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Das Crowdhouse-Immobilien-Glossar

13. November 2019

Eigenkapitalrendite, Mikrolage, Ausnützungsziffer – Die Immobilienwelt ist geprägt von komplexen und teils nicht offiziell definierten Fachbegriffen. Wir bringen Licht ins Dunkel mit unserem Immobilien-Glossar.

Inhalt:

A

Agglomeration:

Ein Gebiet mit mehreren eng verbundenen Gemeinden, die zusammen mindestens 20’000 Einwohner haben und einen gemeinsamen Kern sowie eine bestimmte Dichte (bezüglich Einwohnern, Arbeitsplätzen und Logiernächten in Hotels) aufweisen. Nach dieser Definition zählt rund die Hälfte der Gemeinden in der Schweiz zur Agglomeration.

Akontoausschüttung (Verwendung bei Crowdhouse):

Ein Vorschuss der prognostizierten jährlichen Ausschüttung. Bei Miteigentumsliegenschaften nimmt Crowdhouse jeden Monat eine Akontoausschüttung vor, die unter Umständen von der aktuellen Performance der Liegenschaft abhängt. Die effektive Ausschüttungsrendite wird im Rahmen der Miteigentümerversammlung kommuniziert. Siehe auch Ausschüttungsrendite

Anfangssaldo (Verwendung bei Crowdhouse):

Ein bestimmter Anteil des Eigenkapitals, das im Rahmen des Liegenschaftenkaufs auf das Liegenschaftenkonto überwiesen wird. Mit diesem Kapital kann die Liquidität der Liegenschaft von Beginn an sichergestellt werden, um beispielsweise Rechnungen begleichen zu können. Siehe auch: Liegenschaftenkonto

Anlagehorizont:

Zeitspanne, während derer ein Investor ein Investment halten möchte

Anzahlung:

Ein Teil des Kaufpreises, den der Käufer bereits vor der effektiven Kaufabwicklung an den Verkäufer überweist. Die Anzahlung stellt eine Sicherheit für den Verkäufer dar; sollte sich der Käufer doch gegen den Kauf entscheiden, kann er diese behalten.

Ausnützungsziffer:

Das Verhältnis zwischen der Fläche des Grundstücks und der Wohnfläche eines Wohnhauses. Sie wird von den zuständigen Behörden festgelegt, um die maximale Wohndichte eines Grundstückes zu definieren.
Ein Beispiel: Auf einer Parzelle von 1000 m2 mit einer Ausnützungsziffer von 0.8 dürfen maximal 800 m2 Wohnfläche gebaut werden (1000 × 0.8).
Weitere Informationen

Ausschüttungsrendite (Verwendung bei Crowdhouse):

Die Rendite (in Prozent des Eigenkapitals) nach Tätigung von Rückstellungen
Berechnung: (Mietzinseinnahmen – Kosten – Rückstellungen) / Eigenkapital
Mehr zur Ausschüttungsrendite finden Sie in diesem Artikel in unserem Blog.

Ausstieg:

Der Verkauf eines Investments mit dem Ziel, den Gewinn (oder Verlust) einzuholen

B

Bauzone:

Land, das bebaut werden darf, im Gegensatz zu Landwirtschafts- und Schutzzonen

Bestandesliegenschaft:

Liegenschaft mit einem gewissen Alter, die die Bedingungen eines Neubaus nicht erfüllt. Es gibt keine einheitliche Definition. Siehe auch: Neubau

Betriebskosten:

Kosten, die anfallen, um den normalen Unterhalt einer Liegenschaft sicherzustellen, darunter:

  • Strom- und Wasserlieferung
  • Heizung
  • Gartenarbeiten
  • Hauswart
  • Versicherung
  • Grundsteuern

Beurkundung:

Das Schweizerische Obligationenrecht sieht in Art. 216 vor, dass Kaufverträge für Immobilien und andere Verträge, die Immobilien zum Gegenstand haben, für ihre Gültigkeit öffentlich beurkundet werden müssen. Im Rahmen einer solchen Beurkundung wird der zu beurkundende Vertrag unter anderem von den Parteien im Beisein eines Notars unterzeichnet. 

Bei Crowdhouse werden pro Liegenschaft in der Regel zwei Beurkundungen durchgeführt: Im Rahmen der ersten Beurkundung des Kaufvertrags tritt Crowdhouse als Käufer auf und sichert die Liegenschaft so. Sobald ein Käufer gefunden ist, findet die zweite Beurkundung statt, bei der der Käufer an der Stelle von Crowdhouse in den Kaufvertrag eintritt.

Bruttorendite:

Die Rendite (in Prozent des Kaufpreises) vor Abzug der Kosten
Berechnung: Mietzinseinnahmen (ohne Nebenkosten) / Kaufpreis
Mehr zur Bruttorendite finden Sie in diesem Artikel in unserem Blog.

D

Denkmalschutz:

Schützt historisch relevante Gebäude vor Umbau und Abriss. Für den Eigentümer einer denkmalgeschützten Liegenschaft bedeutet dies, dass er bei eventuellen Sanierungsarbeiten stark eingeschränkt ist. Schätzungen zufolge stehen rund 95’000 Objekte oder ca. 4 % des Gebäudebestandes der Schweiz unter Denkmalschutz.

Dienstbarkeit:

Ein Grundstück kann zum Vorteil eines anderen Grundstücks oder einer bestimmten Person so belastet werden, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks bestimmte Eingriffe eines Berechtigten dulden (sog. positive Dienstbarkeit) oder gewisse Eigentumsrechte unterlassen muss (sog. negative Dienstbarkeit). Eine positive Dienstbarkeit ist beispielsweise ein Wegrecht. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks muss dem Berechtigten gestatten, einen Weg zu benutzen, der über das belastete Grundstück führt. Eine Baubeschränkung stellt hingegen eine negative Dienstbarkeit dar. Eine solche Baubeschränkung kann vorsehen, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks nur bis zu einer bestimmten Höhe bauen darf.

Discounted Cashflow Methode:

Ein international anerkanntes Verfahren zur Bewertung einer Immobilie, bei der zukünftige Cashflows sowie der Diskontsatz (ein Mass für das Risiko) einbezogen werden. Der Immobilienwert nach dieser Methode basiert also darauf, wie hoch und wie sicher die künftigen Einnahmen dieser Liegenschaft zum heutigen Zeitpunkt eingeschätzt werden. Er hängt also stark davon ab, wie optimistisch beziehungsweise pessimistisch die Faktoren Einkommen und Risiko beurteilt werden.
Mehr zur Discounted Cashflow Methode

Due Diligence:

Umfangreicher Prozess der Prüfung einer Liegenschaft in Bezug auf ihre Eignung als Investitionsobjekt. Sie beinhaltet unter anderem die Besichtigung des Gebäudes, die Beurteilung möglicher Risiken sowie die Schätzung des Liegenschaftswertes anhand verschiedener Methoden (siehe auch: Discounted Cashflow Methode, Ertragswertmethode & Sachwertmethode)

E

E-GRID

Eidgenössische Grundstücksidentifikation, landesweites System zur eindeutigen Identifikation und Nummerierung von Grundstücken.

Eigenkapital:

Kapital, das dem Investor gehört, also nicht geliehen ist (siehe auch: Fremdkapital)

Eigenkapitalrendite:

Die Rendite (in Prozent des Eigenkapitals) vor der Tätigung von Rückstellungen
Berechnung: (Mietzinseinnahmen – Kosten) / Eigenkapital
Mehr zur Eigenkapitalrendite finden Sie in diesem Artikel in unserem Blog.

Eigentumsübertragung:

Prozess, in dem das Eigentum an einer Liegenschaft vom Verkäufer auf den Käufer übertragen wird. Er erfolgt mittels Abgabe der Grundbuchanmeldung beim zuständigen Grundbuchamt. Die Grundbuchanmeldung wird durch den Verkäufer abgegeben.

Ertragswertmethode:

Bewertungsmethode, mit deren Hilfe der Wert einer Liegenschaft bestimmt werden kann. Sie basiert auf den aktuellen Mietzinseinnahmen sowie dem Kapitalisierungssatz. Dies ist ein Prozentsatz, der für jede Liegenschaft individuell bestimmt wird. Er setzt sich zusammen aus dem risikolosen Zinssatz (üblicherweise der aktuelle Zins von 10-jährigen Bundesobligationen), einem Zuschlag für das Leerstandsrisiko, einem weiteren Zuschlag für die Verwaltungs- und Unterhaltskosten sowie der altersbedingten Entwertung. Je höher der Kapitalisierungssatz ist, etwa weil das Leerstandsrisiko gestiegen ist, desto niedriger ist der Liegenschaftswert.
Betragen die Mietzinseinnahmen beispielsweise CHF 100’000 und der Kapitalisierungssatz 5 %, ergibt dies einen Liegenschaftswert von CHF 2’000’000 (100’000 / 0.05). Bei einem Kapitalisierungssatz von 6 % beträgt der Wert nur noch CHF 1’666’666.

Externe Revision:

Jährliche Prüfung der Liegenschaftsbuchhaltung durch eine externe Revisionsstelle

F

Fremdkapital:

Gegenstück zum Eigenkapital, bezeichnet geliehenes Kapital, beispielsweise von einer Bank. Ein Fremdkapitalgeber verlangt üblicherweise einen gewissen Zins für die Bereitstellung des Kapitals.

G

Gebäudeversicherungsnachweis:

Dokument, das die Versicherungsdeckung der Liegenschaft nachweist

Gebäudeversicherungswert:

Wert, zu dem ein Gebäude versichert ist (ohne das Land, auf dem es steht). Hat keinen Zusammenhang mit dem Verkehrswert (siehe auch: Verkehrswert)

Gesamterwerbspreis:

Der totale Preis, der für eine Liegenschaft bezahlt werden muss. Der Gesamterwerbspreis besteht aus Kaufpreis, Nebenkosten, evtl. Vermittlungshonorar und in gewissen Fällen, z. B. Miteigentum bei Crowdhouse, Anfangssaldo.

Grundbuchauszug:

Das Abbild des Grundbucheintrags einer Liegenschaft. Die Darstellung variiert von Kanton zu Kanton, zeigt jedoch immer den Eigentümer, die Lage des Grundstücks sowie rechtliche Belastungen: Dienstbarkeiten und (Grund-)Pfandrechte (siehe auch: Dienstbarkeit & Hypothek).

H

Hypothek:

Anders als umgangssprachlich verwendet, bezeichnet der Begriff «Hypothek» streng genommen nur das Pfandrecht an einer Immobilie. Mit diesem wird das Darlehen gesichert, das zum Kauf einer Immobilie dient. Das bedeutet, dass der Kreditgeber unter bestimmten Umständen das Eigentum an der Immobilie übernehmen kann, wenn der Schuldner seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen kann.

I

Instandhaltungskosten:

Kosten, die Instandhaltungsarbeiten an der Liegenschaft decken, wie beispielsweise der Ersatz von Küchengeräten oder der Neuanstrich einer Wohnung.

K

Kaufpreis:

Der Preis für eine Liegenschaft, der mit dem Verkäufer ausgehandelt wurde, ohne Nebenkosten

Kernsanierung:

Eine tief greifende Sanierung, die ein Gebäude (praktisch) in einen neuwertigen Zustand versetzt. Es gibt keine einheitliche Definition des Begriffes, meist wird ein Gebäude bei einer Kernsanierung jedoch bis auf die tragenden Elemente zurück- und anschliessend neu aufgebaut. Dabei werden unter anderem sämtliche Wasserleitungen und Elektroinstallationen ersetzt, häufig auch das Dach neu gedeckt.

Kosten (Verwendung bei Crowdhouse):

Die Kosten, die im Rahmen der Bewirtschaftung einer Liegenschaft bei Crowdhouse anfallen und die aus den laufenden Mietzinseinnahmen beglichen werden:

L

Ländliche Lage

Ein Standort ausserhalb von Städten und Agglomerationen (siehe auch: Stadtlage bzw. Agglomeration)

Leerstandspuffer:

Ein Betrag, der pauschal von den Mietzinseinnahmen abgezogen wird, um etwaige Mietzinsausfälle zu decken, ohne auf die liquiden Mittel zurückzugreifen oder die Akontoausschüttungen zu senken.

Leitzins:

Von der Nationalbank eines Landes festgelegter Zinssatz, nach dem sich die Finanzinstitute bei der Kreditvergabe richten.

Lex Koller:

Bundesgesetz, das die Bedingungen festlegt, unter denen ausländische Personen Grundstücke in der Schweiz erwerben können, benannt nach dem Bundesrat Arnold Koller, der es zuletzt angepasst hat.

LIBOR-Zins:

LIBOR steht für London Interbank Offered Rate, der durchschnittliche Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen. Er wird jeden Werktag um 11 Uhr morgens neu berechnet und veröffentlicht. Er dient vielfach auch als Basis für Privatkredite wie etwa Hypotheken. Bei diesen werden die Zinssätze jedoch nicht täglich angepasst, sondern in bestimmten Abständen, beispielsweise alle 3, 6 oder 12 Monate. Per Ende des Jahres 2021 wird der LIBOR eingestellt und durch nationale Zinssätze ersetzt, siehe auch: Saron-Zinssatz.

Liegenschaftenkonto (Verwendung bei Crowdhouse):

Bankkonto, über das die Bewirtschaftung einer Liegenschaft abgewickelt wird, darauf werden Mieteinnahmen der Mieter überwiesen und sämtliche Kosten beglichen.

M

Makrolage:

Die Verortung eines Standortes im Kontext des Kantons / der Region – Wichtige Anhaltspunkte sind die Distanz zur nächst grösseren Stadt sowie die Anbindung an das Strassen- und Schienennetz.

Marktwertschätzung:

Mehrseitiges Dokument eines unabhängigen Partners, in dem dieser den Wert einer Liegenschaft anhand verschiedener Indikatoren schätzt

Mieteinnahmen:

Einnahmen, die durch die Vermietung von Wohnungen, Geschäftsflächen, Parkplätzen etc. generiert werden

Mieterspiegel:

Ein Dokument mit umfangreichen Informationen zu den Mieteinheiten (Wohnungen, Geschäftseinheiten, Parkplätze, Hobbyräume etc.) einer Liegenschaft:

  • Grösse der Wohnungen und Geschäftsflächen (Anzahl Zimmer & Flächenangabe)
  • Vermietungsstand
  • Aktuelle Mietzinseinnahmen pro Monat und Jahr

Mikrolage:

Die Verortung eines Standortes innerhalb der Gemeinde / des Quartiers – Wichtige Anhaltspunkte sind Geschäfte, Bankfilialen, Schulen und Bahnhöfe in der Nähe.

Miteigentum:

Eigentumsform, in der mehrere Personen das Eigentum (mit sämtlichen einhergehenden Rechten und Pflichten) an einer Sache teilen. Nach Art. 646 C. ZGB

Miteigentümerversammlung (Verwendung bei Crowdhouse):

Jährliche Versammlung aller Miteigentümer einer Liegenschaft, in deren Rahmen über wichtige Punkte in Bezug auf die Liegenschaft abgestimmt wird.

N

Nebenkosten (Verwendung bei Crowdhouse):

Die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf einer Liegenschaft entstehen:

  • Gebühren des Notars und für den Grundbucheintrag (siehe auch: Beurkundung & Eigentumsübertragung)
  • Handänderungssteuer – Deren Höhe und Erhebung ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich, manche Kantone erheben sie auch gar nicht. Hier finden Sie eine praktische Übersicht
  • Gebühr für die Anfertigung der Marktwertschätzung unserer externen Partner, siehe auch: Marktwertschätzung
  • Gebühr für die Koordination der Eigentumsübertragung an Miteigentümer – Crowdhouse übernimmt die gesamte Verkaufsabwicklung & Eigentumsübertragung. Die Gebühr deckt die dabei entstandenen Kosten. Sie fällt nur im Miteigentumsmodell an.
  • Management des Immobilien-Lebenszyklus: Dieser Punkt deckt die Aufwände bei der Koordination künftig anfallender Instandhaltungsarbeiten. Crowdhouse erhebt diese Gebühr bereits zu Beginn im Rahmen des Kaufpreises, um die Renditeausschüttungen während der Haltedauer möglichst konstant halten zu können. Fällt nur bei Bestandesliegenschaften im Miteigentum an, siehe auch: Bestandesliegenschaft
  • Baubegleitung: Bei Liegenschaften, die sich noch im (Um-)Bau befinden, koordiniert Crowdhouse den Abschluss der Arbeiten in enger Zusammenarbeit mit dem Verkäufer der Liegenschaft – eventuelle Mängel können so rasch entdeckt und behoben werden.

Neubau:

Bezeichnet ein neues oder neueres Gebäude, es existiert jedoch keine abschliessende Definition des Begriffs. Gebräuchliche Abgrenzungen zur Bestandesliegenschaft sehen vor, dass ein Gebäude so lange ein Neubau ist, bis die ersten Sanierungen durchgeführt werden, bis sich sichtbare Abnutzungserscheinungen zeigen oder bis der allgemeine Baustil sich so weit gewandelt hat, dass ein aktuelles Gebäude nicht mehr in diesem Stil gebaut werden würde. Siehe auch: Bestandesliegenschaft

P

Portfolio:

Bezeichnet sämtliche Investments, die ein Anleger hält.

Q

Quartalsbericht (Verwendung bei Crowdhouse):

Quartalsweise angefertigter Bericht, den Crowdhouse an die Miteigentümer versendet. Beinhaltet unter anderem Informationen zum aktuellen Vermietungsstand, eventuellen Instandhaltungsarbeiten sowie den Akontoausschüttungen des letzten Quartals. Siehe auch: Akontoausschüttung

R

Regionalzentrum:

Eine Gemeinde oder Gruppe von Gemeinden, die wichtige Zentrumsfunktionen innerhalb einer Region wahrnehmen. Dazu gehören eine grosse Dichte an Arbeitsplätzen sowie an Freizeit-, Bildungs- und Kulturangeboten. Auch die Verkehrsanbindungen (Zug & Autobahn) sollten gut ausgebaut beziehungsweise erreichbar sein.

Risiko:

Die Gefahr, dass ein Investment an Wert verliert, unter Umständen bis zum Totalverlust. Lesen Sie dazu auch unsere Risikohinweise.

Renovation:

Bezeichnet die Wiederherstellung des Sollzustandes eines Gebäudes mit umfangreicher Behebung von aufgelaufenen Defekten und Schäden

Rückstellungen:

Bestimmter Anteil der Mieteinnahmen, der weder zur Deckung laufender Kosten dient noch an die Investoren ausbezahlt wird. Rückstellungen werden verwendet, um grössere Ausgaben im Zusammenhang mit der Instandhaltung der Liegenschaft zu decken, etwa den Ersatz der Heizung oder die Sanierung des Daches.

S

Sachwertmethode:

Methode zur Berechnung des Wertes einer Immobilie. Sie basiert auf den Herstellungskosten des Gebäudes zuzüglich des Wertes des Grundstücks, abzüglich einer gewissen Abschreibung, die dem Alter Rechnung trägt. Das Resultat wird zum Schluss mit einem Faktor multipliziert, der die Lage miteinbezieht – Stadtlagen werden beispielsweise tendenziell höher bewertet als ländliche Lagen. Bei dieser Methode wird unter anderem der Bauqualität eine hohe Bedeutung zugemessen: Welche Materialien wurden eingesetzt, wie hochwertig sind die elektrischen Gerätschaften, mit welcher Sorgfalt wurde gebaut etc.
Mehr zur Sachwertmethode (Seiten 19 bis 23)

Sanierung:

Eine Sanierung steht vom Umfang her zwischen Renovation und Kernsanierung. Sie ist mehr als eine Renovation und beinhaltet meist eine Modernisierung bestimmter Elemente des Gebäudes, beispielsweise der Küchen und Bäder. Auch energetische Bestandteile sind häufig Ziel einer Sanierung, etwa bei der Isolierung und der Wärmeerzeugung. Siehe auch: Kernsanierung & Renovation.

Saron-Zins:

Kurz für Swiss Average Overnight, der Zinssatz, der in der Schweiz den LIBOR ersetzen wird. Es ist der durchschnittliche Zins, zu dem sich Schweizer Banken untereinander Geld leihen. Siehe auch: LIBOR-Zins

Sicherheitsfonds (Verwendung bei Crowdhouse):

Begriff, den Crowdhouse für Rückstellungen verwendet, siehe auch: Rückstellungen

Stadtlage:

Standort in einer Stadt. In der Schweiz gilt eine Ortschaft als Stadt, die mindestens 10’000 Einwohner und einen Kern von einer bestimmten Grösse und Dichte (in Bezug auf Einwohner, Arbeitsplätze und Logiernächte in Hotels) hat, also einen urbanen Charakter aufweist. Nach dieser Definition gibt es in der Schweiz etwas mehr als 170 Städte. Hier geht es zur Übersicht des Bundesamts für Statistik mit sämtlichen Schweizer Städten inkl. Agglomerationen. Siehe auch: Agglomeration

Sekundärmarkt:

Marktplatz für den Handel mit Investments, die sich bereits im Umlauf befinden, wichtig für den Ausstieg aus einem Investment (siehe auch: Ausstieg). Mehr zum Sekundärmarkt bei Crowdhouse

V

Verkehrswert:

Synonym für Marktwert, bezeichnet den Preis, der für ein Gebäude (inklusive Land) bezahlt wird (oder würde), unter Berücksichtigung der Lage und anderer wertbeeinflussender Faktoren

Vermittlungshonorar (Verwendung bei Crowdhouse):

Eine Entschädigung für die Vermittlung und Aufbereitung von Liegenschaften

Verwaltungshonorar (Verwendung bei Crowdhouse):

Honorar für die Verwaltung und Bewirtschaftung einer Liegenschaft. Welche Aufgaben dazu gehören, erfahren Sie im Crowdhouse Help Center.

Vollvermietung:

Bezeichnet den Zustand, in dem sämtliche vermietbaren Wohnungen, Geschäftsflächen und Hobbyräume in einer Liegenschaft vermietet sind. Dies kann auch Einheiten beinhalten, die zwar aktuell noch nicht bewohnt sind, für die jedoch ein Mietvertrag für ein Datum in der Zukunft unterzeichnet wurde.

W

Wiedervermietung:

Prozess zur Findung eines neuen Mieters für eine Wohnung, die entweder gekündigt ist oder bereits leer steht. Beinhaltet unter anderem die Ausschreibung auf gängigen Wohnungsportalen sowie die Durchführung von Besichtigungen mit Interessenten. Weitere Informationen zur Vermarktung von Wohnungen bei Crowdhouse

Z

Zins der Festhypothek (auch: Hypothekarzins):

Entschädigung an die Bank für die Bereitstellung des Hypothekardarlehens

Die bereitgestellten Informationen dienen Werbezwecken. Sie sind nicht als persönliche Empfehlung aufzufassen und berücksichtigen weder die Anlageziele noch die Anlagestrategien oder die finanzielle Situation oder Bedürfnisse einer bestimmten Person. Die Informationen stellen weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer finanziellen Transaktion irgendeiner Art dar. Crowdhouse gibt keine Gewähr hinsichtlich des Inhalts und der Vollständigkeit der Informationen und lehnt jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung der Informationen ergeben. Die Informationen sind nur zum Zeitpunkt ihrer Erstellung aktuell und können sich jederzeit ohne Vorankündigung ändern. Ohne schriftliche Genehmigung von Crowdhouse dürfen diese Informationen weder vervielfältigt noch an Dritte verteilt beziehungsweise weitergegeben werden. Crowdhouse erbringt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Im Zusammenhang mit Immobilienanlagen bestehen diverse Risiken (u.a. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, Bewertungsrisiko, Marktrisiko bezüglich Mieterträgen, Zinsentwicklung, begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung, Instandsetzung- und haltung von Liegenschaften). Eine nicht abschliessende Aufzählung solcher Risiken kann unter https://crowdhouse.ch/de/risikohinweise abgerufen werden. Es wird empfohlen, sich vor jeder Investition in Immobilienanlagen von einem Finanz- und/oder Steuerexperten beraten zu lassen.