Effekt zum Tragen kommt, muss die Brutto- oder Gesamtrendite der Investition höher ausfallen als der Fremdkapitalzins. Das heisst: kann ein Eigentümer mit seiner Anlage eine Bruttorendite von z.B. 6% erwirtschaften, wobei der Hypothekarzins 2% beträgt, entsteht ein positiver Leverage-Effekt. Sinkt die Bruttorendite oder steigt der Hypothekarzins, besteht die Gefahr eines negativen Leverage-Effekts.

In einem Fallbeispiel werden Chancen und Risiken des Leverage-Effekts sichtbar. Denn nicht nur die Eigenkapitalrendite nimmt im Fall einer Belehnung zu, sondern auch das Risiko eines Eigenkapitalverlustes. Untenstehende Grafik zeigt klar, dass die möglichen Wertverluste relativ zum investierten Eigenkapital steigen, je höher die Belehnung ausfällt.

Hebeleffekt bei der Finanzierung einer Liegenschaft zum Kaufpreis von CHF 2’000’000:

Hebeleffekt FinanzierungCrowdhouse AG

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Risiko einer hohen Belehnung beim Wertverlust einer Liegenschaft:

Fazit

Bevor Sie eine Hypothek aufnehmen, sollten Sie sich unbedingt der möglichen Risiken bewusst sein und diese gut abwägen. Bei einer Wertverminderung der Liegenschaft ist es möglich, dass das Finanzinstitut eine Nachdeckung oder Abzahlung eines Teils der Hypothek verlangt. Sind die Risiken für Sie finanziell tragbar, kann eine maximale Belehnung durchaus Sinn machen. Mit wenig(er) Eigenkapital kann eine attraktive(re) Rendite erwirtschaftet und das verbleibende Kapital für zusätzliche Anlagen verwendet werden.

Mehr zum Thema

Sie möchten gerne mehr zum Thema Hypotheken erfahren? Lesen Sie in den nächsten Wochen die weiteren Teile unserer Hypotheken-Serie oder laden Sie jetzt den Ratgeber «10 Fragen, die Sie sich vor dem Abschluss einer Hypothek stellen sollten» kostenlos herunter.

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Im Zusammenhang mit Immobilienanlagen bestehen diverse Risiken (u.a. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, Bewertungsrisiko, Marktrisiko bezüglich Mieterträgen, Zinsentwicklung, begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung, Instandsetzung- und haltung von Liegenschaften). Eine nicht abschliessende Aufzählung solcher Risiken kann unter https://crowdhouse.ch/de/risikohinweise abgerufen werden. Es wird empfohlen, sich vor jeder Investition in Immobilienanlagen von einem Finanz- und/oder Steuerexperten beraten zu lassen.