Handänderungssteuern beim Immobilienverkauf

Beim Kauf von Immobilien fallen verschiedene Gebühren und Steuern an. Dazu gehören auch die Handänderungssteuern. Wie in so vielen anderen Bereichen treibt auch bei den Handänderungssteuern der Kantönligeist sein Unwesen: In der Höhe wie auch der Art der Berechnung gibt es grosse kantonale Unterschiede. In der folgenden Übersicht finden Sie die Definition der Handänderungssteuer, kantonale Unterschiede sowie Berechnungsbeispiele.

Definition Handänderungssteuern und Grundlegendes

Die Handänderungssteuer fällt an, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt, also vor allem bei einem Verkauf oder durch Vererbung. Ausser Schwyz erhebt jeder Kanton eine Handänderungssteuer oder Grundbuchgebühren, welche alle denselben Zweck verfolgen: einerseits die Deckung der Kosten für die Anpassung des Grundbuchs und andererseits eine Einnahmequelle des Gemeinwesens.

Die Basis für die Höhe der Steuer ist der Kaufpreis der Liegenschaft. Gibt es keinen Kaufpreis (z. B. beim Erbgang) oder weicht der Preis offensichtlich stark vom realen Wert des Objekts ab, kann die Steuerbehörde auch auf amtliche Werte zurückgreifen.

In den meisten Fällen werden Handänderungssteuern auf Kantonsebene erhoben. Dabei werden die Gemeinden, auf deren Gebiet sich die gehandelten Liegenschaften befinden, an den Steuererlösen beteiligt.

Mehr zum Thema Immobilien-Steuern im Allgemeinen finden Sie im Blogartikel «Immobiliensteuern in der Schweiz – Übersicht über alle Kantone» und ausführlichere Informationen zur Grundstücksgewinnsteuer und Liegenschaftssteuer.

Kantonale Unterschiede bei den Handänderungssteuern

Die Kantone sind sehr frei in der Festlegung der Handänderungssteuern: Die Steuersätze bewegen sich zwischen 1,5 und 33‰ des Kaufpreises, wobei verschiedene Ober- und Untergrenzen gelten können. In Genf sind beispielsweise Liegenschaften bis zu einem Wert von exakt CHF 1’178’571.– von Handänderungssteuern befreit, während in Uri die Steuer maximal CHF 10’000.– betragen kann, unabhängig davon, wie hoch der Kaufpreis liegt. Die Kantone Aargau, Appenzell Ausserrhoden, Glarus, Jura, Solothurn, St. Gallen, Tessin und Zürich kennen teils deutliche Reduktionen der Steuer im Erbfall. Auch bei Liegenschaften, die für die Selbstbewohnung gekauft werden, kommen in einigen Kantonen reduzierte Sätze für die Handänderungssteuern zum Einsatz, zum Beispiel in Basel-Stadt und Neuenburg.

Der Kanton Zug berechnet als einziger Handänderungssteuern nicht mit einem festen Promillewert, sondern verrechnet einen Stundensatz von CHF 180.– für den Aufwand des Grundbuchamtes.

Handänderungssteuern Bern

Im Kanton Bern gilt ein Handänderungssteuersatz von 18‰, also 1,8% des Kaufpreises. Dabei gibt es keine reduzierten Steuersätze, etwa bei einer Erbschaft. Jeder Eigentümerwechsel wird gleich behandelt.

Handänderungssteuern Zürich

Die Zürcher verzichten auf die Handänderungssteuer zugunsten einer niedrigen Grundbuchgebühr von 1,5‰. Die Handänderungssteuer liegt hier also ganze 12 Mal niedriger als in Bern. Zudem gilt ein nochmals stark reduzierter Satz im Erbfall. Er beträgt pauschal 50 Franken, unabhängig vom Liegenschaftswert.

Handänderungssteuern Thurgau

Mit 10‰ liegt der Thurgau am unteren Rand des Mittelfeldes, kennt dafür keinerlei reduzierten Sätze. Rund 30 Millionen Franken pro Jahr nimmt der Kanton mit der Handänderungssteuer ein.

Handänderungssteuern Luzern

Im innerschweizer Kanton werden Handänderungssteuern von 15‰ erhoben. Damit liegt Luzern ziemlich genau im Mittelfeld der Kantone.

Berechnung Handänderungssteuergesetz

Im Folgenden klären wir, wer die Handänderungssteuern zu bezahlen hat und zeigen mit einigen Beispielen die Berechnung der Handänderungssteuer auf.

Wer bezahlt die Handänderungssteuer?

Eine wichtige Frage. Grundsätzlich können Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag selbst regeln, wer die Handänderungssteuern zu bezahlen hat. Dieser Punkt ist oft Teil der Vertragsverhandlungen.

Dennoch haben die meisten Kantone Regelungen für die Handänderungssteuern, die angewendet werden, wenn im Kaufvertrag nichts anderes ausgemacht wird. In den meisten Fällen muss der Käufer (bzw. die Erben) die Handänderungssteuern bezahlen. Dies ist in 15 Kantonen so (mit einigen fallbezogenen Ausnahmen): AI, BS, BE, FR, GR, JU, LU, NE, NW, SO, SG, TI, TG, VS, VD. Baselland und Obwalden sehen eine hälftige Teilung der Handänderungssteuer zwischen Käufer und Verkäufer vor.

Beispiel Handänderungssteuer Solothurn Berechnung

In Solothurn beträgt der Handänderungssteuersatz in der Regel 22‰, einzige Ausnahmen sind die Vererbung und der Verkauf an Ehegatten, wo der Satz auf 11‰ halbiert wird. Für die folgende Berechnung gehen wir vom Normalsatz von 22‰ aus. Verkauft wird ein Mehrfamilienhaus zu einem Kaufpreis von CHF 5’000’000.–.

Wie man die Handänderungssteuern in Solothurn berechnet.

Berechnung der Handänderungssteuern Solothurn

Die Handänderungssteuern für diese Liegenschaft beträgt in Solothurn also CHF 110’000.– und ist damit bei den Renditeberechnungen nicht zu vernachlässigen.

Beispiel Handänderungssteuer St. Gallen Berechnung

In der Ostschweiz liegt der Handänderungssteuersatz mit 10‰ im günstigsten Drittel der Kantone. Für dieselbe Liegenschaft wie oben im Wert von CHF 5’000’000.– fällt eine Steuer von CHF 50’000.– an.

Wie man die Handänderungssteuern in St. Gallen berechnet.

Berechnung der Handänderungssteuern St. Gallen

Fazit

Wie viele andere Steuern und Gebühren sind auch die Handänderungssteuern Teil des Kaufs und Vererbens von Liegenschaften. Fast alle Kantone erheben eine Steuer oder Gebühr für die Handänderung, wobei die Höhe der Steuer massiv schwankt. Im günstigsten Kanton (Zürich) ist die Handänderungsgebühr 22 Mal niedriger als in Neuenburg. Es lohnt sich also, bei der Auswahl der Renditeliegenschaft auch auf die anfallenden Steuern im Kanton zu achten. Im Extremfall betragen die Unterschiede alleine bei den Handänderungssteuern über 100’000 Franken.

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