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Drum prüfe, wer … investiert: Immobilien im Vergleich mit anderen Anlageklassen

12. Februar 2019

Alle Anlageklassen haben sowohl Vorteile als auch Nachteile. In diesem Artikel werden die Vor- und Nachteile von Immobilien anhand der 5 zentralen Aspekte des Investierens mit den Anlageklassen Aktien und Obligationen verglichen.

Mehr als 200 Billionen Dollar im Januar 2019 – Der weltweite Immobilienmarkt ist einer der grössten Märkte der Welt, rund dreimal grösser als der globale Aktienmarkt. Immobilien sind also ein beliebtes Investment – warum eigentlich?

Wie alle anderen Anlageklassen haben auch Immobilien klare Vor- wie Nachteile. Im Folgenden vergleichen wir Immobilien (Mehrfamilienhäuser) anhand 5 zentraler Aspekte des Investierens mit den gängigen Anlageklassen Aktien und Obligationen in Bezug auf den Schweizer Markt.

Die 5 Aspekte

Sicherheit

Die Sicherheit eines Investments misst das Ausmass, in welchem die investierten Eigenmittel ihren Wert über die Zeit erhalten. Ein Investment gilt also beispielsweise als besonders sicher, wenn es nach einer bestimmten Haltedauer für mindestens den Betrag verkauft werden kann, für welchen es gekauft wurde.

Wie performen unsere drei Anlageklassen auf diesem Gebiet?

Wird der Swiss Market Index (SMI) – also die 20 grössten und liquidesten Titel, die an der Schweizer Börse gehandelt werden –  als Grundlage genommen, konnten Schweizer Aktien in den vergangenen 12 Jahren im Durchschnitt ihren Wert knapp halten. Zwischen Ende Januar 2007 und heute verzeichnete der SMI einen Wertverlust von -1.4 % mit zwischenzeitlichen Tiefs von mehr als -50 %. Die unten stehende Grafik (Abbildung 1) zeigt die teils starken Schwankungen des SMI seit 2007:

smi-index

Abbildung 1: Kursentwicklung des Swiss Market Index zwischen 2007 und 2019 (Quelle: six-group.com)

Im Bezug auf Sicherheit performten Schweizer Aktien während dieser Zeit also nicht schlecht – sie halten heute ihren Wert von 2007 mehr oder weniger.

Schweizer Obligationen verzeichneten während denselben 12 Jahren einen ziemlich stabilen Wertzuwachs von über 30 % (nach SIX Swiss Bond Index). Der grösste zwischenzeitliche Wertverlust lag bei rund -5 % – eine höhere Sicherheit als bei Aktien.

Ähnlich wie die Obligationen bewegten sich auch die Schweizer Immobilienpreise in einem stetigen Aufwärtstrend – mit leichtem Abschwung im Jahr 2008 bei Geschäftsliegenschaften. Das gesamte Wachstum seit 2007 beläuft sich bei den Mehrfamilienhäusern auf ca. 40 % (37 % für Einfamilienhäuser, 17 % für Bürogebäude und 4 % für Geschäftsflächen; Daten Schweizer Nationalbank). Auch auf dem Immobilienmarkt scheint die Sicherheit also grösser zu sein als bei den Aktien.

Passives Einkommen?

Lesen Sie zum Thema Einkommen aus Investments auch unseren aktuellen Artikel zum Thema passives Einkommen.

Einkommen

Als Einkommen aus Investments gelten Einkünfte, die sich während der Haltedauer regelmässig wiederholen, also nicht über die Wertsteigerung generiert werden, beispielsweise Dividenden.

Diese Gewinnbeteiligungen können von Unternehmen an die Eigentümer ihrer Aktien ausbezahlt werden. Die Unternehmen, welche im SMI aggregiert werden, schütteten im Schnitt der letzten Jahre (2000 – 2017)  2.5 % Dividende pro Jahr aus.

Um Einiges niedriger lagen die Zinsen von Schweizer Bundesobligationen: Bei einer Laufzeit von 5 Jahren erzielten Investoren im Schnitt pro Jahr ein Einkommen von 0.73 % des investierten Kapitals seit 2007. Seit 2015 liegen die Zinsen für solche Obligationen im negativen Bereich. Es gibt noch zahlreiche weitere Obligationen, die Bundesobligationen dienen hier lediglich als Anschauungsbeispiel.

Immobilien generieren Einkommen mittels Mieteinnahmen, sofern diese grösser sind als die mit dem Unterhalt der Liegenschaft verbundenen Kosten. Im langfristigen Schnitt bewegen sie sich im Bereich der Dividenden: rund 2.9 % jährlich.

Bei allen drei Anlageklassen in diesem Artikel kann der Investor einen Hebel einsetzen. Die Grundidee dabei ist, die Rendite zu erhöhen, indem ein gewisser Anteil Fremdkapital zum Investieren verwendet wird. Bei Immobilien beispielsweise hat der Hebel häufig die Form einer Hypothek.

Kapitalzuwachs

Diesen erhoffen sich viele Investoren: Sie möchten ihre Investments zu einem höheren Preis verkaufen können, als sie für diese bezahlt haben. Investments, die eine höhere Wertsteigerung in Aussicht stellen, sind in der Regel riskanter – Ihr Preis kann stark ansteigen, aber auch stark fallen. Lesen Sie mehr über den Zusammenhang zwischen Risiko und Gewinne in unserem Blog.

Die entsprechenden Zahlen für den Schweizer Markt haben wir bereits im Abschnitt über die Sicherheit betrachtet: Seit 2007 ist das kumulierte Wachstum des SMI leicht negativ. Obligationen konnten um rund 30 % zulegen. Bei den Immobilien hängt das Wachstum stark von deren Art ab – Das Spektrum reicht von +4 % bei Geschäftsflächen bis rund +40 % für Mehrfamilienhäuser.

Steuern

Abgaben an den Staat sind ebenfalls ein wichtiger Aspekt von Investments, beeinflussen sie doch die Höhe der Rendite. Es würde den Rahmen dieses Artikels sprengen, auf die Höhen der einzelnen Steuern einzugehen, da diese häufig kantonal unterschiedlich sind. Wir begnügen uns daher mit der Aufzählung der anfallenden Steuern:

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Steuern in Bezug auf Investments: auf dem Vermögen und auf der Rendite.

Letztere richten sich grundsätzlich nach der Art der Rendite, die beim Investieren generiert wird – z. B. Kapitalzuwachs, Zins oder Mieteinnahmen. So ist also nicht nur die Art der Anlageklasse für die Besteuerung relevant, sondern auch die Anlagestrategie: Mit allen drei Anlageklassen in diesem Artikel können Investoren sowohl Gewinne über Wertsteigerungen wie auch Einkommen generieren.

Alle Anlageklassen in diesem Artikel sind vermögenssteuerpflichtig. Das heisst, ihr Wert wird zum übrigen Vermögen des Investors addiert und entsprechend versteuert.

Bei Aktien und Obligationen sind Gewinne aus Wertsteigerungen steuerfrei, sofern der Investor diese privat hält und nicht als professioneller Anleger gilt. Diese Wertpapiere unterliegen jedoch der so genannten Stempelsteuer – sie fällt beim Kauf bzw. Verkauf an und beträgt schweizweit 1.5 ‰ für inländische und 3 ‰ für ausländische Wertpapiere.

Wie auf der Vermögensseite wird auch das Einkommen aus Wertpapieren – Dividenden und Zinsen – in den meisten Fällen dem restlichen Einkommen des Investors angerechnet und gemeinsam mit diesem versteuert.

Als Besonderheit wird auf Dividenden die Verrechnungssteuer von 35 % abgezogen, noch bevor sie dem Investor ausgezahlt werden. Diese kann der Anleger jedoch zurückfordern, indem er die Dividenden korrekt versteuert.

Anders als bei den Wertpapieren fällt bei Immobilien eine Steuer auf den Gewinn aus Wertzuwächsen an – die Grunstückgewinnsteuer. Sie wird in allen Kantonen erhoben, jedoch teils in unterschiedlicher Höhe.

Abhängig vom Kanton gibt es Steuern auf die Handänderung sowie Liegenschaftssteuern für das Halten von Immobilien.

Das Einkommen aus Immobilien wird steuerlich ähnlich behandelt wie bei den Wertpapieren.

Anders als bei den Wertpapieren können Immobilieninvestoren diverse Abzüge auf ihrem steuerbaren Einkommen geltend machen. Sie können unter anderem Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie Versicherungsprämien abziehen. Dasselbe gilt für werterhaltende Investitionen wie etwa der gleichwertige Ersatz einer Waschmaschine.

Liquidität

Die Liquidität ist ein Mass dafür, wie rasch ein Investment verkauft, also zu Bargeld bzw. Bankeinlagen gemacht werden kann.

Investoren können die meisten Wertpapiere in Sekundenschnelle handeln, häufig sogar mittels Apps auf dem Smartphone. Somit sind Aktien und Obligationen üblicherweise sehr liquide Investments.

Bei den Immobilien dauert der Prozess länger: Unter anderem müssen geeignete Angebote beziehungsweise Käufer gefunden, umfangreiche Dokumentationen bereitgestellt und geprüft sowie ein Notar involviert werden. Dies dauert üblicherweise mehrere Monate.

Crowdhouse ist dabei, den Immobilienmarkt transparenter und liquider zu machen. Bereits heute können unsere Investoren einfach in fixfertige Deals investieren, die transparent für sie aufbereitet werden. Wir haben einen liquiden Sekundärmarkt geschaffen, der es unseren Investoren erlaubt, ihre Miteigentumsanteile innert kürzester Zeit zu verkaufen. Über unsere neue Plattform wird auch der Verkauf von ganzen Mehrfamilienhäusern massiv vereinfacht und transparenter gemacht. Weitere Innovationen sind schon bald marktreif.

Fazit

Immobilien verdienen also ihren Status als beliebtes Investment. Sie halten dem Vergleich mit Wertpapieren in mehreren Punkten stand:

Auf den Schweizer Markt bezogen, erzielten sie zwischen 2007 und 2019 eine gute Performance im Vergleich zu Aktien und Obligationen. Ihre Wertsteigerung verlief stabil nach oben und das Einkommen bewegte sich leicht über demjenigen der Aktien und weit über den Zinsgewinnen bei Bundesobligationen.

Ein ähnliches Bild bei der Sicherheit: Haben beispielsweise die Aktien im SMI während der Wirtschaftskrise 2008 rund 50 % ihres Wertes verloren, gab es bei Immobilien seit 2007 keinen vergleichbaren Negativtrend – je nach Art der Immobilien auch gar keinen.

Das Thema Steuern ist etwas vielschichtiger. Anders als bei Wertpapieren müssen bei den Immobilien Gewinne aus Wertzuwächsen meistens versteuert werden. Auf der anderen Seite erlaubt der Fiskus Immobilienbesitzern zahlreiche Abzüge auf dem steuerbaren Einkommen.

Bei der Liquidität sind hingegen klar die Wertpapiere im Vorteil – Ihr Verkauf ist wesentlich einfacher und schneller als der Verkauf von Immobilien.

Dieser Vergleich zeigt einmal mehr auf, dass es nicht das eine Investment gibt, das für jeden Investor zu jeder Zeit das Richtige ist. Ein gewisses Mass an Diversifikation gehört zu jeder Anlagestrategie. Wie Anleger ihr Kapital zwischen verschiedenen Investments aufteilen, hängt stark von ihrer Risikotoleranz und den Renditen ab, die sie erwirtschaften möchten.

Die bereitgestellten Informationen dienen Werbezwecken. Sie sind nicht als persönliche Empfehlung aufzufassen und berücksichtigen weder die Anlageziele noch die Anlagestrategien oder die finanzielle Situation oder Bedürfnisse einer bestimmten Person. Die Informationen stellen weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer finanziellen Transaktion irgendeiner Art dar. Crowdhouse gibt keine Gewähr hinsichtlich des Inhalts und der Vollständigkeit der Informationen und lehnt jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung der Informationen ergeben. Die Informationen sind nur zum Zeitpunkt ihrer Erstellung aktuell und können sich jederzeit ohne Vorankündigung ändern. Ohne schriftliche Genehmigung von Crowdhouse dürfen diese Informationen weder vervielfältigt noch an Dritte verteilt beziehungsweise weitergegeben werden. Crowdhouse erbringt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Im Zusammenhang mit Immobilienanlagen bestehen diverse Risiken (u.a. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, Bewertungsrisiko, Marktrisiko bezüglich Mieterträgen, Zinsentwicklung, begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung, Instandsetzung- und haltung von Liegenschaften). Eine nicht abschliessende Aufzählung solcher Risiken kann unter https://crowdhouse.ch/de/risikohinweise abgerufen werden. Es wird empfohlen, sich vor jeder Investition in Immobilienanlagen von einem Finanz- und/oder Steuerexperten beraten zu lassen.