Mehrfamilienhaus kaufen: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt?

Die Zinsen auf dem Bankkonto sind bei 0 % oder darunter, die Börsen nachwievor geprägt von coronabedingter Unsicherheit und Pensionskassen geraten zunehmend in finanzielle Schieflage. Zahlreiche Investoren stellen sich zu Recht die Frage, wo sie ihr Kapital anlegen sollten. Für viele lautet die Antwort: Mehrfamilienhäuser.

Doch warum ist dies so?

Ein zentraler Beweggrund, überhaupt Kapital anzulegen, ist, dass man seit Jahren fürs Sparen «bestraft» wird, beziehungsweise dafür bezahlen muss. Die Zinsen auf Schweizer Bankkonten bewegen sich im besten Fall leicht über 0 %. Ab einer gewissen Einlagehöhe (abhängig von der Bank zwischen CHF 500’000 und CHF 1’000’000) können auch Negativzinsen anfallen. Doch selbst wenn der Zins beispielsweise + 0.2 % beträgt, unter Berücksichtigung sämtlicher Bankgebühren und insbesondere der Inflation verliert das gesparte Geld mit der Zeit an Kaufkraft. 

Diese Zinssituation wird in der Folge der Corona-Krise voraussichtlich noch über Jahre erhalten bleiben, insbesondere in der Schweiz. 
Von den niedrigen Zinsen ebenfalls stark betroffen ist das Schweizer Rentensystem. Insbesondere den Pensionskassen fällt es zunehmend schwerer, die Umwandlungssätze zu realisieren und sie setzen sich stark dafür ein, ebendiese zu senken. Im Zuge der Corona-Krise fiel gar ein Viertel aller Pensionskassen in Unterdeckung – Ihr aktuelles Kapital reichte also nicht aus, um sämtliche Rentenansprüche zu decken.

Gründe für den Kauf eines Mehrfamilienhauses

Fremdfinanzierung mit tiefen Zinsen

Immobilien sind eine der wenigen Anlageklassen, bei denen sich Investoren Kapital ausleihen können, um sie zu erwerben. Das bedeutet, dass ein Investor für den Kauf eines Mehrfamilienhauses nur einen Teil des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren muss und den Rest von einer Bank in Form einer Hypothek ausleihen kann. Er kann also beispielsweise eine Liegenschaft mit 3 Millionen Franken kaufen, die 5 Millionen kostet. Dies nennt man den Hebeleffekt von Fremdkapital. 

Im aktuellen Niedrigzinsumfeld wird dieser Hebeleffekt noch dadurch verstärkt, dass der Investor der Bank, welche die Hypothek bereitstellt, nur sehr wenig Zins bezahlen muss. Während die Niedrigzinsen bei Sparern und Pensionskassen für rote Köpfe sorgen, sind sie also für Investoren äusserst interessant, da diese so günstig Kredite aufnehmen können. Lag der durchschnittliche Hypothekarzins für eine 10-jährige Laufzeit 2015 zwischenzeitlich noch bei fast 2 %, muss heute (September 2020) nur noch etwas mehr als 1 Prozent bezahlt werden, also knapp die Hälfte.

Sicherheit

Der Immobilienmarkt gehört zu den stabilsten Anlagemärkten überhaupt. Natürlich erfährt auch er Schwankungen, diese gehen jedoch wesentlich langsamer vonstatten als dies beispielsweise beim Aktienmarkt der Fall ist, was primär damit zu tun haben, dass der Kauf und Verkauf eines Mehrfamilienhauses mindestens mehrere Wochen in Anspruch nehmen, während Aktien auf Knopfdruck gehandelt werden. In der Schweiz kennen die Immobilienpreise seit über 20 Jahren lediglich eine Richtung: nach oben. 

Und auch das Einkommen, das mit Immobilien erwirtschaftet wird (über Mieteinnahmen), ist üblicherweise stabiler und zuverlässiger als etwa die Dividenden, die Unternehmen an ihre Aktionäre auszahlen. Denn selbst in Rezessionen müssen Menschen bekanntlich irgendwo wohnen, während sie vielleicht den Autokauf oder die grossen Ferien aufgrund von Geldknappheit verschieben, wodurch die entsprechenden Anbieter in finanzielle Nöte geraten können. 

Eindrücklich zeigt sich diese Krisensicherheit insbesondere von Mehrfamilienhäusern in der aktuellen Coronapandemie. Während die Aktienkurse im Frühling und Frühsommer 2020 täglich auf «Achterbahnfahrt» waren und viele Unternehmen ihre Dividendenzahlungen aussetzten, behielt Wohneigentum nicht nur seinen Wert, sondern konnte diesen sogar noch steigern. Aufgrund der Pandemiemassnahmen des Bundes, insbesondere der Kurzarbeit, erhielt ein Grossteil der Arbeitnehmer weiterhin einen Lohn, anstatt die Kündigung im Briefkasten zu haben. Dadurch konnten die Mieten weiterhin bezahlt werden und es kam kaum zu Wohnungskündigungen. Mehr zum Einfluss der Coronakrise auf die Immobilienmärkte erfahren Sie in diesem Video.

Drastische Abwärtsbewegungen des Immobilienmarktes sind also aktuell nicht abzusehen – Der Kauf eines Mehrfamilienhauses bleibt trotz, oder gerade wegen, der Corona-Krise attraktiv. Lesen Sie dazu auch die aktuelle Studie der Raiffeisenbank.

Unabhängigkeit vom Rentensystem

«Für unsere Pensionskassen sind die fetten Jahre vorbei»

«Jede vierte Pensionskasse fällt in der Corona-Krise in Unterdeckung»

«Pensionskassen zeigen zunehmende Unlust an der Rente»

Die Schlagzeilen der letzten Jahre zu den Pensionskassen deuten nicht gerade auf rosige Zeiten in der Altersvorsorge hin. Niedrige Zinsen, die Überalterung der Gesellschaft und Wirtschaftskrisen machen dem gesamten Rentensystem zu schaffen. Um dieses zu sanieren, werden immer wieder diverse Massnahmen diskutiert, darunter Rentenkürzung, Erhöhung des Rentenalters sowie Erhöhung der Arbeitnehmerbeiträge. Keine davon ist sonderlich populär – entsprechend zieht sich die Findung pragmatischer Lösungen in die Länge. Und selbst wenn solche gefunden werden, werden sie wahrscheinlich nur einen Tropfen auf den heissen Stein ausmachen. 

Mit dem Kauf eines oder gar mehrerer Mehrfamilienhäuser können sich Investoren von dieser Unsicherheit loslösen und ihre Rente aus finanzieller Sicht selbst in die Hand nehmen.

Wie viel Eigenkapital wird für den Kauf eines Mehrfamilienhauses benötigt?

Bei dieser Frage verdient zunächst die Diversifikation besondere Aufmerksamkeit, also die Aufteilung des Anlagekapitals auf verschiedene Investments.

Nehmen wir als Beispiel an, ein Investor hat ein Kapital von CHF 10 Mio. zur Verfügung, das er investieren kann. In den wenigsten Fällen ist es für diesen Investor sinnvoll, diese 10 Millionen in ein einzelnes Investment anzulegen, etwa eine einzelne Immobilie oder Aktien eines einzigen Unternehmens. Gerät dieses aus irgendwelchen Gründen in Schieflage, etwa durch Wirtschaftskrisen oder Zinsveränderungen, ist sein gesamtes Kapital einem erheblichen, sogenannten Klumpenrisiko ausgesetzt. Teilt der Investor sein Kapital hingegen auf viele verschiedene Anlagen auf, zum Beispiel Immobilien, Aktien, Rohstoffe, Währungen etc., schadet ihm eine Abschwächung einzelner Investments hingegen in viel geringerem Masse, weil in den wenigsten Fällen sämtliche Anlagemärkte und Länder im selben Ausmass von einer Krise betroffen sind.

Die Diversifikation ist auch im Hinblick auf die Anzahl Mieteinheiten des Mehrfamilienhauses relevant (Wohnungen und/oder Geschäftsflächen). Grundsätzlich ist das Prinzip dasselbe wie im obigen Abschnitt: Je mehr Mieteinheiten eine Liegenschaft hat, desto weniger fällt es ins Gewicht, wenn eine davon leer steht.

Zu Veranschaulichung: Wird bei einem Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen eine Einheit leer, so verliert der Eigentümer auf einen Schlag einen Viertel seiner Einnahmen, während die Kosten, etwa für den Hypothekarzins oder die Instandhaltung, gleich bleiben. Dauert die Suche nach einem Nachmieter länger an, kommt der Eigentümer evtl. rasch in einen finanziellen Engpass, gerät in Verzug mit Rechnungen und kann deutlich weniger Rendite generieren. Hat der Investor hingegen eine Immobilie mit beispielsweise 15 Wohnungen, bedeutet ein Leerstand nur noch eine Einbusse von 6.6 % der Einnahmen.

In diesem Video erfahren Sie mehr über die Diversifikation im Immobilienbereich:

Mehr Wohnungen bringen also tendenziell eine höhere Stabilität der Mieteinnahmen. Natürlich steigt mit jeder zusätzlichen Wohnung auch der Kaufpreis der Liegenschaft, womit wir bei der oben gestellten Frage nach dem Eigenkapital angelangt sind. 

Diese kann natürlich nicht abschliessend beantwortet werden, dafür gibt es zu viele verschiedene Liegenschaften, mit vielfältigen Ausbaustandards und an komplett unterschiedlichen Lagen. Man kann jedoch ein sinnvolles Minimum für den Kaufpreis ansetzen. In der Erfahrung von Crowdhouse beginnt das Spektrum bei rund CHF 2.5 Mio. Das bedeutet selbstverständlich nicht, dass Mehrfamilienhäuser, die deutlich weniger kosten, automatisch ungeeignete Investments sind. Erfahrungsgemäss ist diese Preisklasse jedoch ideal für den Einstieg, weil damit viele Gebäude mit mindestens 6 Wohnungen an guter Lage und in einem attraktiven Ausbaustandard erworben werden können.

Unter Beizug von Fremdkapital bedeutet ein Kaufpreis von CHF 2.5 Mio., dass zwischen 1 und 1.5 Millionen an Eigenmitteln aufgebracht werden müssen. Damit diese Bündelung von Kapital in einer einzelnen Liegenschaft Sinn macht, sollte der Investor über ein totales Anlagekapital von mindestens CHF 10’000’000 verfügen. So wird sichergestellt, dass der Erfolg seines Portfolios nicht zu stark von dieser einen Liegenschaft abhängt. Auch dieser Betrag ist nicht der Weisheit letzter Schluss: Je nach Anlagestrategie und Risikobereitschaft des einzelnen Investors kann er auch höher oder tiefer liegen. Er ist jedoch ein guter Anhaltspunkt für ein ausgewogenes Portfolio. 

Fazit

Mit dem Kauf eines Mehrfamilienhauses sichern sich Investoren also in vielerlei Hinsicht eine attraktive Anlage, insbesondere im aktuellen Niedrigzinsumfeld. Sie befreien sich von faktischen Negativzinsen auf dem Konto und machen sich unabhängig vom bröckelnden Rentensystem. 

Für viele Anleger geniesst insbesondere die Sicherheit von Immobilieninvestments einen hohen Stellenwert: Die Preise sind wesentlich weniger volatil als beispielsweise bei Aktien und das Einkommen ist ebenfalls relativ stabil. Letzteres ist natürlich stark abhängig von Lage und Bewirtschaftung der Immobilie. 

Krisen übersteht der Immobilienmarkt, insbesondere im Segment der bezahlbaren Mietwohnungen, in vielen Fällen gut, weil Wohnraum unabhängig von der wirtschaftlichen Situation immer gefragt ist. Während der aktuellen Coronapandemie wird dies einmal mehr deutlich.

Nicht zu vernachlässigen ist die Höhe des benötigten Anlagekapitals ab rund einer Million Franken. Um ein Klumpenrisiko auszuschliessen, sollte eine gewisse Diversifikation berücksichtigt werden. Entsprechend muss das gesamte Anlagekapital des Investors die in die Liegenschaft investierten Eigenmittel um ein Vielfaches übersteigen.