Markt

Corona und der Schweizer Immobilienmarkt – Antworten auf 5 aktuelle Fragen

6. Mai 2020

Die Corona-Krise sorgt auf den weltweiten Finanzmärkten für Verunsicherung. Auch der Schweizer Immobilienmarkt kann sich dem nicht entziehen. Insbesondere das Wohnsegment zeigt sich aber einmal mehr als äusserst stabil und krisenresistent. In diesem Blogartikel beantwortet Crowdhouse 5 zentrale Fragen im Zusammenhang mit Corona und Schweizer Immobilien.

1. Sind die Mieteinnahmen bei Wohnrenditeliegenschaften in Gefahr?

Nein, davon ist nicht auszugehen. Mit dem erleichtertem Zugang zur Kurzarbeit und Notfallkrediten hat der Bundesrat früh sehr sinnvolle und wesentliche Massnahmen ergriffen, um die Schweizer Arbeitsplätze und damit auch die Löhne zu sichern. In der Schweiz sind aktuell knapp 2 Millionen Menschen von Kurzarbeit betroffen – all diese Personen erhalten weiterhin den Grossteil ihres Lohnes. Gleichzeitig ist mit der schrittweisen Lockerung die wirtschaftlich entscheidende Rückkehr zu einer Normalität eingeleitet.

Nichtsdestotrotz wurde die Zahlungsfrist für Mietzinszahlungen von 30 auf 90 Tage erhöht. Crowdhouse betreut über das Gesamtportfolio mehr als 1’300 Mieterinnen und Mieter. Glücklicherweise sind bis heute nur sehr vereinzelte Anfragen von Wohnungsmietern für Zahlungsaufschübe eingetroffen. Auch andere Branchenteilnehmer melden diesbezüglich nur minimale Fallzahlen. In solchen Fällen setzt sich Crowdhouse immer für eine menschliche Lösung zwischen Mieter- und Eigentümerschaft ein.

2. Sind für einzelne Segmente unterschiedliche Auswirkungen zu erwarten?

Ja und zwar relativ eindeutig. Während das Wohnsegment einmal mehr seine Stabilität unter Beweis stellt, sehen insbesondere die Aussichten für zwei Sorgenkinder wesentlich trüber aus: Geschäftsflächen und Luxuswohnungen.

Im Bereich der Geschäftsliegenschaften gibt es mehrere Faktoren, welche die Aussichten eintrüben. Einer davon ist akut und betrifft insbesondere Laden- und Verkaufsflächen, beispielsweise von Detail- und Fachhändlern, Coiffeuren, Fitnessstudios, Restaurants oder Massagepraxen. Den meisten von Ihnen wurde mit der ausserordentlichen Lage von einem Tag auf den anderen die Umsatzgrundlage komplett entzogen. Unter den Fixkosten stellen die Mietausgaben bei den meisten Unternehmen den grössten Kostenpunkt dar. Ein Kostenpunkt, der kaum minimiert werden kann. Hohe Fixkosten für teure Flächen bei fehlenden Einnahmen – das hält selbst ein finanziell gesundes Grossunternehmen nicht lange aus. Bleibt den Vermietern überhaupt etwas anderes als Kulanz übrig? Schwer vorstellbar. Denn für drastische Mittel fehlen die Alternativen. Eine allfällige Auflösung von Mietverhältnissen ergibt nur dann Sinn, wenn die Flächen neu vermietet werden können. Diesbezüglich gibt es aktuell kaum Aussichten auf Erfolg. Im Gegensatz zur Situation auf dem Wohnungsmarkt, wo die Politik schnell entsprechende Lösungen beschlossen hat, ist die Situation bei den Geschäftsmieten auch politisch umstritten. Das hat auch die ausserordentliche Sitzung des Nationalrats gezeigt. Während bei den meisten Themen grosse Einigkeit herrschte, gingen beim Thema Geschäftsmieten die Wogen hoch.

Es ist davon auszugehen, dass die meisten Vermieter von Gewerbeflächen die mittel- bis langfristige partnerschaftliche Beziehung zu ihren bestehenden Mietern höher gewichten, als kurzfristige Ertragsausfälle – das zeigen nicht zuletzt auch die Massnahmen von grossen Gewerbevermietern wie dem Flughafen Zürich oder der SBB. Und dann gibt es noch vermietete Gewerbeflächen, bei denen der Mietzins an den Umsatz der Filiale gekoppelt ist. Auch hier ist der Schaden für Vermieter bereits spürbar. Denn in solchen Fällen gibt es – abgesehen von einer in der Regel abgemachten Fixmiete – ohne Umsätze auch keine Mieterträge. 

Geschlossene Ladenflächen – die Folgen der Corona-Einschränkungen werden Vermieter von Geschäftsflächen noch längere Zeit beschäftigen.

Im Bereich der Büroflächen befürchten Vermieter einen anderen, mehr zukunftsrelevanten Trend: Corona hat das Homeoffice salonfähig gemacht. Mehr Leute, die in Zukunft von Zuhause arbeiten. Das bedeutet im Umkehrschluss weniger Bedarf an Büroflächen. «Corona wird verschwinden, das Homeoffice bleibt» – ungefähr so lauten die Einschätzungen einiger Experten. Ob Corona wirklich zu einem grossflächigen Umdenken bei der Heimarbeit führen wird, ist aus Sicht von Crowdhouse fraglich. Viele Arbeitnehmer dürften sich zumindest kurzfristig auf die Rückkehr eines geregelten Büroalltags freuen. Wie nachhaltig die Corona-Krise den Umgang mit Homeoffice beinflussen wird, bleibt abzuwarten.

3. Führt die Corona-Krise zu einem Preisrückgang bei Mehrfamilienhäusern und kommen nun mehr Objekte auf den Markt? 

Aktuell haben viele potentielle Immobilienkäufer die Hoffnung auf sinkende Preise bei Anlageobjekten im Bereich der Wohnrenditeliegenschaften. Diese Hoffnung ist aus der Sicht von Crowdhouse unbegründet. Im Gegenteil: Ein Anstieg der Preise im Bereich der Mehrfamilienhäuser scheint durchaus realistisch. Dafür gibt es mehrere Gründe.

Aufgrund der Corona-Krise war ein starker Rückgang bei den Transaktionen zu verzeichnen. Die wenigsten potentiellen Verkäufer spüren aktuell Liquiditätsdruck und der aktuelle Anlagenotstand gibt keine Anreize für die Liquidition eines ohnehin gefragten Assets. Erschwerte Umstände bei Besichtigungen, Terminvereinbarungen und amtlichen Vorgängen bei den Eigentumsübertragungen schränkten die Transaktionstätigkeit weiter ein. Eine Rückkehr zur Normalität trifft hier auf einen angestauten Nachfrageüberschuss. Direkte Anlagen in Wohnrenditeliegenschaften haben in der Corona-Krise ihre Stabilität unter Beweis gestellt und werden entsprechende Nachfrage zusätzlich befeuern. Dabei dürften private Käufer zukünftig die ohnehin schon herausfordernde Konkurrenz von potenten institutionellen Investoren noch deutlicher zu spüren bekommen. Auch deren Interresse an soliden und krisenresistenten Anlagen in Schweizer Wohnimmobilien wird angesichts der Performanceeinbussen bei allen anderen Anlagealternativen weiter zunehmen. Zu guter Letzt scheint das ohnehin schon tiefe Zinsniveau durch die Corona-Krise auf lange Sicht zementiert. 

Tipp:

Crowdhouse konnte im ersten Quartal 2020 bereits mehrere Objekte mittels exklusivem Kaufvertrag sichern. Alle Objekte sind mit Bild- und Fotomaterial sowie virtuellen Touren audiovisuell dokumentiert. Für Ihre Sorgfaltsprüfung stehen Ihnen sämtliche Unterlagen online zur Verfügung. Mittels Vollmachten übernimmt Crowdhouse die Transaktionsabwicklung bei allen amtlichen Behörden. Durch diese Massnahmen bietet Ihnen Crowdhouse auch während der Corona-Krise Zugang zu Wohrenditeliegenschaften im Mit- oder Alleineigetum.

4. Direkte- und indirekte Immobilienanlagen – zeigt die Krise einen Unterschied? 

Ein Argument, welches bei direkten Immobilienanlagen immer ins Feld geführt wird, ist die Sicherheit. Unter wirtschaftlich normalen Umständen bleibt die Wichtigkeit dieses Arguments oft aussen vor. Die Corona-Krise hat gezeigt, wie entscheidend die grundsätzliche Loslösung eines Investments von Entwicklungen der Börse oder einzelner Unternehmen sein kann. Die Kurse von Schweizer Immobilienfonds und -aktiengesellschaften haben in den letzten Wochen gezeigt, wie stark sie mit der Gesamtentwicklung der Börse korrelieren. 

Nachfolgende Grafiken zeigen den Verlauf der Indizes von Schweizer Immobilienaktiengesellschaften und Fonds. Sie verdeutlichen, wie stark sich Corona auf deren Kursverlauf ausgewirkt hat:

SXI Swiss RE Fd TR

6-monatige Kursentwicklung des SXI Swiss Real Estate Funds® – der Index enthält die 10 liquidesten und grössten Titel aus dem SXI Real Estate Funds.

SXI Real Estate All Shrs PR

6-monatige Kursentwicklung des SXI Real Estate All Shares® – der Index umfasst alle an SIX Swiss Exchange primärkotierten Immobilienaktien. Quelle: SIX

Die Kurse einzelner Titel sind im Zuge der Corona-Krise kurzfristig sogar unter den Nettoinventarwert gefallen. 

Tipp:

Als Allein- oder Miteigentümer einer von Crowdhouse vermittelten Liegenschaften werden Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Dadurch werden sämtliche Emittentenrisiken eliminiert. Ihr Investment ist losgelöst von börslichen oder unternehmerischen Entwicklungen.

5. Was bedeutet die Krise für das langfristige Zinsumfeld? 

Die Corona-Krise hat kurzfristig zu einem leichten Anstieg der Hypothekarzinsen geführt. Im Zuge der Krise kam es zu einem kleinen Finanzcrash, der die Märkte verrücktspielen liess und die Risikoprämien nach oben trieb. Dabei dürfte es sich allerdings nur um eine Momentreaktion handeln, wobei zu betonen gilt, dass die Anstiege minimal waren und die Zinsen nach wie vor sehr tief sind.

Die aktuelle Lage führt wohl eher dazu, dass das sehr tiefe Zinsumfeld weiter zementiert wird. Die Märkte beginnen, sich mit der Situation abzufinden. Aktuell versuchen die Staaten überall, mit Fiskalmassnahmen die Wirtschaft bestmöglich am Laufen zu erhalten. Höhere Zinsen wären diesbezüglich absolutes Gift. Dementsprechend scheinen grosse Zinsanstiege über einen längeren Zeitraum als sehr unwahrscheinlich. 

Zinsentwicklung

Hypothekarzinsentwicklung von 10-jährigen (grün), 7-jährigen (gelb) und 5-jährigen (grau) Festhypotheken seit 2018. Der jüngste Corona-Schock hat zu einem kurzfristigen Anstieg der Zinsen geführt. Der kurzfristige Effekt ist bereits wieder rückläufig. Quelle: comparis

Tipp:

Im Miteigentum finanziert Crowdhouse in Zusammearbeit mit verschiedenen Partnerbanken die angebotenen Immobilien ausschliesslich mit Festhypotheken. Bei einem maximalen Fremdfinanzierungsgrad von 66% variieren die Laufzeiten zwischen 5 bis 10 Jahren. Das sichert Ihnen nicht nur die aktuell attraktiven Zinsen für einen längeren Zeitraum bei moderater Belehnung, sondern verschafft Ihnen auch die nötige Planungssicherheit. Im Alleineigentum haben Sie bei der Auswahl Ihrer Finanzierungsstrategie freie Hand – gerne können Sie dabei auf Offerten zurückgreifen, welche Crowdhouse mit verschiedenen Finanzierungspartnern vereinbart hat. 

Hier finden Sie eine Übersicht über alle aktuellen Liegenschaften im Mit- und Alleineigentum.

Die bereitgestellten Informationen dienen Werbezwecken. Sie sind nicht als persönliche Empfehlung aufzufassen und berücksichtigen weder die Anlageziele noch die Anlagestrategien oder die finanzielle Situation oder Bedürfnisse einer bestimmten Person. Die Informationen stellen weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer finanziellen Transaktion irgendeiner Art dar. Crowdhouse gibt keine Gewähr hinsichtlich des Inhalts und der Vollständigkeit der Informationen und lehnt jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung der Informationen ergeben. Die Informationen sind nur zum Zeitpunkt ihrer Erstellung aktuell und können sich jederzeit ohne Vorankündigung ändern. Ohne schriftliche Genehmigung von Crowdhouse dürfen diese Informationen weder vervielfältigt noch an Dritte verteilt beziehungsweise weitergegeben werden. Crowdhouse erbringt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Im Zusammenhang mit Immobilienanlagen bestehen diverse Risiken (u.a. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, Bewertungsrisiko, Marktrisiko bezüglich Mieterträgen, Zinsentwicklung, begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung, Instandsetzung- und haltung von Liegenschaften). Eine nicht abschliessende Aufzählung solcher Risiken kann unter https://crowdhouse.ch/de/risikohinweise abgerufen werden. Es wird empfohlen, sich vor jeder Investition in Immobilienanlagen von einem Finanz- und/oder Steuerexperten beraten zu lassen.