Immobilienbesitz

Grundstückgewinnsteuer: Erklärung, Zusammensetzung & Sonderfälle

20. November 2020

Beim Verkauf einer Immobilie fallen verschiedene Steuern und Gebühren an. So beispielsweise die Notariats- und Grundbuchgebühren, die Handänderungssteuer sowie die Grundstückgewinnsteuer. In diesem Beitrag beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf einer Liegenschaft. Sie erfahren, was diese genau ist, wie sie sich zusammensetzt und welche Sonderfälle existieren.

Grundstückgewinnsteuer: Definition

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Objektsteuer. Dies bedeutet, dass der Gewinn auf dem Objekt – berechnet aus Differenz zwischen Erlös und Anlagewert – als Bemessungsgrundlage dient. Der Anlagewert entspricht dem ursprünglich gezahlten Kaufpreis zuzüglich der wertvermehrenden Aufwendungen. Wenn der Eigentümer einer Immobilie mit dem Verkauf der Liegenschaft einen Gewinn erzielt, muss er diesen versteuern. Nebst der Höhe des realisierten Gewinn ist auch die Haltedauer der Immobilie ein Faktor, welcher in die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer miteinfliesst. Erhoben wird die Grundstückgewinnsteuer im Kanton, in welchem die Immobilie liegt, unabhängig vom Wohnsitz des Besitzers.

Es gilt: Je kürzer die Haltedauer bzw. je höher der Gewinn, desto höher der Steuersatz.

Exkurs Besteuerungsarten: monistisches und dualistisches System

Für die Besteuerung von Grundstückgewinnen werden in der Schweiz zwei Systeme angewendet: das monistische und das dualistische System.

Monistisches System:
Alle Grundstückgewinne unterliegen der Grundstückgewinnsteuer. Es handelt sich dabei um eine exklusive Steuer – entsprechend werden Grundstückgewinne ausschliesslich von dieser Steuer erfasst und unterliegen keiner weiteren Steuerbelastung. Dies gilt sowohl für natürliche als auch für juristische Personen.

Dualistisches System:
Nur Grundstückgewinne, welche bei der Veräusserung von Privatvermögen einer natürlichen Person erzielt wurden, unterliegen der Grundstückgewinnsteuer. Kapitalgewinne, die aus der Veräusserung von Immobilien aus dem Geschäftsvermögen erzielt werden (Selbständigerwerbende / natürliche Personen und juristische Personen) oder aus dem gewerbsmässigen Handel von Liegenschaften werden in der Regel nicht von der Grundstückgewinnsteuer sondern von der ordentlichen Einkommens- respektive Gewinnsteuer erfasst.

Die Kantone Bern, Basel-Land, Basel-Stadt, Jura, Nidwalden, Tessin, Schwyz, Uri und Zürich wenden das monistische System an. In allen anderen Kantonen wird das dualistische System angewandt.

Nennenswert ist: In allen Kantonen – entsprechend auch in beiden Systemen – werden Grundstückgewinne aus dem Privatvermögen mit der Grundstückgewinnsteuer besteuert.

Der Bund besteuert Grundstückgewinne wie folgt:

  • natürliche Personen:
    • Liegenschaften des Privatvermögens: steuerfrei (Art. 16 Abs. 3 DBG)
    • Liegenschaften des Geschäftsvermögens: Grundstückgewinne werden nicht im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer besteuert, sondern im Rahmen der Einkommenssteuer.
  • juristische Personen:
    • Grundstückgewinne werden nicht im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer besteuert, sondern im Rahmen der Gewinnsteuer.

Berechnung der Grundstückgewinnsteuer

Mögliche Abzüge bei der Gewinnberechnung

Gemäss Steuergesetz können diverse Kosten von der Grundstückgewinnsteuer abgesetzt werden – so etwa wertvermehrende Aufwendungen oder die Verkaufskosten. Mehr über die im Steuergesetz vorhergesehenen Abzugsmöglichkeiten erfahren Sie in unserem Blogartikel.

Bestimmung des Steuersatzes

Für Gewinne, die der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, existieren zwei unterschiedliche Systeme im Bezug auf die zeitliche Bemessung und die Bestimmung des Steuersatzes. In den meisten Kantonen wird jeder Grundstückgewinn mit der Grundstückgewinnsteuer einzeln veranlagt. In gewissen Kantonen werden die Grundstückgewinne jedoch in einem bestimmten Zeitraum zusammen veranlagt. So sieht es in den einzelnen Kantonen aus:

Der anwendbare Steuersatz wird pro Grundstückgewinn einzeln bestimmt. Der Steuersatz basiert auf:

  • der Höhe jedes einzelnen Gewinns in Verbindung mit der Besitzdauer
    • Kantone Zürich, Luzern, Glarus, Zug, Solothurn, Schaffhausen, Appenzell-Ausserrhoden*, St. Gallen, Thurgau, Wallis, Neuenburg** und Genf
  • ausschliesslich auf der Besitzdauer
    • Kantone Uri, Obwalden, Nidwalden, Freiburg, Aargau, Tessin, Waadt
  • der Besitzdauer und der Investitionsquote
    • Kanton Basel-Stadt

*Teilveräusserungen eines in sich abgeschlossenen Grundstücks sind innerhalb von fünf Jahren zusammenzurechnen und als Gesamtgewinn zu veranlagen. 

**Bei gleichzeitiger oder sukzessiver Veräusserung von Grundstücken, welche eine wirtschaftliche Einheit bilden, wird der Gesamtgewinn zur Steuerberechnung herangezogen

Der Steuersatz wird basierend auf der Summe der erzielten Gewinne in einem bestimmten Zeitraum festgelegt. Dieser Zeitraum ist aber nicht in allen Kantonen der gleiche:

  • Alle Grundstückgewinne, die innerhalb der letzten 12 Monate erzielt wurden, werden für die Bestimmung des Steuersatzes zusammengezählt
    • Kanton Basel-Land
  • Alle Grundstückgewinne, die im gleichen Kalenderjahr erzielt wurden (bei Unternehmen, die eine Buchhaltung führen, manchmal auch das Geschäftsjahr), werden für die Bestimmung des Steuersatzes zusammengezählt
    • Kantone Bern, Schwyz, Graubünden und Jura

Beispielrechnung

Herr X hat am 3. Februar 2016 mit seinem Privatvermögen ein Mehrfamilienhaus im Kanton Schwyz für CHF 3’850’000 gekauft. Dieses verkauft er nun am 20. November 2020 für CHF 4’560’000 an Herrn Y. 

Zur Berechnung des Steuerbetrags im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer muss Herr X nun als erstes den steuerpflichtigen Grundstückgewinn berechnen:

Berechnung Grundstueckgewinnsteuer am Beispiel eines Mehrfamilienhauses im Kanton Schwyz

Bei einem steuerpflichtigen Grundstückgewinn von CHF 693’150 liegt der Steuersatz bei 30%, was einer Grundsteuer von CHF 203’655 entspricht.

Da Herr X die Liegenschaft für 4 Jahre in seinem Besitz hatte, wird auf diese Grundsteuer kein Zuschlag erhoben. Dies bedeutet, dass der Steuerbetrag der Grundsteuer entspricht und somit bei CHF 203’655 liegt.

Hätte Herr X das Mehrfamilienhaus nur für 3 Jahre in seinem Besitz gehabt, würde auf die Grundsteuer noch ein Zuschlag von 10% (CHF 20’366) erhoben und der Steuerbetrag würde bei CHF 224’021 liegen.

Hätte Herr X hingegen die Liegenschaft für 8 Jahre in seinem Besitz gehabt, würde auf die Grundsteuer eine Reduktion von 19% (CHF 38’694) gewährt und der Steuerbetrag würde bei CHF 164’961 liegen.

Mehr über die Besteuerung der Grundstückgewinne im Allgemeinen sowie die Handhabung in den einzelnen Kantonen erfahren Sie hier.

Ausnahmen: Diese Einnahmen sind von der Grundstückgewinnsteuer befreit

In den meisten Kantonen werden Kleinstgewinne nicht besteuert. Kantonal werden aber unterschiedliche Regelungen vorgesehen:

Die Mehrheit der Kantone befreien Gewinne von Steuern, welche unter einem bestimmten Betrag liegen. Diese steuerfreien Minima sind:

von der Grundstueckgewinnsteuer befreite Kleinsgewinne

In vier Kantonen sind diejenigen Gewinne steuerbefreit, auf denen die geschuldete Steuer einen bestimmten Betrag nicht erreicht.

steuerfreie Minimalbetraege bei der Grundstueckgewinnsteuer

In zwei Kantonen wird ein allgemeiner Abzug gewährt. Dieser allgemeine Abzug kann innert einem Kalenderjahr jedoch nur einmal geltend gemacht werden.

einmaliger Abzug pro Kalenderjahr Grundstueckgewinnsteuer

Die Befreiung von Grundstückgewinnen aufgrund einer langen Besitzdauer kennt nur noch der Kanton Genf. In diesem Kanton sind Grundstücke, die nach einer 25-jährigen Besitzdauer veräussert werden, von der Grundstückgewinnsteuer befreit.

Mehr über die Handhabung in den einzelnen Kantonen erfahren Sie hier.

Grundstückgewinnsteuer bei Erbfall, Schenkung oder Scheidung

Wird die Immobilie unentgeltlich übertragen, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben (latente Steuerlast). Formen einer unentgeltlichen Übertragung sind:

  • Erbgang
  • Schenkung an direkte Nachkommen
  • Eigentümerwechsel unter Ehegatten i. Z. mit dem Güterrecht
  • Scheidung

Die Besteuerung erfolgt erst bei der nächsten entgeltlichen Veräusserung der Immobilie. Dieser Aufschub hat sowohl Vorteile als auch Nachteile. Ein Vorteil ist, dass bei der Berechnung der gesamten Haltedauer die Besitzdauer des Erblassers angerechnet wird. Ein Nachteil ist, dass der Verkäufer nebst seinem eigenen Wertzuwachs auch den seines Vorgängers zu versteuern hat.

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Im Zusammenhang mit Immobilienanlagen bestehen diverse Risiken (u.a. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, Bewertungsrisiko, Marktrisiko bezüglich Mieterträgen, Zinsentwicklung, begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung, Instandsetzung- und haltung von Liegenschaften). Eine nicht abschliessende Aufzählung solcher Risiken kann unter https://crowdhouse.ch/de/risikohinweise abgerufen werden. Es wird empfohlen, sich vor jeder Investition in Immobilienanlagen von einem Finanz- und/oder Steuerexperten beraten zu lassen.